Om klander

Bostadsrättsföreningen Ånghästen och ombildningskonsulten Isaksson & Partners har i går via post och hemsida informerat om att Hyresgästföreningen har meddelat Stockholmshem att de avser att klandra stämmobeslutet. Innebörden av detta är att Stockholmshem inte kommer att besluta om försäljning före jul som planerat, utan avvaktar klandertidens utgång cirka slutet av februari, vilket, enligt Ånghästen, "innebär att hela processen förhalas".

Ånghästen påstår att hyresgästföreningen "systematiskt" har börjat använda möjligheten att klandra köpstämmor. Dock utan att närmare precisera hur systematiken ser ut. Det är förståeligt. Att förlora ett klander i rätten kostar pengar. Rätt stora pengar. Att därför klandra stämmor bara för att "förhala processen" utan att ha ordentligt på fötter vore monumentalt idiotiskt och att kasta pengar i sjön. Hyresgästföreningen stöttar därför bara klander i de fall där utsikterna att vinna i rätten är goda. Detta bör Isaksson & Partners vara väl medvetna om.

Att det eventuellt blir klander i Svärdet 9 betyder dock inte att köpet nödvändigtvis går om intet. Rätten kan finna att det faktiskt inte fanns grund för klander och köpet går då igenom, om än tre-fyra månader senare än planerat.

För alla dem i Ånghästen som önskar bilda bostadsrätt för ett kunna utveckla gården och ta kommandot över sitt boende kan tre månader hit eller dit knappast spela roll. För dem borde det bara vara bra och önskvärt att vänta in processen så att de kan få svart på vitt att ombildningen har gått korrekt till.

Men för dem som däremot inte bor i huset därför att de köpt villa eller flyttat utomlands och bara väntar på att få sälja och håva in sina pengar är det naturligtvis ett stort avbräck att köpet går igenom efter årsskiftet. Nu måste de ju sitta kvar på lägenheten ett helt år till för att maximera utdelningen eftersom en nybildad bostadsrättsförening är missgynnad skattemässigt första året.

Men de borgerliga partierna har inte drivit igenom möjligheten att göra om hyresrätter till bostadsrätter för dem som inte bor i huset och som aldrig avsett att bo i huset som bostadsrättsägare. Jag citerar Joakim Larssons borgarrådssekreterare: "Det som är viktigt för Joakim och oss moderater är att det är hyresgästernas vilja som speglas i beslutet vid köpstämma".

Den politiska viljeinriktningen är alltså att ett ombildningsbeslut ska tas av människor som bor i fastigheten som ombildas. Inte av människor som flyttat men som väljer att sitta kvar på sina kontrakt för att kunna göra pengar på dem.

Brf i Fältöversten lovade sänkta hyror – nu chockhöjer man!

När det skulle ombildas i Fältöversten lovade brf sänkta hyror till resthyresgästerna för att få fler jaröster. Nu säger ordföranden i brf att hyrorna är för låga och måste höjas för att vara ”marknadsriktiga”. I snitt vill föreningen höja hyran 13 %, men för vissa hyresgäster innebär det en hyreshöjning på 30 procent retroaktivt sedan april.

Detta är ett faktiskt bevis på hur det kan gå när de gyllene löftena förvandlas till sand. Återstår att se hur det blir i brf Ånghästen om ombildningen blir av.

Läs hela artikeln i Metro här.
Se även Rädda Linjalens blogg.

Bankerna höjer kraven på bolåntagarna ytterligare och marknaden verkar vika nedåt

Bankerna höjer kraven på dem söker bolån ytterligare. Framför allt ska låntagarna kunna klara betydligt högre räntor framöver. Återbetalningsförmågan kommer också att prövas hårdare. Detta rapporterade Dagens Nyheter i början av december. Samtidigt är den heta bostadsmarknaden på väg att kylas av. I november föll priserna på både bostadsrätter och villor med 1 procent, skriver Dagens Nyheter den 10 december. Hur bra är det då att köpa bostadsrätt?

SEB kräver nu att kunderna ska klara 7 procents ränta, mot tidigare 6,5 procent och sänker även nivån för bottenlånen från 85 procent till 80 procent. Banken har också ändrat reglerna så att topplånen nu ska betalas av på bara tio år. Länsförsäkringar ställer också högre krav på återbetalningsförmågan. SBAB har även de höjt kraven och nu ska kunderna klara en ränta på 7 procent. SBAB har också ökat amorteringskraven. Hos Swedbank måste kunderna klara en ränta på 7,15 procent. Nordeas kunder ska t.o.m. klara en bolåneränta på 8 procent.

De senaste tre månaderna har priserna på bostadsrätter stigit med 5 procent. Men nu verkar ekonomernas budskap om kommande räntehöjningar och högre arbetslöshet ha slagit igenom. För första gången sedan förra hösten faller nu priserna på bostadsrätter.

Med de hårdare kraven från bankerna kan man undra hur många som faktiskt kommer att få lån och därmed överhuvudtaget kan bli bostadsrättslåntagare. Kan det bli en äkta bostadsrättsförening om Stockholmshem accepterar köpstämmans resultat? Om inte så blir säljpriserna lägre eftersom ingen vill köpa en lägenhet i en oäkta förening. Lägg därtill fallande priser på bostadsrätter, så glimmar guldet mindre och skogarna är inte lika gröna.

Läs Banker ställer högre krab på bolånekunder
Läs Bopriserna vänder nedåt
Trefaldig boränta om två år

Röstköp stoppade ombildning på Södermalm

Hyresgäster som ville ombilda på Renstiernas gata på Södermalm lockade grannar att rösta ja med löfte om frysta hyror. När Svenska Bostäders styrelse fick vetskap om detta stoppade de ombildningen.

- Det är viktigt att man håller sig till spelreglerna och att det är hyresgästernas vilja som avgör, säger Joakim Larsson (M), ordförande i styrelsen och bostadsborgarråd i Stockholm.

- Hade vi fått reda på att det förekommit röstköp hade vi i vår styrelse fattat samma beslut, säger Olle Torfeldt, informationschef på Stockholmshem.

Om detta skrev Metro i gårdagens tidning, även DN har rapporterat om detta tidigare. Stockholmshem har utlovat ett beslut för vårt kvarter före jul.

Ja på dagens stämma

På dagens stämma krävdes 164 röster för ja. Det blev 166 röster. Stockholmshem kommer nu granska underlagen från I&P och brf Ånghästen. Först därefter beslutas om köpet går igenom eller ej. Vi kommer ge fortsatt information på denna blogg.

Köpstämma nummer 2, 26 november

Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman! Att inte gå på köpstämman är ett aktivt val för nej.

Torsdag 26 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:

* Vill du rösta Nej behöver du inte gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt nej. (förutsatt att du inte lämnat in ett intyg, för då blir det en Ja-röst och du måste gå till stämman och rösta nej)
* Alla Ja-röster måste vara medlemmar i Brf. Det krävs 164 giltiga röster för att köpet går igenom.
* 2/3 av samtliga 241 hushåll + 4 lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av.
* Bara Ja-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på ett intyg kan du gå till stämman och dra tillbaks det.

Om det blir ja på köpstämman
* Har du samma rätt att köpa din lägenhet
* Har du samma rätt att byta din lägenhet.
* Även om det blir ja på stämman är det inte säkert att köpet går igenom. Stockholmshem kontrollerar att alla röster är giltiga först.

Om det blir nej på köpstämman
* Stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.

Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Om du vill få sällskap ring till någon av kontaktpersonerna i våra utskick eller skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se.

Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!

Boverket har inte kvalitetssäkrat den ekonomiska planen

Tydligen sprids en missuppfattning att Boverket kvalitetssäkrat Ånghästens ekonomiska plan. Sanningen är att Boverket varken granskat eller godkänt den ekonomiska planen. Boverket har inget med Ånghästens ekonomiska plan att göra.

Boverket har heller inte "utsett" de båda intygsgivarna som Isaksson & Partners påstår på sin hemsida. Boverkets enda inblandning är att de godkänt att intygsgivarna har tillräcklig utbildning och erfarenhet för att kunna förstå en ekonomisk plan.

Inte heller intygsgivarna kan sägas ha granskat den ekonomiska planen. De intygar bara att plus och minus går ihop enligt de kriterier Ånghästen valt att ställa upp, samt att formella krav är tillgodosedda på vad som enligt lagen måste ingå i en ekonomisk plan. Däremot har de inte tagit ställning till om det är rimligt att räkna med så lite reparationer och underhåll eller så låga driftskostnader som Ånghästen gör. Till sin substans är den ekonomiska planen varken mer eller mindre pålitlig efter intygsgivarnas påskrifter.
Läs mer på Boverkets hemsida

SvD skriver idag om falska folkbokföringar

För att en ja-röst ska vara giltig krävs att den som röstar är medlem i bostadsrättsföreningen, att h*n är skriven på adressen men också att h*n har sin dygnsvila här. Detta är reglerat i folkbokföringslagen.

SvD skriver i dagens tidning om Dalen där de boende röstat igenom ett ja på felaktiga grunder. Fyra ja-röstare som inte bor i fastigheten har passat på att folkbokföra sig där lagom till stämmorna. Tre stycken av de falska ja-röstarna bor med sina familjer i bostadsrätter på andra håll i staden, medan en har köpt villa. Och minst tre av dessa fyra hyr ut sin lägenhet i andra hand utan lov.

Bostadsbolagsborgarrådet Joakim Larsson (M), som också är ordförande i Svenska Bostäder, säger.

– För vår del är det viktigt att veta att omröstningen speglar de verkliga hyresgästernas vilja. Allt måste gå korrekt till, säger han.
Läs hela artikeln här

I kvarteret Flygaren i Skarpnäck har ombildningen stoppats då inte tillräckligt många fick lån av banken efter att de röstat Ja, läs om detta på Rädda Flygarens blogg.

Vill du komma i personlig kontakt med oss på Rädda Svärdet, skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se eller ring till någon av kontaktpersonerna som finns på våra utskick.

Räkna med tredubbel ränta

Ylva Yngvesson, chef vid Institutet för privatekonomi på Swedbank varnar för högre räntor. Hon menar att räntehöjningen kommer att ske successivt, med början nästa år.
– Vi kommer att se mer än en tredubbling av räntorna, men det ligger några år fram i tiden, säger Yngvesson.
Klicka här för att läsa hela artikeln.

Fler länkar
Farlig lånefest
Ny bankreglering gör rörliga bolån dyrare

Ett Ja är inte alltid ett Ja

- Det är viktigt att vara noggrann så att det man kommer fram till stämmer. Det säger Pelle Björklund VD på Svenska Bostäder efter att Svenska Bostäder stoppat en ombildning i kvarteret Kastanjegården i Dalen.

I Dalen har det varit många ombildningar på sistonde, flera av dem har varit mycket infekterade och de som vunnits har gjort det med mycket knapp majoritet (oftast exakt på rösten).

Se inslaget på ABC-Nytt. (finns kvar till 26/11)
Läs om ombildningar i Dalen på Rädda Linjalens blogg.

Stabila villkor för framtida hyresförhandlingar - ingen efterfrågestyrning!

Alla förslag om marknadsanpassade hyror är nu slopade. Regeringen har gjort en överenskommelse med bostadsmarknadens parter: Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Fastighetsägarna Sverige. Därmed finns det inte längre någon part som driver frågan om efterfrågestyrda hyror. De förslag om marknadshyror som presenterades av utredaren Michaël Koch i "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38) avvisas alltså helt.

Även i fortsättningen ska hyrorna sättas efter bruksvärdet. Det nya är att även de privata fastighetsägarna får delta i förhandlingarna. Allmännyttan förlorar alltså sin hyresnormerande roll. Det är ett villkor för att Fastighetsägarna ska dra tillbaka sin anmälan om brott mot EU:s konkurrensregler.

Hyresgästernas inflytande stärks och vinster kommer dem till del
Andra viktiga nyheter är att hyresgästernas inflytande stärks och att kommunernas rätt att ta ut allmännyttans vinster blir mer begränsad (i Stockholm i form av s.k. koncernbidrag till Stockholms Stadshus AB). Det innebär bl.a. att Stockholmshems vinst mer än idag ska komma hyresgästerna till del i form av t.ex. nybyggnation och underhåll.

Förändringarna presenteras i två steg. Den 13 november kom finansdepartementets promemoria (regeringsförslag) om allmännyttans villkor. I nästa steg presenterar justitiedepartementet nya regler för hyressättningen. Dessa kommer enligt besked att överensstämma med förslaget enligt den s.k. trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna.

Läget ingår i hyran sedan 2003
Att läget ska ingå i bruksvärdet är ingen nyhet. Så har det varit sedan 2003. Sedan dess har hyrorna i innerstaden höjts med en halv till en procentenhet mer per år än i Stockholm som helhet. Senast höjdes t.ex. våra hyror med 3 % medan genomsnittet för hela Stockholmshems bestånd var 2,64 %. Alltså en skillnad på 0,36 procentenheter. Om man vill göra det mer dramatiskt kan man beskriva det som att våra hyror höjdes 13,6 % mer än i Stockholm som helhet. Det är så de räknar som vill slå alarm om att vi snart inte kan bo kvar p.g.a. lägesfaktorn.

Mellan november 2003 och november 2008 höjdes våra hyror med 9,93 %, samtidigt som KPI (konsumentprisindex, populärt kallat inflationen) steg med 8,90 %. Under dessa fem år, när lägesfaktorn räknats in i bruksvärdet, steg alltså våra hyror med ca en procentenhet mer totalt än vad KPI gjorde. Att jämförelsen slutar i november 2008 beror på de extremt låga räntor som beslutats som krisåtgärd för att möta finanskrisen. Det skulle bli skevt att jämföra med en senare tidpunkt.

Skillnaden mot Stockholmsmodellen är att läget enligt denna inte enbart utgörs av det geografiska läget. Även lokala förhållanden som trafikerade gator eller Brommaflygets inflygningsrutt ska poängsättas. Fortfarande kommer byggnadsår och standard vara de viktigaste faktorerna för hyressättningen.

Hyrorna följer inflationen, räntan är föränderligare
De årliga hyresförhandlingarna följer alltså i stort sett konsumentprisindex, d.v.s. hyrorna räknas upp i takt med inflationen. Att låna till bostadsrättsköp är däremot extremt räntekänsligt. Skillnaden mellan 2,88 % räntemix och 6,5 % vilket är SEB:s lägstakrav för att bevilja lån är över 100 %, enligt de beräkningar som Björn Alfredsson hjälpte oss med, se referat från vårt möte om den ekonomiska planen.

När räntorna stiger kan boendekostnaden på ett par års sikt bli dubbelt så hög om man lånar till bostadsrätt. Riskerna med att låna till bostadsrätt är alltså fortsatt stora, medan villkoren för hyressättningen kommer att vara stabila många år framöver enligt den nu aktuella överenskommelsen. Om riskerna med räntestyrt boende, se tidigare inlägg

Länkar:
*Inga marknadshyror, SvD (TT) 13/11 2009
*Allmännyttan får inte sätta hyrestak, SvD 13/11 2009
* Förslag om nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, pressrelease från Finansdepartementet 13/11 2009
* Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervägande och förslag, Ds 2009:60, promemoria från Finansdepartementet 13/11 2009
* Hotet om marknadshyra undanröjt för landets hyresgäster, pressrelease från Hyresgästföreningen 13/11 2009
* Positivt förslag om allmännyttans framtida villkor, pressrelease från SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) 13/11 2009
* Systematisk hyressättning - och marknadshyra - vad skiljer?, Hyresgästföreningen 2008
* Bättre hyressättning, Hyresgästföreningen 2009
* Reformerad bostadshyressättning (trepartsöverenskommelsen), förslag till regeringen från Hyresgätsföreningen, SABO och Fastighetsägarna 10/1 2003

Tankar inför ny köpstämma

Ny bankreglering ökar bolånekostnaderna, risken ökar för prisfall på bostadsrätter och regeringen avvisar "marknadshyrorna". Sammantaget ger detta anledning för alla att inför köpstämma nummer två åter titta på den personliga riskkalkylen.

Brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra går vid cirka 2,5 procents ränta för den som lånar hela beloppet. Den som vill gardera sig med bundna räntor kommer att få en högre kostnad än i dag och ett prisfall på bostadsrätter innebär att vinsten vid försäljning blir mindre än den många kalkylerar med i dag. Vidare har Ånghästen genom att locka med frysta hyror i tre år försökt värva hyresgäster som kommer att fortsätta hyra, dvs som inte går in med en insats. Tillsammans med ombildare som inte får lån innebär detta en risk för en faktiskt anslutningsrad under 67 procent vilket gör att den ekonomiska planen riskerar att inte hålla.

Samtidigt tonas hotet om marknadshyror ner. Hyrorna kommer att förhandlas ungefär som i dag med en lägesfaktor som ger något högre hyreshöjningar i innerstaden. Men långt ifrån de skräckscenarion som Ånghästen målat upp.

Nästa torsdag gör Ånghästen ett nytt försök att bilda bostadsrätt i Svärdet 9. Alla nu har nu möjlighet att under en dryg vecka granska den ekonomiska planen och att fundera på vad tre viktiga nyheter innebär för bedömningen av affären:

Tre viktiga nyheter
1: Finansinspektionens skärpta kontroll över bankernas utlåning.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009).
Den skärpta kontrollen beräknas öka bankernas kostnad för utlåningen vilket naturligtvis betalas av bostadslåntagarna med räntehöjningar.
2: Statens BostadsKreditNämnds (BKN) varning för fallande priser på bostäder pga rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning i hushållen. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas bostadspriserna sjunka med 5-6 %. Samtidigt ökar bolånekostnaderna och allt fler kommer inte att klara av sina lån. Störst är risken för prisras på bostadsrätter eftersom dessa är högre belånade än villor. BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009).
3: Regeringen har avvisat utredaren Michaël Kochs förslag i utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38). Det är Kochs förslag som har varit grund för "hotet om marknadshyror" som "kommer att höja hyrorna i innerstaden med 33 procent". I stället kommer departementspromemorian "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - överväganden och förslag" som kombinerar "ett aktivt samhällsansvar med god företagssed och ett affärsmässigt perspektiv". Promemorian har tagits emot positivt av både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.

Tre viktiga förutsättningar att ta ställning till
I sammanfattning innebär ovan tre viktiga förutsättningar att ta ställning till:
1: Räntehöjningar som ökar mina bolånekostnader. Baserat på Ånghästens ekonomiska plan går brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra vid cirka 2,5 procents ränta. Det innebär att den som inte vill chansa på hela lånet rörligt eller som har kontanta pengar att sätta in kommer att få en högre boendekostnad eller marginellt lägre redan vid köp. Märk väl också att månadsavgiften till föreningen också är ränteberoende.
2: Om priserna på bostadsrätter sjunker får jag mindre betalt om jag vill eller tvingas sälja. Mindre vinst innebär att jag riskerar att bara har råd med en mycket mindre bostad än jag har i dag alternativt en bostad längre ut i förorten.
3: Som refererat ovan har regeringen avvisat de mer radikala förslagen till "marknadshyror". Hyrorna kommer att fortsätta förhandlas på ungefär samma sätt som i dag mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Innerstadslägenheter kommer att få lite större hyreshöjningar än ytterstadslägenheter, men den fördelningen har varit del av förhandlingarna i flera år.

Ånghästens ekonomiska plan
Ånghästen räknar i sin elvaåriga ekonomiska plan med en hyreshöjning för resthyresgästerna på 3 procent per år (från om tre år när de frysta hyror Ånghästens styrelse har utlovat tinas upp och börjar stiga). Vice ordförande Thomas Malmsborg säger att styrelsen valt att räkna med dagens förhandlade hyreshöjningar, inte med marknadshyror, eftersom "marknadshyrorna är för osäkra för att tas med i kalkylen".
Trots att Ånghästen vid upprepade tillfällen framställt marknadshyror med stora hyreshöjningar i innerstaden som en realitet inom kort, så anser alltså inte styrelsen att möjligheten till kraftigt ökade hyresintäkter är säkert nog att kalkylera med de närmaste 11 åren.

Den beräknade driftskostnaden på 349 kr per kvadratmeter och år är låg i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år, enligt Björn Alfredsson, skribent och bostadsutredare. Ånghästens ordförande har framhållit att Ånghästen väckt stort intresse bland driftsentreprenörer och att driftskostnaden är beräknad baserat på de svar föreningen fått på offertförfrågningar. Det som INTE framgår är hur kravställningen ser ut, dvs vilken servicenivå entreprenörerna förväntas leva upp till. Att vara billig är inte svårt om man lägger sig på en billig servicenivå. Dålig kravställning gör att det är det fritt fram för entreprenören att lägga sig på en servicenivå föreningen kanske inte tänkt sig.

Ett annat stort frågetecken i kalkylen är den värmecentral som i dag betjänar Svärdet 6 och 9 och som måste delas inom två år om Svärdet 9 blir blir bostadsrättsförening. Kostnad för delningen finns inte med i kalkylen eftersom styrelsen inte var medveten om att centralen måste byggas om och delas, bekräftade Monica Hjort von Zeipel på direkt fråga.

Fagra löften ger sämre ekonomisk bas
Den ekonomiska planen är föredömligt försiktig och bygger på en anslutningsgrad på 67 procent. Min kvalificerade gissning är dock att lockbetet med frysta hyror i tre år har fångat intresset hos åtminstone några blivande resthyresgäster. Lägger man till personer som vill köpa men som har för låga inkomster för att få låna så försvinner ytterligare insatser. Gränsen nedåt för att öht kunna ombilda går vid 60 procent anslutning, där föreningen blir så kallad oäkta bostadsrättsförening med mindre förmånliga skatteregler. Men vad gör en anslutningsgrad på 61-62 procent med kalkylen? Det finns en känslighetsanalys i kalkylen baserad på ränta och inflation. Det hade varit mer intressant att se en känslighetsanalys baserat på anslutningsgrad.

Allt fler experter varnar för dyrare bolån!

Finansinspektionen skärper kontrollen över bankernas utlåning. Nya låntagaresom ger sig in på bostadsmarknaden tar stora risker, enligt en artikel av Finansinspektionen på DN Debatt 10 november.

"Trots att arbetslösheten stiger och svensk ekonomi krymper med fem procent - det största fallet på flera decennier - så växer hushållens bolån med över åtta procent i årstakt. En rekordstor andel av hushållen väljer också att ta lån med rörlig ränta", skriver Martin Andersson och Lars Frisell, generaldirektör respektive chefsekonom på Finansinspektionen.

Säväl EU och andra internationella organ som den svenska Finansinspektionen arbetar på förslag för att skärpa kraven på bankernas utlåning till hushållen. Bankerna anses inte vara tillräckligt noga med att se till att de som får lån också kan betala när räntorna går upp. De samhällsekonomiska konsekvenserna av de återkommande bankkriserna blir för allvarliga. Två
stora kriser på mindre än tjugo år är mer än vad samhället har råd med.

I slutet av oktober varnade även regeringens experter varnar för farorna på bolånemarknaden med rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning för hushållen. BKN (Statens bostadskreditnämnd) varnar i en rappport för fallande priser på bostäder. Störst är risken för prisras på bostadsrätter, eftersom dessa är högre belånade än villor. Bostadsrättspriserna är därför väldigt räntekänsliga.

Pga den extremt låga räntan har hushållens skuldsättning ökat. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas prisfallet på bostäder bli 5-6 %. Samtidigt ökar kostnaderna för den som lånat till sin bostad och fler än idag kommer inte att klara av sina lån.

BKN följer kredit- och kapitalmarknaderna för bostäder på regeringens uppdrag.

Länkar:
Ny bankreglering för bolån dyrare.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009.

* BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009)

* BKN:s Marknadsrapport - Vad bestämmer priset på bostäder?


/Nätverket Rädda Svärdet
>

Ny stämma – nya intyg!

Brf Ånghästen kallar till ytterligare en stämma den 26 november angående ombildning av Svärdet 9. Det finns alltså skäl att ytterligare en gång granska den ekonomiska planen samt fundera över det som bl.a. Finansinspektionen sagt om höjda räntor och risk för minskade fastighetsvärden. Och fundera över om föreningen verkligen kan hålla löftet om oförändrad hyra i tre år för kvarvarande resthyresgäster eller om kostnaden blir för dyr för medlemmarna, och vad medlemmarna i så fall säger om saken.

Inför stämman vädjar brf till alla att fylla i det dom kallar intyg (som är en Fullmakt) snarast. Liksom tidigare är det så att den som inte vill köpa sin lägenhet inte behöver lämna något intyg alls. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med det till stämman eller ta en kopia och lämna ett ex till Monica Hjorth von Zeipel, Maria Bangata 13.

Hotet om marknadshyror undanröjt!

Förslaget på marknadshyror som fanns i den statliga utredningen ’’EU, allmännyttan och hyrorna’’ kommer inte att bli verklighet. Nu får parterna istället fortsätta förhandla enligt bruksvärdesystemet, säger Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande.

Läs mer på:
Hyresgästföreningens webb
Där det också finns fakta om 2010 års hyror, bl.a. får 35 000 hyresgäster oförändrad hyra nästa år.
Sabos webb
Eller i dagens aftonblad

Det blev nej!

Det blev NEJ till ombildning på dagens stämma. Stämman gick lugnt och städat till, förutom på slutet där Björn Isaksson från konsulten Isaksson&Partners uppmanade de som var i lokalen som röstat nej att ändra sig och säga ja!

Vi är mycket glada och tackar för allt stöd vi har haft i denna process. Vi utgår nu från att det demokratiskt fattade beslutet respekteras. Vi återkommer med mer information!

Nej-sägare har samma bytesrätt

Om det blir ja till ombildning har även den som röstat nej på köpstämman samma rätt till byte inom fyra månader och där den man byter med får köpa till samma pris. Det bekräftade brf ordförande Monica Hjorth von Zeipel på Rädda Svärdets öppna möte igår.

Om du vill säga nej till ombildning finns ingen anledning att gå på köpstämman

Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman! Att inte gå på köpstämman är ett aktivt val för nej.

Tisdag 10 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:

* Vill du rösta NEJ behöver du INTE gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt NEJ.

* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand köpa din lägenhet.

* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand byta din lägenhet.

* 67% av samtliga 242 hushåll + lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av. Alla JA-röster måste vara medlemmar i Brf.

* Tänker du gå på stämman behöver du INTE registrera dig som medlem i Brf, vilket du säkert blir erbjuden.

* Bara JA-röster kommer att räknas på stämman.

* Har du skrivit på en fullmakt kan du gå till stämman och dra tillbaks den.

* Blir det NEJ på stämman stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.

Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Resultatet av omröstningen kommer vi lägga ut på denna blogg imorgon kväll.

Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!

Kom på Öppet Hus 9/11

Välkommen på öppet hus måndag 9 november
Vi ses kl 18.30 i matsalen på Maria Bangata 13, gatuplan.

Du får tillfälle att ställa alla frågor du har. Vi kommer att diskutera den ekonomiska planen och vad man röstar om på en köpstämma. Representerar från kvarteret Linjalen finns också på plats. Vi bjuder på fika.
Varmt välkommen!

Ånghästens jongleringskonster

Ånghästens styrelse blir allt duktigare på cirkuskonster - särskilt jonglering med siffror. Jag, av alla människor, stöder nu ombildning! Kan man tänka sig. Enligt Ånghästens räknekonster, vill säga. Vad är det man säger? - "Nu går skam på torra land".

I sitt senaste utskick från 4/11 skriver Ånghästens styrelse: "endast 13 st hyresgäster har så här långt svarat nej". Själv har jag inte svarat på något enda utskick. Om man inte svarat på något, så har man regelbundet fått påminnelse med myndighetstonfall: "Vi har ännu inte fått någon svarsblankett från dig. För att kunna arbeta vidare med ombildningen till bostadsrätt behöver vi få ett svar ifrån dig. Vi ber dig snarast möjligt fylla i."

Manipulationen av siffror började så snart de fick chansen. För att komma in på mötet i Södra latins aula i juni var man tvungen att bocka av sig på en lista. Därinne bedyrade Ånghästens styrelse hur mycket de respekterade andras åsikter. Denna gång och i denna fastighet skulle det gå schysst till på alla sätt. Men de sa inget om att man skulle bocka av sig när man gick ut om man inte villa vara med på ombildningen.Så här rapporterade de om utfallet av mötet på anslag i våra portar: "Endast 21 av 242 hushåll har tackat nej." Så mycket respekt för andra visade det sig att de hade.

Hur många är det som är medlemmar i bostadsrättsföreningen Ånghästen? Det har funnits olika kriterier för att räknas som medlem. "Bostadsrättsföreningen det är ju vi alla", sa t.ex. sekreterare Skarin på träffen i Åsö gymnaisum i september. Vet du själv om de räknar dig som medlem? Enligt bostadsrättslagen (9 kap 9 §) är bostadsrättsföreningar skyldiga att hålla sin medlemsförtecking tillgänglig för alla som vill se den. Bara att ringa på hos ordförande Monica Hjorth von Zeipel, vice ordförande Thomas Malmsborg, kassör Kerstin Myhrman eller sekreterare Jakob Skarin, när som helst, för att se om de räknar dig som medlem!

Inte någon enda gång har Ånghästens styrelse redovisat hur många som anmält intresse att vilja ombilda. De har konsekvent blandat ihop de som anmält sin ombildningsvilja med de som bara vill ha mer information. På direkt fråga vid träffen i Åsö gymnasium nekade ordförande Hjorth att redovisa det verkliga ombildningsintresset. "Vad ska du göra med den informationen?", blev det talande svaret.

På sista tiden har Ånghästen och deras konsult jagat jaröster från alla som inte kan eller vill köpa. Inte heller någon omsorg om att den eventuella bostadsrättsföreningen ska få en stabil ekonomi eller att de som har ett seriöst ombildningsintresse ska kunna räkna ut vad de verkliga kostnaderna blir. Att styrelsen inlåter sig på detta betyder bara en sak: De har inte tillräckligt antal intresseanmälningar för att kunna genomföra någon ombildning.

Därmed handlar det på inget sätt om "möjlighet att ta ansvar för sitt boende". På sista tiden har Ånghästens styrelse bara jobbat på att få möjlighet att bli en ny privat hyresvärd. Vem har intresse av det? Vem har inte större förtroende för allmännyttan och Stockholmshem?

Ånghästens styrelse har hela tiden varit dåliga på att argumentera för fördelarna med ombildning. Vid träffen i Åsö gymnasium ville de inte ange någon enda konkret fördel i praktiskt eller ekonomiskt hänseende. Den ende som ville svara, Thomas Malmsborg, pratade om inflytande i bemärkelsen att kunna inreda sin lägenhet!

Deras bästa argument för ombildning har varit att jonglera med siffrorna över hur mycket eller lite stöd ombildningsidén har. Genom att låtsas som om stödet är större än i verkligheten har de försökt skapa press på oss som vill bo kvar som hyresgäster i allmännyttan.

De har inte ens dragit sig för att ljuga om att endast 43 procent av de boende i Linjalen ville ha ombildning och istället kallat motståndarna för en liten minoritet.

Att döma av kommentarerna på vår blogg och av samtal till oss, är det inte så många som låter sig luras av Ånghästens jongleringskonster. Däremot är det många som känner obehag inför deras maktfullkomliga uppträdande. Håll ut! Snart är det över.

/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet

Med sådana vänner behöver du inga fiender!

Inför tisdagens köpstämma spar inte brf på krutet. Det senaste utskicket är trots sin förbindliga inledning med ”bästa grannar” lika fattigt på argument för hur vi kommer att vara ”bästa grannar" på ett bättre sätt efter ombildning. Låt oss tillsammans granska brfs dunkla argument för ombildning. Läs utskicket här.

Argumenten för ja är lika tomma som vanligt
Vid ett ja (förstås med versaler) skapar vi möjlighet att tillsammans förbättra vårt boende; meningen avslutas med ett semikolon och man tänker sig att det då ska komma en massa goda argument för ett ja – men icke!

Det är de gamla vanliga guld & gröna skogar-löftena som inte är förankrade på någon föreningsstämma. En sanning blir inte en sanning för att den upprepas tillräckligt många gånger!

Nej, brf kan inte lova vare sig oförändrad hyressättning eller att du ska lyckas få igenom ditt byte inom fyra månader. Inte mera nu än tidigare. Möjligtvis skulle de kunna säga att det är en ambition – i bästa fall. Och som sådan icke förpliktigande. Alltså inget nytt under solen.

Nästa påstående i utskicket om det fördelaktiga priset har diskuterats här på bloggen vid ett flertal tillfällen. Fördelaktigt för dig som tänker sälja bums och redan har en annan bostad – möjligtvis. En förening som inte lyckats prestera en ekonomisk hållbar plan och som dessutom saknar intygsgivare för densamma - för vem är den fördelaktigt?

En engagerad och professionell hyresvärd?
De fortsätter med att kalla sig ”En engagerad hyresvärd”? Ingenting som brf hitintills gjort visar på att de skulle vara engagerade i något annat än att få din röst vid stämman. Möjligtvis har de också visat ett engagemang i att få dig att flytta om du inte kan eller vill betala de pengar som ombildningen kostar.

Och sedan det tröttsamma argumentet om att lägenheten är en tillgång – ja om du säljer – annars är den inte mer en tillgång än vilken bostad som helst.

Ingenting visar heller att de investeringar man gör i sin br automatiskt leder till förväntat vinst vid försäljning.

Och sedan fortsätter det med argumentet; ”en professionell styrelse”? De är inte direkt buskablyga, styrelsen i Ånghästen. Ingen kan veta om de kommer att vara professionella av den enkla anledningen att de aldrig varit en styrelse i en nyförvärvad fastighet. Men de tittar i kristallkulan och gör önskningar till sanningar. Igen.

Dessutom säger de emot sig själva lite längre ner i utskicket. Först påstår de att förvaltarskapet ska överlåtas till ” professionella förvaltare” för att i nästa mening meddela att de både ska städa och förvalta själva. En styrelse som inte kan skilja mellan förvaltarskap och att vara boende med styrelseuppdrag är inte riktigt vad som brukar menas med ”professionell”.

Siandet om verkligheten efter ett nej är ounderbyggt av förtalskaraktär
Sen tittar de förstås återigen i den berömda kristallkulan och meddelar en vetskap om Stockholmsmodellen som ingen annan besitter.

Tydligen tänker de också ”lova” att renovera de kvarvarande hyresgästernas lägenheter utan motsvarande ekonomisk uttag. Enligt den modell för hyresuttag som bl.a. Stockholmshem har, så får hyresgästen möjlighet att själva måla, tapetsera om etc. mot att vi har en lägre hyra än som annars skulle tas ut. Man har också möjlighet att få detta gjort via Stockholmshem mot ett påslag på hyran fördelat över ett antal år. Mycket förmånligt för dem som inte har några större marginaler. Vad de egentligen vill använda det här argumentet till är oklart. Det är liksom bara ett påstående.

Argumentet om vitvaror är så korkat så det är nästan inte värt att ta upp, men vi gör det ändå. På vitvaror har ägarna möjlighet till avskrivning på ett antal år. När detta är gjort kan man byta ut åldrade vitvaror. Om de går sönder under tiden så har de alltid byts ut eller lagats av Stockholmshem. Och efter avskrivningstiden har det inte varit något problem att få dem utbytta, tills ombildningsprocessen satte igång, vill säga.

Och så till den vinst som Stockholmshem som kommunalt bolag gör. Inget märkligt där heller. Den återinvesteras i nyproduktion och buffert för höjda avgifter p.g.a. t.ex. flukturerande energipriser. Tryggt och säkert, med ett långsiktigt förvaltningstänk.

Styrelsen räknar ja och nej på ett märkligt sätt
Och sen deras standardargument; bara 13 har definitivt tackat nej till köp. Här vill vi bara påpeka; att som man fråga får man svar! Brf tänker liksom bort de drygt 70 lägenheter som inte fått något pris i den senast utdelade förteckningen med priser per lägenhet vilket ju innebär att man inte är intresserad. Bland det som brf kallar ja-röster finns en hel del (hur många vägrar brf att redovisa, trots flertalet påstötningar) som endast svarat att de vill veta mer om ombildningen innan de går till beslut. Vilket förstås kan vara ett ja eller ett nej till köp. Att redovisa dessa som positiva till ombildningen är alltså rent ljug. Från en styrelse som kallar sig ”professionell”. Styrelsen har lyckats med att i god Orwellsk anda få svenska språket att helt ändra betydelse.

Nej är således ja om brf Ånghästen själv får välja!

Det är du som bestämmer!
Men en sak har de rätt i; det är din röst som bestämmer utfallet på stämman. Vill du fortsätta hyra av Stockholmshem så behöver du inte göra någonting! Inga fullmakter (Intyg) behöver fyllas i. Vill du återkalla tidigare fullmakt så gör du det HÄR.

Har du bestämt dig för nej så är det allra bästa att inte gå på köpstämman alls.

Svärdets styrelse "hjälper" grannar att flytta. Det skriver Linjalen på sin blogg

Den främsta uppgiften för en Brf-styrelse vid ett ombildningsförsök är att på ett öppet och demokratiskt sätt redovisa och diskutera alla för- och nackdelar runt en eventuell ombildning. Man bör även påtala och uppmuntra att hyresgästerna tänker efter och bildar sig en egen uppfattning för sitt beslut.

Ärligt talat känns det väldigt långt ifrån den rådande situationen i dagens ombildningsförsök. Det vanligaste är att lova grannarna "sitt livs affär", vifta med "medgivanden", "intyg" eller vad man valt att döpa om fullmakterna till för stunden, samt upprepa sitt mantra om att "rösta JA". Notera även att ordet ja alltid skrivs med stora bokstäver.

Vi i Rädda Linjalen har aldrig, tro't eller ej, talat om för våra grannar hur de bör rösta. Vi har alltid strävat efter öppenhet och dialog i alla situationer, och vi har alltid uppmanat grannarna att fatta sitt eget beslut och rösta därefter när det blir köpstämma.

Därför känns det väldigt tråkigt när styrelsen i en av våra grannföreningar försöker använda hyresgäster i Linjalen för att påverka sitt eget röstresultat. Gott folk - möt styrelsen i Brf Ånghästen, som på ett väldigt okonventionellt försöker driva igenom en ombildning i kvarteret SVÄRDET.

Det verkar inte gå särskilt bra för Brf Ånghästens styrelse, även om de själva gärna hävdar att ombildningen är så gott som klar. Man har använt sig av de vanliga metoderna. Den ekonomiska planen dök upp extremt sent, är full av frågetecken och är, såvitt vi kan finna, varken undertecknad eller intygsgiven när den delats ut till hyresgästerna.

Alla de vanliga valserna om hur mycket bättre och billigare det kommer att bli har använts. Räntorna skall givetvis ligga stilla i framtiden, och några hyreshöjningar är det naturligtvis inte tal om för de blivande resthyresgästerna. Att styrelsen inte har befogenhet att lova oförändrade hyror verkar man inte veta om, alternativt förtränga.

Nu kommer det senaste greppet: Man lovar alla grannar som inte vill köpa sin lägenhet fyra månader att byta bort den till någon utomstående som skall få köpa lägenheten till ombildningspris. Villkoret är naturligtvis att hyresgästen skall rösta ja till ombildning och flytta efteråt. Man har även inlett ett samarbete med den dokumenterat måttligt seriösa styrelsen i Brf Linjalen om en byteskedja. Denna finns att hitta på deras hemsida eller HÄR.

Att "hjälpa" sina grannar som inte vill ombilda genom att försöka få bort dem från kvarteret visar tydligt hur ointresserade Brf Ånghästens styrelse verkar vara av att följa de boendes gemensamma vilja. "Köp eller stick" är ett sätt att tolka denna hjälpsamhet. Att försöka få igenom en ombildning på detta sätt placerar även styrelsen i Brf Ånghästen in i bostadsrättsföreningarnas B-lag. Alla hyresgäster som vill byta sig bort från ombildningsförsöket i Svärdet ombedes höra av sig till bytesförmedlingens kontaktperson Thomas Malmsborg.

BREVET OM "ERBJUDANDET", som är undertecknat av styrelsemedlemmarna Monica Hjorth von Zeipel, Thomas Malmsborg och Jakob Skarin, har delats ut till hyresgästerna i Svärdet och publicerats på Brf Linjalens hemsida. I detta brev väljer även dessa styrelsemedlemmar att ljuga sina grannar rätt upp i ansiktet när de hävdar att:
"I ett av våra grannkvarter, Linjalen, där en minoritet av de boende med hjälp av Hyresgästföreningen stoppade deras ombildning, finns ett stort antal hyresgäster som väldigt gärna vill ha en blivande bostadsrätt".

Vi vill notera det som Monica Hjorth von Zeipel, Thomas Malmsborg och Jakob Skarin säkert redan vet: På Linjalens första köpstämma ville 57% av de boende INTE ha någon ombildning. Den andra genomfördes inte ens - vilket med all sannolikhet betyder att intresset var änu lägre då. Vad gäller Hyresgästföreningen så har den uppskattat det vi skrivit såpass att den lånat och tryckt upp vårt material att dela ut i andra områden under ombildning - bland annat i Svärdet. Rädda Linjalens verksamhet är vår egen och görs av grannar i kvarteret, tack så mycket!

Rädda Linjalen och många hyresgäster i kvarteret kräver att en offentlig dementi av dessa uppgifter skriftligen delas ut till hyresgästerna i Svärdet av Monica Hjorth von Zeipel, Thomas Malmsborg och Jakob Skarin.

Styrelsemedlemmen Jakob Skarin går ännu längre när han går till personligt angrepp mot en av de hyresgäster som ifrågasatt ombildningen. I detta personliga angrepp, som även detta delats ut till alla hyrestgäster, hängs bland annat en namngiven persons privatekonomi ut. Ni kan läsa brevet HÄR. Vad vitsen skall vara att stoppa ner lappar i allas brevlådor med en namngiven grannes ekonomi står skrivet i stjärnorna, men det känns knappast som en styrelseledamot som försöker vinna sina grannars förtroende.

Det känns i vilket fall väldigt billigt av Brf Ånghästens styrelse att försöka påverka resultatet genom att locka iväg sina grannar och ljuga om folkviljan i kvarteret Linjalen. Vad gäller Ånghästens "bytesförmedling" kan vi konstatera följande:

Ett flertal av de som nu vill byta bort sina lägenheter i Linjalen tillhör den skara som vid upprepade tillfällen bedyrat hur bra de trivs i kvarteret, hur gärna de vill bo kvar och hur mycket bättre allt kommer bli vid en ombildning. Flera av dem tillhör den s.k. "förbättringsgruppen" som författade DESSA FRIA FANTASIER om vad som skulle göras efter en ombildning. Givetvis utan att ta några som helst ekonomiska hänsyn till sina projekt i den ekonomiska planen.

Bland andra hugade bytare återfinner man även Brf Linjalens webmaster, en styrelsemedlem och andra personer som varit djupt involverade i innerstadens mest omskrivna ombildningsförsök.

Givetvis är alla i Svärdet som vill fortsätta vara hyresgäster välkomna till oss i Linjalen, men att på det här sättet försöka påverka en köpstämma som ännu inte fått säga sitt tar vi bestämt avstånd från. Att att göra detta känns riktigt lågt av alla inblandade, vare sig de bor i Svärdet eller här i kvarteret Linjalen, och hyresgästerna i Svärdet kanske skulle ta en liten funderare över hur mycket förtroende det går att ha för en styrelse som aktivt försöker få sina grannar att flytta.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

När Ånghästen står för dörren….

Inför köpstämman nu på tisdag pågår i Svärdet, liksom i alla bostadsområden som är utsatta för ombildningsattack, ett intensivt jagande efter ja-röster. Förmodligen kommer detta att intensifieras nu i helgen. Många är de människor som hört av sig till Rädda Svärdet och både är upprörda, arga och förtvivlade över att behöva utsättas för den påtryckning av Ånghästen som förstås går under namnet ”information”. Nysvenskan har många ord!

Och uppfinningsrikedomen hos brf för att få igenom ett ja till ombildning är både gränslös och innovativ. Förutom smutskastning och förtal av personer som har engagerat sig för att bo kvar under de villkor, dvs. allmännyttig hyresrätt, vi en gång valde när vi flyttade in i kvarteret så lovar man nu guld och gröna skogar till de som inte tänker köpa men röstar ja på stämman. Utan någon som helst demokratisk legitimitet har styrelsen i Ånghästen nu plötsligt bestämt hyresnivån tre år framåt för ev. blivande resthyresgäster. Det här kan inte kallas för något annat än vad det är – röstfiske! En demokratisk styrelse förankrar sina beslut bland medlemmarna vilket inte gjorts här. Vad mer kommer dom att besluta över huvudet på medlemmarna? Vad vi ser är toppen av ett odemokratiskt isberg!

Det andra argumentet som använts är ordet solidaritet. Vanligtvis förknippat med tankar om stöd från dom som har till dom som inte har. Men här gör ånghästen återigen sin egen tolkning av ordet. Nu uppmanas hyresgästerna vara solidariska med köparna i brf. – För vår skull, - så att vi i varje fall kan få köpa, ekar det i trapphusen där dom drar fram! Denna Orwellska tolkning av ordet Solidaritet får håren att resa sig på armarna i ren skräck. Vad mer kommer att hittas på om vi
överlåter åt dem att förvalta våra hem?

Naturligtvis jagas också fullmakter (kallat intyg). Vi uppmanar återigen – skriv inte under! Har du bestämt dig för att inte köpa behöver du inte göra någonting. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med den till stämman eller lämna den till någon av oss i nätverket så ser vi till att den överlämnas på stämman! Många tveksamheter runt ombildningarna har just handlat fullmakterna och varit en källa till fusk vilket vi skrivit om tidigare, läs detta inlägg här.

Så inför helgens påringningar säger vi som vi brukar. Sitt lugnt i båten! Även om ånghästen försöker använda sig av omvänd bevisbörda så är det dom och inte du som måste bevisa att det på alla sätt blir bättre att ha dom som hyresvärd istället för
Stockholmshem. Och hitintills har dom inte gjort något som
bevisar det!

Räkna med en ränta på 6%!

Vi har just nu en historiskt låg ränta. "- Strunta i vad dagens ränta är och räkna med 6 procent" säger Ann-Sofie Magnusson Ikano banken till Svt:s Dina frågor (om pengar) som i gårdagens program tog upp just frågan om hur man skall tänka och planera kring bostadsköp. Många i kvarteret Svärdet sitter just nu kring det berömda köksbordet och funderar på - har jag råd eller inte?

I kalkylerna från I&P räknar man två procent och för att vara på den säkra sidan drar man till så högt man vågar tänka - hela fyra procent! Det där slaktas nu helt i programmet "Dina frågor". Gunilla Nyström privatekonom på SEB säger även hon att sex procent är det man skall räkna med. Man ska alltså kunna lägga undan en buffert på sex procent inför framtida ränteökningar och påminner om att för ett år sedan, i oktober 2008, låg räntan på 6,5 procent.

I programmet görs ett enkelt räkneexempel och visar vad avgiften blir vid olika räntenivåer på ett lån på 2 miljoner(före skattereduktion):
2% 3 300
4% 6 700
6% 10 000
Här pratar vi plötsligt nivåer av en helt annan karaktär än I&P visar. Och då är varken amorteringar eller föreningsavgifter inräknade. Och de föreningsavgifter som presenterats oss döms även dom ut av Björn Alfredsson som tycker att dom var lågt satta i förhållande till den verkliga kostnaden. Glädjekalkyl är ett ord som använts om I&p:s försök att få oss att köpa. Nu är det på sin plats att upprepa det igen.

En annan aspekt som tas upp i programmet är läget. Att det är viktigt att tänka på att objektet skall vara snabbsålt om ekonomin kärvar vilket den kan göra av olika skäl; arbetslöshet, separation, dödsfall etc. Och där påpekas att objekten kan skilja stort i pris inom samma område. Det tjatas hela tiden om att Södermalm är attraktivt, visst så är det. Men med Svärdets snabbyggda, trafikstörda Öststatsarkitektur har området aldrig tillhört det som räknats som attraktivt. Många är det som i årtal försökt byta sina lägenheter men fått tack, men nej tack, ibland bara genom att eventuella intressenter nöjt sig med att titta sig omkring i området. Detta kommer inte att förändras för att det eventuellt blir brf. Svärdet är inget förstahandsval om Söderborna själv får välja.

Dessa reflektioner är viktiga att ha med vid köksbordet när man pressar sin ekonomi för att få den att rymmas inom fyra procents gränsen. Tänk sex procent! - Om man nu fortfarande tvekar av ekonomiska skäl.
Se hela programmet Svt play.

Tredubblad internkö i allmännyttan nästa år

Blir du resthyresgäst i bostadsrättsföreningen förlorar du din kötid i internkön som du har i Stockholmshem. Nästa år slås dessutom allmännyttans tre internköer ihop, vilket gör att ditt lägenhetsutbud blir mycket större.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

Vad händer med hyresrätterna?

Om drygt en vecka har vi köpstämma. Brf Ånghästen arbetar nu intensivt med att få folk att flytta genom att byta sina lägenheter. Varför kan man undra och är det demokratiskt? Om det bli ja vid stämman utlovar brf Ånghästen också låst hyra i tre år. Vi får en del frågor kring detta och vill därför bena ut några saker.

1. Om du vill bo kvar i din lägenhet som hyresgäst finns det ingen anledning att rösta Ja. Om tillräckligt många avstår från att rösta så blir vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem precis som det är idag.

2. Brf Ånghästen har gått ut med löften att ”de som röstar ja och inte kan eller vill köpa sin lägenhet får byta den inom fyra månader och den man byter med får samma pris som en själv”. Många är oroliga för att man måste rösta Ja "för säkerhets skull” för att sedan ha möjlighet att kunna byta utifall att det blir ett ja på stämman. Men olika regler får INTE gälla för den som röstat ja eller nej på en stämman. Likarättsprincipen gäller.

3. Brf Ånghästen har också lovat låsta hyror i tre år. För att kunna lova något sådan måste det tas ett stämmobeslut där alla medlemmar har fått tycka till. Om räntan går upp och kostnaderna för föreningslånet stiger, vill då verkligen bostadsrättsinnehavarna att resthyregästerna får en låst kostnad medan de själva får en höjd?!

4.I bytesinformationen från brf Ånghästen skriver de att ”Linjalen med en minoritet av de boende stoppat deras ombildning”. I själva verket var det endast 43 % som röstade för en ombildning. Varför far Brf Ånghästen med osanning om fakta? Finns det andra saker som de lagt fram som fakta som inte heller stämmer?

Vi i Rädda Svärdet anser att, oavsett vad man tycker i ombildningsfrågan, så ska det vara ett juste förfarande med sanna och belagda fakta. Var och en i lugn och ro kunna fatta sitt eget beslut och känna att man kan göra det med korrekt fakta. Det måste finnas ett demokratiskt grundtänk där för och nackdelar ska kunna vägas emot varandra. Att som brf Ånghästen nu gör och aktivt försöka påverka röstresultatet genom att förmå folk att rösta Ja fastän de vill bo kvar i hyresrätt känns varken demokratiskt eller juste.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

Utan hyresrätter stannar Stockholmsregionen

Det är rubriken på DN Debatt idag. Det tar också hål på myten att Stockholmsmodellen ska leda till marknadshyror som tvingar folk från hus och hem.

"En rörlig arbetsmarkad, stor inflyttning och många studerande kräver lättilgängliga bostäder med låg ekonomisk risk....
De regler som en gång var avsedda att vara garanti för en balans mellan hyresgästerna och hyrevärdarnas intressen har kommit att bli föråldrade och kontraproduktiva... Hyresrättens status ska istället uppgraderas kraftigt och vara ett verkligt alternativ för alla under hela, eller delar av, livet. ...
Den kommunala fastighetsskatten för hyresrätter ska avskaffas. Det är inte rimligt att villägare i stor utsträckning slipper denna skatt samtidigt som hyresgäster ska betala den."
Läs hela debattartikeln i DN.

I Fastighetstidningen nr 9/ oktober 2009 återgavs vad Mats Odell (KD) sa om marknadshyror när han talade inför Fastighetsägarna Sveriges kongress den 23 oktober.

"...Han var tydlig med att det inte blir några marknadshyror, att nyordningen ska rymmas inom bruksvärdessystemet och att bostadshyrorna även i framtiden ska bygga på kollektiva hyresförhandlingar... ... Avsikten är att skapa ett regelverk som uppmuntrar parterna på bostadsmarknaden att hitta lösningar som gagnar hyresrättens utveckling på olika håll i landet, sade ministern till Fastighetstidningen efter sitt tal..."
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

Vad kostar ombildningen egentligen?

Torsdagen 22 oktober ordnade Nätverket Rädda Svärdet ett öppet möte om vilka krav man måste kunna ställa på den ekonomiska planen. Inbjuden talare var Björn Alfredsson, frilansande skribent och bostadsutredare. Björn Alfredsson är medlem i nätverket Bekymrade Hyresboende, http://bekymradehyresboende.se och författare till boken "Folkrörelse i fritt fall" där han är kritisk till Hyresgästföreningen.

Björn lotsade oss igenom vilka kostnader man måste räkna med när man beräknar vad kommer att kosta att låna till bostadsrätt. Han utgick i sin genomgång från den kalkyl vi fick av Isaksson & Partners i september:

Förvärv och finansiering
Den samlade hyressumman för Svärdet 9 är ca 23 miljoner om året. Fastigheten är alltså en rörelse med ansenlig omsättning.

Isaksson & Partners utgår från en årlig driftskostnad på 349 kr per kvadratmeter och år. Det är lågt i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år. Det normala är att behålla de verkliga driftskostnaderna när man gör en kalkyl.

I & P vill finansiera köpet på 535,5 miljoner med ett föreningslån på ca 39 % och insatser (medlemmarnas privata lån) på 61 %. Det är ett ovanligt högt föreningslån. Det är fördelaktigare att de enskilda medlemmarna lånar mer och föreningen mindre, eftersom privatpersoner kan dra av 30 % av räntekostnaderna på skatten. När en bostadsrättsförening betala 100 kr i ränta, betalar den enskilde bara 70 kr.

Föreningens och medlemmarnas ekonomi
När man beräknar vad ombildningen kommer att kosta måste man skilja på föreningens ekonomi och medlemmarnas ekonomi. Det är vanligt att undvika en detaljerad redovisning av den enskildes boendekostnader i den ekonomiska planen. Alltså de kostnader som är viktigast för att kunna avgöra om det är intressant att delta i ombildningen eller inte.

Hur boendekostnaderna förändras vid ombildning Om det blir 67 % som röstar ja vid köpstämman, blir det oftast ca 70-80 % som sedan köper. Det är de som varit emot ombildningen, men som känner sig tvingade att köpa då de inte vill vara resthyresgäster.

Björn hade beräknat hur boendekostnaderna förändras vid olika möjliga situationer. Del utifrån hur många som köper och dels utifrån olika räntor (de räntor SEB och I&P utgår från). Genomgången visade hur känsliga boendekostnaden för bostadsrättslåntagare är för förändringar i räntan. Med dagens låga rörliga ränta på 1,59 % skulle boendekostnaden i bästa fall kunna minska med 40 %. I det fallet skulle boendekostnaden faktiskt minska mer om bara 67 % ansluter sig än om 100 % ansluter sig.

SEB kräver att man skall klara en ränta på 6,5 % för att de skall vara intresserade av att låna ut pengar till insatsen. Med den räntan skulle boendekostnaderna öka med 122 % om 67 % ansluter sig. Se tabellen nedan.

Dessa beräkningar förutsätter att man helt slipper amortera. Varje gång lånet skall förhandlas om kan banken ensidigt ändra villkoren, bl.a. börja kräva amortering. Väljer man rörlig ränta kan banken alltså börja kräva amortering redan efter 3 månader. Om man själv vill binda om lånen i förtid så lägger banken på en avgift för det.

Krav på den ekonomiska planen
Den ekonomiska planen skall innehålla andelstalet för varje lägenhet i bostadsrättsföreningen. Det vanliga är att andelstalet inte bara skiljer sig åt utifrån lägenhethernas storlek, utan även efter vilka som ligger på bottenvåningen och vilka som ligger högre upp. Det kan även skilja sig åt utifrån vilka som ligger mot trafikerad gata och vilka som ligger mot en tyst gård, park eller bakgata.

Den ekonomiska planen skall innehålla en prognos för hur den ekonomiska planen kommer att förändras från år 1 – år 11.

Den ekonomiska planen skall även innehålla en känslighetskalkyl: Vad händer om räntan ökar med si och så mycket? Vad händer om inflationen ökar med si och så mycket.

För alla detaljer, se tabellerna nedan:
* Förvärv och finansiering.pdf
* Föreningens och medlemmarnas ekonomi.pdf
* Förändring av boendekostnaden vid ombildning.pdf

Jakob Skarin, medlem brf Ånghästens styrelse ägnar sig åt personagrepp!

Ikväll (27/10) fick vi i brevlådan ett brev från Jakob Skarin som är med i brf:s styrelse. Han skriver, vilket styrelsen ofta gör, att en majoritet vill ombilda denna fastighet till bostadsrättsförening. Det må vara, men i nästa andetag låter han göra gällande att ”fyra personer som kallar sig ’Rädda Svärdet’ vill förstöra för oss andra”. Han har kanske svårt att räkna, men det är enkelt att räkna de blanka raderna i den senaste kalkylen där det framgår att cirka 70 av hushållen inte fått något pris på sina lägenheter. Dessa blankrader betyder att de cirka 70 hushållen tackat nej. 70 är avsevärt mer än 4! Tala om osanningsenlig propaganda.

Fyra personer ur nätverket Rädda Svärdet har varit rakryggade nog att gå ut med egna namn för att oroliga grannar ska kunna ha någon att vända sig till för att få sådan information som inte brf och konsulterna ger. Men Rädda Svärdet är ett mycket större nätverk än dessa fyra personer.

Att dessutom dra in att en av de namngivna personerna i Rädda Svärdet har skulder hos Kronofogden är synnerligen tvivelaktig retorik. Vi är fler än fyra som är engagerade i Rädda Svärdet och många fler är det som tackar oss för den information vi sprider och den dialog vi möjliggör på vår blogg. Brf har däremot ingen blogg och inbjuder inte till någon lättillgänglig dialog!

Ingenting i den här ombildningsaktiviteten handlar om ädla motiv och att bidra till det gemensamma bästa. Det handlar om egen vinning och möjlighet att göra klipp

Det är möjligt att en ombildning kan ge ekonomiska fördelar på sikt, men det kan ingen garantera utan det får framtiden utvisa.

Jakob Skarin är en av nio i brf:s styrelse som driver ombildningsfrågan – vad är det för majoritet? Låt oss slippa fler dåliga argument och otrevliga angrepp. Om majoriteten för att ombilda var så hög som påstås behövde man inte ägna sig åt så lågtstående retorik.

Observatörer vid stämmor

Stadshuset har beslutat att en oberoende jurist ska närvara vid ombildningsstämmor när de allmännyttiga bolagen ska sälja. Det känns lite betryggande att stadshuset har hörsammat de problem som finns vid ombildning, lite sent dock. Förhoppningsvis blir det stopp på "westernstämmor" där regler och lagar tolkas godtyckligt när en oberoende jurist synar förfarandet. Man kan också hoppas att det införs legitimationskrav vid registrering för röstning.

Brf Ånghästen jagar fullmakter - köpstämma 10/11

I veckans utskick från Ånghästen efterfrågas ännu en gång fullmakter från de boende (fastän de fortfarande kallar det för intyg). Man kan fråga sig varför. Vill man rösta ja så är det bara att gå till köpstämman och skulle man av någon anledning bli förhindrad så kan man då be någon likasinnad granne ta med en fullmakt, så löser sig den saken.

Dessutom förespeglar Ånghästen dem som vill fortsätta vara hyresgäster en oförändrad hyra i tre år bara man röstar ja på stämman, eller lämnar in en fullmakt för ett ja. Man kan undra hur hög hyreshöjningen blir år fyra?!

Och ännu en gång lockar brf Ånghästen boende som inte kan eller vill köpa sin bostad att ändå rösta ja. Det gör de genom ett sockrat erbjudande: ”rösta ja så kan du överföra ditt pris för ett köp till den nya hyresgästen”. Ett mycket tvivelaktigt förfarande, som kan kallas röstfiske! Det är inte tillåtet att ha olika regler för dem som röstar ja respektive nej på en köpstämma, utan samma regler ska gälla för alla.

Du som vill bo kvar i hyresrätt – i allmännyttan eller hos bostadsrättsföreningen – behöver inte rösta alls och behöver inte heller lämna in någon fullmakt. Låt dig inte luras eller övertalas. Du kan lugnt bara stanna hemma!

Om du fyllt i blankett till brf Ånhästen/Isaksson&Partners och ångrar dig, skriv ut filen nedan, fyll i uppgifterna och lämna den till någon av kontaktpersonerna. Återkallelse av intresseanmälan/fullmakt.

Se utskicket från BRF
Se även tidigare inlägg om fullmakter som kallas intyg.

Bemötande av Ånghäststyrelsen personangrepp

I sitt senaste utskick går Ånghästens styrelse till personangrepp på mig. Texten är uppjagad och osaklig.

Bakgrunden är att jag spontant reagerade på att priset blev så förvånansvärt lågt jämfört med år 2000 och jämfört med grannfastigheterna. För att förstå vad detta grundade sig på beslöt jag mig för att undersöka saken ordentligt.

Efter en noggrann jämförelse med grannfastigheterna insåg jag att något var fel och slog då larm till styrelsemedlemmar i Stockholmshem och Stockholms Stadshus AB. När jag senare gick igenom värderingsunderlagen upptäckte jag genast flera allvarliga sakfel.

Det största felet är att kollektivhuslokalerna anges som vakanta kontorslokaler. Tillsammans med flera mindre fel av samma slag, gjorde detta att värderingsföretagen angav en vakansgrad på 77 %. Värdet av matsal, restaurangkök, gym, bastu, solarium, snickarbod m.m. har gjorts till en förlustpost. Bland övriga allvarliga sakfel kan nämnas att de anger byggåret 1983 istället för 1988 och har gjort en ortsprisjämförelse utifrån fastigheter med tomträtt.

Priset är sedan framräknat av ett dataprogram med dessa sakfel inmatade. Vidare har värderingsföretagen inte följt de ägardirektiv som den nuvarande politiska majoriteten själva beslutat om.

Om man plötsligt upptäcker att man kan ta ut en miljon på bankomaten, så skulle de allra flesta av oss anmäla det till banken. Om man upptäcker att en arbetskamrat förskingrar, skulle de allra flesta av oss medverka till att det blev utrett. Det är precis vad jag gjort, så som alla andra människor med civilkurage också skulle gjort. Och det är vad Ånghästens styrelse nu smutskastar mig för och startar hetsjakt på mig för.

De ca 40-154 miljoner som fasigheten felaktigt är undervärderad med, tillhör varken Ånghästen eller några enskilda. Att subventionera enskilda på liknande vis strider mot kommunallagen (2 kap 8 §). Dessa pengar tillhör Stockholmshem.

Antingen har Ånghästens styrelse gått igenom värderingsunderlaget lika noga som jag, och då har de försökt tillskansa sig andras pengar med öppna ögon. Eller också har de inte lagt ner så mycket arbete på detta som alla har rätt att förvänta sig. I båda fallen finns det anledning till oro för alla som är seriöst intresserade av ombildning. Att värderingsföretagen gjort så många och allvarliga slarvfel är också anledning till oro. Jag har bara gått igenom sånt som kan kontrolleras mot skriftlig dokumentation. Vem vet vad mer de slarvat med?

Nätverket Rädda Svärdet har aldrig påstått att priset på fastigheten är för högt. Däremot är vår uppfattning att kostnaden för den enskilde blir för hög vid ombildning. Den distinktionen borde vara begriplig även för Ånghästens styrelse.

Här nedan kan ni läsa breven till politikerna och bolagen i sin helhet:
* Prissättningen av Svärdet 9 jämfört med likvärdiga fastigheter.pdf
* Allvarliga sakfel till grund för lågt pris på Svärdet 9.pdf

/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet

Ännu ingen ekonomisk plan, del 3

Igår hade vi besök av Björn Alfredsson på ett öppet möte. Björn sysslar med samhällsplanering och bostadspolitik och han var inbjuden för att diskutera vikten av ekonomisk plan. Den ekonomiska planen är oerhört betydelsefull, sa han. Den anger statusen både för den enskilda och för föreningen. En ekonomisk plan ska löpa på 11 år och innehålla uppgifter som känslighetsanalys, bostadsrättsföreningens framtida planer och alla grundläggande fastighetsdelar. Det ska också finnas en individuell redovisning där det framgår vad kostnaden blir för var och en. Det ska också framgå hur många andelar var och en får i föreningen och andelstalen bör korrigeras i relation till vilket våningsplan man bor på och hur ens läge är. Den ekonomiska planen bör göras pedagogisk så att alla förstår den och man bör också gå igenom den på ett möte som är skilt från köpstämman.

Formellt sett så är det den ekonomiska planen som antas på köpstämman plus att man röstar om fastigheten ska förvärvas eller inte.

Det Björn kunde utläsa av den ekonomiska kalkyl som vi i Svärdet 9 har fått är att driftkostnaderna är lågt satta, bör vara på 425 kr/kvm och år (nu 349 kr/km, år) och att vårt föreningslån är lite ovanligt högt.

Björn visade också att kostnader för lån är oerhört räntekänsligt. Vid en 80 procent anslutning så minskar nuvarande boendekostnader med 2 % med en räntemix på 2,88 % men om räntan går upp till 4,3 % så ökar boendekostnaden med 38 % och vid en ränta på 6,5 % så blir boendekostnaderna 99 % högre jämfört mot idag.

Björn sa också att de inte går att ha olika regler för de som röstar Ja respektive Nej på en stämma utan alla regler gäller för alla och enligt lag ska också alla hyresgäster finnas med i den ekonomiska kalkylen.

Välkommen till möte om ekonomisk plan

Öppet möte om ekonomisk plan torsdag 22 oktober kl 19

Björn Alfredsson, bostadsutredare svarar på frågor om boendeekonomi och om vilka krav man kan ställa på en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.

Matsalen, Maria Bangata 13, BV.

Alla är varmt välkomna!

Att rekommendera Blustep...

Idag har vi fått nytt utskick av Bluestep på uppdrag av Brf Ånghästen. Bluestep är ett våghalsat val att hänvisa till. De består av en liten koncern om tre bolag, ett kreditmarknadsbolag med tillstånd av finansinspektionen för in- och utlåning till allmänheten. Utlåning är vad man kallar för "osäkra fordringar". De har förvisso ett säte i Sverige, där VD är bosatt i Sverige, men styrelsen i övrigt är i huvudsak bosatta utomlands.

Tänker man verkligen försöka få folk att ta lån hos dem, om de inte får lån i en vanlig bank? Vad finns det för garantier att de har en bättre återbetalningsförmåga till dem? Och vilka räntor kan de inte behöva betala? Man häpnar över Brfs vågade chansningar. Skulle kassören i brf Ånghästen, som är personlig rådgivare på Swedbank, verkligen rekommendera detta till sina kunder i sitt vardagliga arbete?

Låt säga att någon inte får låna pengar hos SEB för att denne klarar inte 6,5 % gränsen, och har dåligt med pengar över att för att klara sina levnadsomkostnader. Alltså; får inte låna.

Men då vänder denne någon till Bluestep och får ett lån på fem år med fast effektiv ränta på 6,48 % eller ett korttidslån med effektiv ränta på 13,25 %. Hur tänker de att man ska klara det då? Om man inte klarade av en 6,5% ränta? Handlar allt om att få JA på köpstämman och sedan spelar det ingen roll om ens grannar går i personlig konkurs?

Läs om Bluesteps aktuella uppgifter om effektiva räntor, rörliga och fasta.
http://www.bluestep.se/rantor___villkor.asp
http://www.bluestep.se/effektiv_ranta.asp

Välkommen till möte om ekonomi

Öppet möte om ekonomisk plan torsdag 22 oktober kl 19

Björn Alfredsson, bostadsutredare svarar på frågor om boendeekonomi och om vilka krav man kan ställa på en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.

Matsalen, Maria Bangata 13, BV.

Alla är varmt välkomna!

Kostnad för ränta på 6,5 %

I Ånghästens brev skriver de att SEB "räknar med att kunderna ska klara en ränta på 6,50%". SEB kräver därmed att den som ska få låna ska ha denna betalningsförmåga. Nedan följer en enkel snittuträkning för ett antal typlägenheter.

2:A på 52 kvm = 8 583 kronor (varav månadsavgift 2978 kr)
3:A på 76 kvm = 11 407 kronor (varav månadsavgift 3958 kr)
4:A på 90 kvm = 13 182 kronor (varav månadsavgift 4578 kr)
5:A på 107 kvm = 14 728 kronor (varav månadsavgift 5110 kr)

Priserna är inte exakt på öret då det skiljer sig från våning till våning och beroende på om man har extra tillval på sin lägenhet.

Detta är den betalningsförmåga per månad som SEB förväntar sig av alla som vill låna.

Låt oss försöka att hålla ögat på bollen!

Till paret Edin och alla andra som på olika sätt deltar i debatten runt kvarteret Svärdet och brf Ånghästen

Låt oss försöka att hålla ögat på bollen! Det här med en eventuell ombildning till bostadsrätt är en väldigt viktig fråga eftersom vårt boende är en av de större frågorna i livet, vare sig man ser en möjlighet med att köpa sin hyreslägenhet eller vill bo kvar i allmännyttan som hyresgäst.

Låt oss börja med utsagan att det är några få som inte vill ombilda till bostadsrätt som driver rädda hyresrätten till förfång för den stora massan. Sist jag räknade på listan var det över 70 personer som inte fått något pris på sin lägenhet från Isaksson & Partners, vilket innebär att man inte vill köpa/inte skickat in någon intresseanmälan. Fler än en liten handfull alltså. Lägg därtill att brf Ånghästen inte någon gång har sagt hur många boende som faktiskt sagt ”ja, jag vill köpa”. De fortsätter att presentera de två grupperna ”ja” och ”jag vill veta mer” som en grupp som är för ombildning. Att våga säga exakt hur många ”ja” de fått in, det vore renhårigt och rakryggat av brf Ånghästen!

Så till utsagan att Rädda Svärdet desinformerar, agiterar eller misskrediterar brf Ånghästen. Rädda Svärdet arbetar för det vi tror på – hyresrätter. Detta innebär bl.a. att vi bemöter och ifrågasätter information som ges av brf Ånghästen som å sin sida arbetar för vad de tror på, nämligen bostadsrättsombildning. Vi gör det i syftet att få klara svar och/eller förtydliganden så att det finns så mycket information som möjligt inför det stora beslut som vi alla boende i Svärdet 9 har att fatta.

Vidare till en mycket viktig punkt: en ekonomisk plan. Brf Ånghästen säger i sitt senaste infoutskick att man valt att inte kalla den första ekonomiska sammanställningen för ekonomisk plan för att man grundligt ville arbeta fram materialet. Må så vara, men jag hävdar att en korrekt ekonomisk plan måste ut i god tid för att ge alla boende en chans att fatta ett informerat beslut.

Nästa viktiga punkt att belysa är att brf Ånghästen övergått från att säga att det är klart att/vi vet att det blir marknadshyror till att "hyrorna antas höjas kraftigt". Fakta på bordet är att ingen vet vart hyrorna kommer att ta vägen, för den omtalade Stockholmsmodellen är ännu bara ett tomt skal.

Summa summarum är målet för Rädda Svärdet att få fram så mycket fakta i frågan att alla kan få en så fullödig bild som möjligt för sitt kommande beslut och bestämma sig för att hyresrätt i allmännyttan är alternativet att välja.
/Ninna, Nätverket Rädda Svärdet

En positiv nyhet

Stockholms tre kommunala bostadsbolags tre interna köer slås samman, får gemensamma förenklade regler och blir en renodlad intern byteskö. Syftet med sammanslagningen är att skapa en kö där alla får ett större utbud av lediga lägenheter att välja mellan.

Den gemensamma kön blir verklighet i slutet av januari nästa år förutsatt godkännande av styrelserna i Stockholms Stads Bostadsförmedling AB samt i Familjebostäders, Svenska Bostäders och Stockholmshems respektive styrelser.

Läs mer på Stockholmshems hemsida
Läs mer om detta i Moderaternas pressutskick

Inflytande eller säljmetoder

Orden ”demokrati”, ”gemenskap” och ”inflytande” används flitigt av Ånghästens styrelse och deras konsult: Efter ombildning blir gemenskapen större, sa konsulten på informationsmötet i Södra latins aula. Styrelsen skriver att Rädda Svärdet är odemokratiska när vi informerar om att det är en nej-röst om man inte skickar in blanketter eller går på köpstämman. Att bostadsrätt skulle ge större inflytande över det egna boendet, framhålls t.o.m. som det viktigaste argumentet för ombildning.

Samtliga dessa påståenden sätter skruv på vad vi vanligen menar med orden ”demokrati”, ”gemenskap” och ”inflytande”. Ombildning eller inte, handlar om något helt annat: Är det lönsamt för den enskilde eller inte? Vissa kommer att tjäna på det, annars skulle frågan inte finnas på dagordningen, och vissa får betala kostnaden. Detta är den springande punkten - och samtidigt det man är minst villig att diskutera.

Ombildningsfrågan är ingen vanlig demokratisk process, där olika viljor och intressen står mot varandra. Bostadsrättsföreningen har tagit hjälp av en ombildningskonsult med en affärsidé: att sälja på oss våra egna lägenheter. En omständighet som gör det svårt att veta vilka spelregler som gäller.

Gemenskap
Behöver en konsult tala om för oss vilken gemenskap vi skall ha? Är det inte respektlöst och fräckt av en utomstående att tala om för oss att vi inte duger som vi är?

Nu bor vi alla här som hyresgäster på lika villkor. Efter en ombildning skulle vi vara uppdelade på bostadsrättslåntagare och resthyresgäster. Då är kanske inte gemenskap det första man kommer att tänka på.

Inflytande
I diskussionen verkar boendeinflytande framförallt handla vad man kan göra inom sina fyra väggar. Att det inte är så stor skillnad mellan vad man får göra i hyresrätt respektive bostadsrätt, framgår av tidigare inlägg

Den största skillnaden är att en bostadsrättsinnehavare kan ta betalt för sina förändringar när han eller hon flyttar. Om man inreder för att flytta eller för att bo, kan var och en avgöra själv. Men är en sådan detalj relevant för något så stort som en affär på över en halv miljard?

En avgörande skillnad mot idag är att inflytandet över förändringar i den gemensamma miljön, efter en ombildning begränsas av alla enskildas samt föreningens ekonomi. Förändringar måste betalas med ännu mer skuldsättning.

Detta gäller också i den enskildes lägenhet. Med ränta på 4 % kommer alla att ha 1.500-2.500 kr i månaden mindre att röra sig med, enligt de siffror som presenterats. Svängrummet för var och en begränsas.

Som hyresgäst har man mycket starkare ställning gentemot hyresvärden än vad en låntagare har gentemot banken. Hur många är det som känner att de har inflytande över sina villkor gentemot banken idag?

Demokrati
Samspelet mellan Ånghästens styrelse och dess konsulter får en att undra över vem som driver den här processen.

Vi har inte fått dagordningar i förväg så att man har kunnat veta vad man ska förbereda sig på. Den som velat komma till tals på Ånghästens möten i stora aulor har fått göra det ur underläge. Hur många av oss är bekväma med att framföra sina personliga åsikter inför över 200 i stort sett okända åhörare? Hur många har vanan att göra det? Eller ens erfarenhet av att någon gång ha behövt göra det? Här handlar det dessutom om djupt privata saker, som den egna ekonomin. Så som Ånghästens styrelse hittills valt att organisera ett livsavgörande val för 242 hushåll, kan man inte låta bli att undra hur det kommer att bli efter den eventuella ombildningen.

Alla får låna är budskapet, och skulle man inte få det, så beror det på det ena eller andra undantaget. När diskussionen hela tiden förs kring vilka som inte kan delta istället för kring vilka som tjänar på ombildningen, så klampar man taktlöst in i människors privata omständigheter. Var och en skall inför alla grannar behöva visa vad man förmår.

Men det är inte de med svag ekonomi som skall pekas ut. Det är var och ens privatsak. Däremot är det ingen privatsak om man vill tjäna pengar på ett sätt som ingriper i andras boende och privatliv!

Det är var och ens ensak om man vill svara på enkätfrågor eller fylla i blanketter från Ånghästen eller Isaksson & Partners. Negativ avtalsbildning är förbjuden i Sverige. För att gå på köpstämman måste man vara med i bostadsrättsföreningen. Den grundlagsstadgade föreningsfriheten innebär att man inte behöver vara med i föreningar man inte sympatiserar med.

Sällskapsspel
En absolut lägsta standard för demokratiska sammanhang, är att alla som skall delta i ett beslut har lika tillgång till all relevant information. Enligt besked skall vi varken få ekonomisk plan eller personlig kontakt med den bank som Ånghästens styrelse och konsulterna påstår är ivrig att låna ut pengar, förrän i sista minuten innan eller t.o.m. på själva köpstämman.

242 hushåll skall alltså fatta beslut om miljonlån utan att ha haft möjlighet att personligen gå igenom vad den ekonomiska planen betyder för den egna ekonomin tillsammans med den som står för lånet. Det är beskedet från Ånghästens styrelse. - Alltså, detta är inte något sällskapsspel där den som samlar flest poäng vinner och sen är det bra med det! Det handlar om verkliga människors verkliga pengar och verkliga hem.
/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet

Var är den ekonomiska planen?

Brf Ånghästen har tidigare sagt att den ekonomiska kalkyl vi fått är en ekonomisk plan. Rädda Svärdet har tyckt att detta varit märkligt då den nästan inte innehåller några uppgifter alls. En ekonomisk plan ska innehålla fullständig data runt fastigheten och uppgifter om kostnader för förvaltning, hantering av grovsopor, försäkringar, bredsbanduppkoppling m.m.

På direkt fråga på infomötet 1/10 bekräftade Magdalena Wijk från Isaksson & Partners att vi inte fått någon ekonomisk plan och att den skulle skickas ut i samband med kallelse till köpstämman som hållas i skiftet oktober/november. Detta känns inte seriöst! Det är på grundval av den ekonomiska planen som röstningen ska ske, den bör skickas ut till alla i god tid och sedan gås igenom på ett publikt möte så att alla får möjlighet att ställa frågor. Och detta möte måste vara skilt från köpstämman.

Att skicka ut den per post utan tillhörande möte är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.

Timbro och Hyresgästföreningen skriver om bostadshets

Dick Kling, Timbro Fellow och doktor i nationalekonomi och Barbro Engman, ordförande i Hyresgästföreningen skriver i en gemensam artikel i SvD om "Bostadshets bakom rekordbelåning".

"Det är naturligtvis inget fel med att människor äger sin bostad. Men att äga en bostadsrätt innebär också ett delat ansvar för förvaltningen av en hel fastighet – något som ofta kommer som en kalldusch för nyblivna bostadsrättsägare som tillsammans med ett gäng amatörer ska ägna sig åt fastighetsskötsel och fastighetsförvaltning. Nog är det något märkligt att när mycket annan verksamhet går mot ökad professionalisering, går bostads marknaden mot ökad amatörism."

Man skriver om det vi tidigare berört - bostadsrätten som "investering":
"För dem som har pengar över till investeringar finns det viktigare och mer produktiva sätt att använda dem än till köp av bostäder, renovering och tillbyggnad. Starta företag, investera direkt i företag, i aktier, i räntebärande papper eller på bank. Alltför få svenskar har några ekonomiska marginaler alls att röra sig med. Att äga en bostadsrätt är en klen tröst när frysen gått sönder och lönekontot är tomt i slutet av månaden. Här fyller hyresrätten en viktig funktion. Hyresrätten kan bidra till att frigöra kapital som är ett smörjmedel för ekonomin."

Risk för bolånebubbla

Det låga ränteläget bäddar för att en ny bubbla byggs upp på bostadsmarknaden. Det är Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson som höjer ett varningens finger för vad som kan ske om utlåningen fortsätter i nuvarande takt.

–Ju högre skuld vi tar, desto svårare blir det att bära den när räntan väl stiger, säger Cecilia Hermansson.
Om detta rapporterar SvD idag, läs hela artikeln.

Beslutsbaser...

Efter Ånghästens informationsmöte i torsdags fick vi in följande kommentar.

I brist på bättre ställe får det väl bli här: Jag vill tacka Räddasvärdet! för att man hjälpte mig i det svåra bostadsrättsvalet - innanvar jag tveksam men efter att på gårdagens informationsmöte träffatrepresentanter från 'Tacka nej'-sidan är jag nu övertygad. Till 100%dessutom. 'Tacka nej'-sidan företräddes av en kolerisk obstinat kvinna som UlfLundell ofelbart hade frågat: "Saknas pojkvän" samt en göteborgare som agiterade som på ett upprört fackföreningsmöte på ett nedläggningshotat Götegorgsvarv någon gång på 70-talet. Det var stor komik ochunderhållning. Där och då bestämde jag mig för att rösta 'Ja' till ombildning. Bostadsrättsföreningsföreträdarna måste ha tackat gudarna för denovälkomna hjälpen. Men eftersom tanken slår mig måste jag fråga: Var dom inhyrda eller var det på riktigt?

Det är förstås tråkigt att höra att grannar uppfattar frågor och kommentarer frånRädda Svärdet så negativt. Överhuvudtaget är det tråkigt att det är så svårt att föra en saklig diskussion kring för- och nackdelar med bostadsrättsombildning.

Jag skulle dock vilja påminna om att för den händelse det inte blir någon ombildning så behöver ingen ha ett dugg med Rädda Svärdets representanter att göra. Vi är bara vanliga grannar som man kan ignorera eller välja att inte ens hälsa på i trappan. Vi har ingen betydelse för någon grannes liv eller personliga ekonomi.

Att köpa bostadsrätt är däremot troligen ditt livs största affär och jag skulle personligen inte basera beslut kring detta på att jag ogillar hur några av mina grannar uttryckt sig på ett informationsmöte.
Annika Åhlberg/Rädda Svärdet

Grisen i säcken; fortfarande saknas en ekonomisk plan!

Den 1/10 höll Brf Ånghästen infomöte med assistans av Isaksson & Partners. På frågan om bostadsrättsföreningen inte kunde skriva protokoll så att alla som inte var på mötet skulle få del av informationen blev svaret ”Är man inte här har man tackat nej till att få information” och inget protokoll blev skrivet.

Nedan återges en del av de punkter som vi i Rädda Svärdet tycker det är viktiga att informera om.

Bank, ränta och lån
Brf har skickat offerter till sex banker och kommer att fatta beslut om bank i mitten av oktober men det verkar luta åt SBAB. Debattör Johan Norberg, som verkar för liberalism, kapitalism och en fri marknad, dissar SBAB rejält och varnar för annalkande bostadsbubbla. Läs mer om detta på tidigare inlägg.

Bank och lån blev också ett stort ämne på mötet. På frågan om SBAB inte kunde bjudas in till möte så att alla fick chansen att ställa frågor hade Björn Isaksson från I & P ett rakt svar. ”Köpstämman är första gången man som boende får träffa SBAB”. Något lånelöfte behövdes inte heller då man på köpstämman ”bara” ska rösta om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte.

Då en man i publiken menade att ”Om jag inte får lån vad har jag då för intresse att bo i en bostadsrättsförening” svarade Björn Isaksson ”Det kan du förstås ha rätt i”

”Ligger man på gränsen är det väldigt viktigt att veta vad man säger Ja till. Till syvende och sist är det ändå en penningfråga” menade en kvinna i publiken. En annan man menade att ”Det känns spekulativ att rösta Ja utan lånelöfte och sen får man inget lån, då vill jag hellre bo kvar som hyresgäst hos Stockholmshem.”

Efter att många ställt frågor och velat ha en kontaktperson hos SBAB skulle brf Ånghästen fundera på detta och Monica Hjorth sa också att ”det står var och en fritt att ta kontakt med vilken bank man vill”.

Alla får inte lån
Styrelsen sa också att alla inte får lån. ”Bankerna vill jättegärna låna ut pengar men en förutsättning är att man har betalningsförmåga för ränta, man får inte heller ha betalningsanmärkningar eller kronofogden efter sig", sa Björn Isaksson från I & P.

Magdalena Wijk från Isaksson & Partners sa också att alla måste ha en buffert och det inte går att räkna med 2 % ränta i all evighet ”Rörlig ränta är billigast men själv tycker jag man ska dela upp lånet”, sa hon.

Viktigt att komma ihåg är att banken ser lägenheten som en stor säkerhet när man tar lån vid ombildning. Banken kan alltid sälja den på exekutiv auktion och få tillbaka sina pengar.

I&P sa att en ekonomisk plan skulle skickas ut en vecka före köpstämman. Det alla boende har fått nu är en grov ekonomisk kalkyl. I denna finns inga uppgifter om finansiering av kostnader för städning, gårdsskötsel, hantering av grovsopor, försäkringar, bredbandsuppkoppling m.m. En riktig ekonomisk plan ska också innehålla fullständig data runt fastigheten, det vill säga en fullständig budget. Denna ekonomiska planen bör sedan gås igenom på ett möte så att alla kan ställa frågor om den så att den sedan antas. Att skicka ut den per post utan tillhörande möte där den gås igenom känns inte seriöst. Det är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.

Brf har bråttom
En sak som styrelsen återkom till flera gånger var att man väldigt gärna ville köpa fastigheten före årsskiftet. Och varför då? Jo efter det första årsskiftet sjunker skatten på vinsten av försäljningen till 22 % och skulle fastigheten köpas låt säga 30/12 så kan man alltså sälja den 1/1.

Intyget som är en fullmakt
Det så kallade intyget var en annan stor fråga. Styrelsen vill använda ordet intyg för att ”avdramatisera” säger man. Om man inte gillade ordet intyg eller uttrycket att fullmakten omfattar "bl.a köp av...". fick man själv stryka uttrycket "bl a" men några fullmakter med ett namn vars innebörd är glasklar kommer inte att skickas ut."

Vi vill starkt understryka att fullmakter är juridiskt giltiga handlingar och inget man bör lämna ifrån sig hur som helst. Du bör bara lämna en fullmakt till någon du känner väl och litar på. Den fullmakt (kallad intyg) som Isaksson& Partners och brf Ånghästen vill få påskriven tillåter att vem som helst röstar åt personer som inte är närvarande. Vill du inte medverka till ombildning ska du inte skriva under denna och inte heller några som helst papper som kommer från Brf eller I & P.
Se vidare inlägget Försök att kringgå lagen: Fullmakt kallas intyg

Sist till punkter tvivelaktiga påståenden som framfördes på mötet:

• Det är precis samma risk att bo i en hyresrätt som i en bostadsrätt, säger Björn Isaksson, och menar också att hyrorna ökar om räntorna stiger.
  Falskt: hyrorna för hyresrätter i allmännyttan och Stockholmshem förhandlas en gång om året, sedan ligger det priset fast. Räntekostnader för en bostadsrätt kan ändras hur många gånger som helst på ett år. Nu är räntorna historiskt låga så sannolikheten att de går upp är mycket stor. En hyresrätt kan inte heller säljas på exekutiv auktion.
• Det är ingen skillnad att vara resthyresgäst i en bostadsrättsförening jämfört mot att vara hyresgäst i allmännyttan.
  Falskt: Det är mycket svårare att byta sin bostad, det har flera som bor som hyresgäst i andra bostadsrättsföreningar vittnat om. Det är helt enkelt få som tycker att det känns som en bra idé att ha en bostadsrättsförening som värd. Dessutom är man en kostnad för förening, varje avflyttad hyresgäst innebär att Ånghästens del att det extra föreningslånet på drygt 2oo miljoner kan amorteras ner när lägenheten säljs. Något som ger ekonomiska lättnader för borättsinnehavarna. '
• Våra lägenheter är lågt värderade inför ombildningen: Vårt pris är 25000-27000 kr kvadratmetern medan marknadsvärdet är 40-42 000 kr enligt SBAB. Din vinst är därmed prisskillnaden mellan 40-42000 kr och 25-27 000 kronor.
  Falskt: Detta är rent spekulativt, ingen kan veta vad våra lägenheter skulle säljas för och därmed kan ingen räkna hem någon som helst självklar vinst. Dessutom måste man betala skatt och även köpa en ny lägenhet på samma bostadsmarknad.

/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

Johan Norberg dissar SBAB

Brf Ånghästen håller på att förhandla om bank och den hetaste kandidaten är SBAB.

I Metro 30/9 går debattören Johan Norberg, som politiskt väl får betecknas som ultraliberal, ut och kritiserar bankernas utlåning och dissar" SBAB rejält:

"Om du köper en dyr lägenhet för att du precis har råd med det till dagens bostadsränta på 2 procent är du rökt. Marknaden är dopad av en hämningslös penningpolitik och snart lär räntan vara tillbaka på 5 procent.Många svenskar, som internationellt sett har små marginaler och försumbara besparingar, kommer att få lämna hus och hem.

"Statliga SBAB, Sveriges bostadsfinansieringsaktiebolag, har steg för steg pressat konkurrenterna att göra riskablare utlåning. SBAB var först med att ta bort de dyra topplånen upp till 95 procent av bostadens värde, och låna ut pengar även till handpenningen. Det drev upp bostadspriserna ytterligare. SBAB kan våga mer och låna ut billigare, skattebetalarna får ju betala förlusterna./.../ När SBAB erbjuder en bättre affär måste bankerna göra detsamma för att inte förlora kunder. Man förstår logiken: låga priser låter alltid bättre. Mindre kul är det när vardagen träder in: du sitter fast och privatekonomin faller samman. Första fixen är som bekant alltid gratis." Läs hela inlägget här.
/Mats Myrstener

I en bostadsrätt får man renovera som man vill, eller?

En vanlig föreställning är att man i en bostadsrätt har rätt att ändra som man vill. DNs bostadsrättsexpert Hans-Christian Löth reder ut den frågan 25/9. Frågan nedan gäller boende i ett annat område. Vi säger inte att de regler som gäller i hennes förening skulle gälla hos oss men det ger en bild av hur det kan se ut. Advoketens svar är dock allmängiltigt och gäller för alla bostadsrättsföreningar.

Får vi inte renovera?
Vi har nyligen köpt en lägenhet som vi har tänkt att renovera. Vi meddelade samtliga grannar, men det räckte tydligen inte. Enligt stadgarna ska man ansöka om anhållan först hos styrelsen och sedan skicka ut ett meddelande inom 48 timmar till samtliga grannar. I stadgarna står det också att styrelsen ska läsa sina mejl två gånger i veckan. Vi har mejlat dem men ingen har svarat, vi har ringt styrelseordföranden men han svarar inte ... Vad ska jag göra? Vi vill bli klara och flytta in någon gång!
Mimmi

Svar: Som bostadsrättshavare är man också medlem i bostadsrättsföreningen och vid nyttjande av sin lägenhet är man skyldig att följa stadgarnas föreskrifter. För att vidta större ändringar i lägenheten krävs styrelsens tillstånd. Detta kan närmare regleras i stadgarna. Jag rekommenderar er att följa villkoren i stadgarna för att det inte ska läggas er till last att ni vidtagit ändringar utan tillstånd. Vidtar ni väsentliga förändringar utan tillstånd kan ni bli ålagda att återställa lägenheten och i värsta fall kan bostadsrätten förverkas. När ni renoverar lägenheten skall ni tänka på att inte utsätta grannarna för större störningar än nödvändigt.
Hans-Christian Löth, advokat