Det är rubriken på DN Debatt idag. Det tar också hål på myten att Stockholmsmodellen ska leda till marknadshyror som tvingar folk från hus och hem.
"En rörlig arbetsmarkad, stor inflyttning och många studerande kräver lättilgängliga bostäder med låg ekonomisk risk....
De regler som en gång var avsedda att vara garanti för en balans mellan hyresgästerna och hyrevärdarnas intressen har kommit att bli föråldrade och kontraproduktiva... Hyresrättens status ska istället uppgraderas kraftigt och vara ett verkligt alternativ för alla under hela, eller delar av, livet. ...
Den kommunala fastighetsskatten för hyresrätter ska avskaffas. Det är inte rimligt att villägare i stor utsträckning slipper denna skatt samtidigt som hyresgäster ska betala den."
Läs hela debattartikeln i DN.
I Fastighetstidningen nr 9/ oktober 2009 återgavs vad Mats Odell (KD) sa om marknadshyror när han talade inför Fastighetsägarna Sveriges kongress den 23 oktober.
"...Han var tydlig med att det inte blir några marknadshyror, att nyordningen ska rymmas inom bruksvärdessystemet och att bostadshyrorna även i framtiden ska bygga på kollektiva hyresförhandlingar... ... Avsikten är att skapa ett regelverk som uppmuntrar parterna på bostadsmarknaden att hitta lösningar som gagnar hyresrättens utveckling på olika håll i landet, sade ministern till Fastighetstidningen efter sitt tal..."
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
fredag 30 oktober 2009
torsdag 29 oktober 2009
Vad kostar ombildningen egentligen?
Torsdagen 22 oktober ordnade Nätverket Rädda Svärdet ett öppet möte om vilka krav man måste kunna ställa på den ekonomiska planen. Inbjuden talare var Björn Alfredsson, frilansande skribent och bostadsutredare. Björn Alfredsson är medlem i nätverket Bekymrade Hyresboende, http://bekymradehyresboende.se och författare till boken "Folkrörelse i fritt fall" där han är kritisk till Hyresgästföreningen.
Björn lotsade oss igenom vilka kostnader man måste räkna med när man beräknar vad kommer att kosta att låna till bostadsrätt. Han utgick i sin genomgång från den kalkyl vi fick av Isaksson & Partners i september:
Förvärv och finansiering
Den samlade hyressumman för Svärdet 9 är ca 23 miljoner om året. Fastigheten är alltså en rörelse med ansenlig omsättning.
Isaksson & Partners utgår från en årlig driftskostnad på 349 kr per kvadratmeter och år. Det är lågt i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år. Det normala är att behålla de verkliga driftskostnaderna när man gör en kalkyl.
I & P vill finansiera köpet på 535,5 miljoner med ett föreningslån på ca 39 % och insatser (medlemmarnas privata lån) på 61 %. Det är ett ovanligt högt föreningslån. Det är fördelaktigare att de enskilda medlemmarna lånar mer och föreningen mindre, eftersom privatpersoner kan dra av 30 % av räntekostnaderna på skatten. När en bostadsrättsförening betala 100 kr i ränta, betalar den enskilde bara 70 kr.
Föreningens och medlemmarnas ekonomi
När man beräknar vad ombildningen kommer att kosta måste man skilja på föreningens ekonomi och medlemmarnas ekonomi. Det är vanligt att undvika en detaljerad redovisning av den enskildes boendekostnader i den ekonomiska planen. Alltså de kostnader som är viktigast för att kunna avgöra om det är intressant att delta i ombildningen eller inte.
Hur boendekostnaderna förändras vid ombildning Om det blir 67 % som röstar ja vid köpstämman, blir det oftast ca 70-80 % som sedan köper. Det är de som varit emot ombildningen, men som känner sig tvingade att köpa då de inte vill vara resthyresgäster.
Björn hade beräknat hur boendekostnaderna förändras vid olika möjliga situationer. Del utifrån hur många som köper och dels utifrån olika räntor (de räntor SEB och I&P utgår från). Genomgången visade hur känsliga boendekostnaden för bostadsrättslåntagare är för förändringar i räntan. Med dagens låga rörliga ränta på 1,59 % skulle boendekostnaden i bästa fall kunna minska med 40 %. I det fallet skulle boendekostnaden faktiskt minska mer om bara 67 % ansluter sig än om 100 % ansluter sig.
SEB kräver att man skall klara en ränta på 6,5 % för att de skall vara intresserade av att låna ut pengar till insatsen. Med den räntan skulle boendekostnaderna öka med 122 % om 67 % ansluter sig. Se tabellen nedan.
Dessa beräkningar förutsätter att man helt slipper amortera. Varje gång lånet skall förhandlas om kan banken ensidigt ändra villkoren, bl.a. börja kräva amortering. Väljer man rörlig ränta kan banken alltså börja kräva amortering redan efter 3 månader. Om man själv vill binda om lånen i förtid så lägger banken på en avgift för det.
Krav på den ekonomiska planen
Den ekonomiska planen skall innehålla andelstalet för varje lägenhet i bostadsrättsföreningen. Det vanliga är att andelstalet inte bara skiljer sig åt utifrån lägenhethernas storlek, utan även efter vilka som ligger på bottenvåningen och vilka som ligger högre upp. Det kan även skilja sig åt utifrån vilka som ligger mot trafikerad gata och vilka som ligger mot en tyst gård, park eller bakgata.
Den ekonomiska planen skall innehålla en prognos för hur den ekonomiska planen kommer att förändras från år 1 – år 11.
Den ekonomiska planen skall även innehålla en känslighetskalkyl: Vad händer om räntan ökar med si och så mycket? Vad händer om inflationen ökar med si och så mycket.
För alla detaljer, se tabellerna nedan:
* Förvärv och finansiering.pdf
* Föreningens och medlemmarnas ekonomi.pdf
* Förändring av boendekostnaden vid ombildning.pdf
Björn lotsade oss igenom vilka kostnader man måste räkna med när man beräknar vad kommer att kosta att låna till bostadsrätt. Han utgick i sin genomgång från den kalkyl vi fick av Isaksson & Partners i september:
Förvärv och finansiering
Den samlade hyressumman för Svärdet 9 är ca 23 miljoner om året. Fastigheten är alltså en rörelse med ansenlig omsättning.
Isaksson & Partners utgår från en årlig driftskostnad på 349 kr per kvadratmeter och år. Det är lågt i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år. Det normala är att behålla de verkliga driftskostnaderna när man gör en kalkyl.
I & P vill finansiera köpet på 535,5 miljoner med ett föreningslån på ca 39 % och insatser (medlemmarnas privata lån) på 61 %. Det är ett ovanligt högt föreningslån. Det är fördelaktigare att de enskilda medlemmarna lånar mer och föreningen mindre, eftersom privatpersoner kan dra av 30 % av räntekostnaderna på skatten. När en bostadsrättsförening betala 100 kr i ränta, betalar den enskilde bara 70 kr.
Föreningens och medlemmarnas ekonomi
När man beräknar vad ombildningen kommer att kosta måste man skilja på föreningens ekonomi och medlemmarnas ekonomi. Det är vanligt att undvika en detaljerad redovisning av den enskildes boendekostnader i den ekonomiska planen. Alltså de kostnader som är viktigast för att kunna avgöra om det är intressant att delta i ombildningen eller inte.
Hur boendekostnaderna förändras vid ombildning Om det blir 67 % som röstar ja vid köpstämman, blir det oftast ca 70-80 % som sedan köper. Det är de som varit emot ombildningen, men som känner sig tvingade att köpa då de inte vill vara resthyresgäster.
Björn hade beräknat hur boendekostnaderna förändras vid olika möjliga situationer. Del utifrån hur många som köper och dels utifrån olika räntor (de räntor SEB och I&P utgår från). Genomgången visade hur känsliga boendekostnaden för bostadsrättslåntagare är för förändringar i räntan. Med dagens låga rörliga ränta på 1,59 % skulle boendekostnaden i bästa fall kunna minska med 40 %. I det fallet skulle boendekostnaden faktiskt minska mer om bara 67 % ansluter sig än om 100 % ansluter sig.
SEB kräver att man skall klara en ränta på 6,5 % för att de skall vara intresserade av att låna ut pengar till insatsen. Med den räntan skulle boendekostnaderna öka med 122 % om 67 % ansluter sig. Se tabellen nedan.
Dessa beräkningar förutsätter att man helt slipper amortera. Varje gång lånet skall förhandlas om kan banken ensidigt ändra villkoren, bl.a. börja kräva amortering. Väljer man rörlig ränta kan banken alltså börja kräva amortering redan efter 3 månader. Om man själv vill binda om lånen i förtid så lägger banken på en avgift för det.
Krav på den ekonomiska planen
Den ekonomiska planen skall innehålla andelstalet för varje lägenhet i bostadsrättsföreningen. Det vanliga är att andelstalet inte bara skiljer sig åt utifrån lägenhethernas storlek, utan även efter vilka som ligger på bottenvåningen och vilka som ligger högre upp. Det kan även skilja sig åt utifrån vilka som ligger mot trafikerad gata och vilka som ligger mot en tyst gård, park eller bakgata.
Den ekonomiska planen skall innehålla en prognos för hur den ekonomiska planen kommer att förändras från år 1 – år 11.
Den ekonomiska planen skall även innehålla en känslighetskalkyl: Vad händer om räntan ökar med si och så mycket? Vad händer om inflationen ökar med si och så mycket.
För alla detaljer, se tabellerna nedan:
* Förvärv och finansiering.pdf
* Föreningens och medlemmarnas ekonomi.pdf
* Förändring av boendekostnaden vid ombildning.pdf
tisdag 27 oktober 2009
Jakob Skarin, medlem brf Ånghästens styrelse ägnar sig åt personagrepp!
Ikväll (27/10) fick vi i brevlådan ett brev från Jakob Skarin som är med i brf:s styrelse. Han skriver, vilket styrelsen ofta gör, att en majoritet vill ombilda denna fastighet till bostadsrättsförening. Det må vara, men i nästa andetag låter han göra gällande att ”fyra personer som kallar sig ’Rädda Svärdet’ vill förstöra för oss andra”. Han har kanske svårt att räkna, men det är enkelt att räkna de blanka raderna i den senaste kalkylen där det framgår att cirka 70 av hushållen inte fått något pris på sina lägenheter. Dessa blankrader betyder att de cirka 70 hushållen tackat nej. 70 är avsevärt mer än 4! Tala om osanningsenlig propaganda.
Fyra personer ur nätverket Rädda Svärdet har varit rakryggade nog att gå ut med egna namn för att oroliga grannar ska kunna ha någon att vända sig till för att få sådan information som inte brf och konsulterna ger. Men Rädda Svärdet är ett mycket större nätverk än dessa fyra personer.
Att dessutom dra in att en av de namngivna personerna i Rädda Svärdet har skulder hos Kronofogden är synnerligen tvivelaktig retorik. Vi är fler än fyra som är engagerade i Rädda Svärdet och många fler är det som tackar oss för den information vi sprider och den dialog vi möjliggör på vår blogg. Brf har däremot ingen blogg och inbjuder inte till någon lättillgänglig dialog!
Ingenting i den här ombildningsaktiviteten handlar om ädla motiv och att bidra till det gemensamma bästa. Det handlar om egen vinning och möjlighet att göra klipp
Det är möjligt att en ombildning kan ge ekonomiska fördelar på sikt, men det kan ingen garantera utan det får framtiden utvisa.
Jakob Skarin är en av nio i brf:s styrelse som driver ombildningsfrågan – vad är det för majoritet? Låt oss slippa fler dåliga argument och otrevliga angrepp. Om majoriteten för att ombilda var så hög som påstås behövde man inte ägna sig åt så lågtstående retorik.
Fyra personer ur nätverket Rädda Svärdet har varit rakryggade nog att gå ut med egna namn för att oroliga grannar ska kunna ha någon att vända sig till för att få sådan information som inte brf och konsulterna ger. Men Rädda Svärdet är ett mycket större nätverk än dessa fyra personer.
Att dessutom dra in att en av de namngivna personerna i Rädda Svärdet har skulder hos Kronofogden är synnerligen tvivelaktig retorik. Vi är fler än fyra som är engagerade i Rädda Svärdet och många fler är det som tackar oss för den information vi sprider och den dialog vi möjliggör på vår blogg. Brf har däremot ingen blogg och inbjuder inte till någon lättillgänglig dialog!
Ingenting i den här ombildningsaktiviteten handlar om ädla motiv och att bidra till det gemensamma bästa. Det handlar om egen vinning och möjlighet att göra klipp
Det är möjligt att en ombildning kan ge ekonomiska fördelar på sikt, men det kan ingen garantera utan det får framtiden utvisa.
Jakob Skarin är en av nio i brf:s styrelse som driver ombildningsfrågan – vad är det för majoritet? Låt oss slippa fler dåliga argument och otrevliga angrepp. Om majoriteten för att ombilda var så hög som påstås behövde man inte ägna sig åt så lågtstående retorik.
måndag 26 oktober 2009
Observatörer vid stämmor
Stadshuset har beslutat att en oberoende jurist ska närvara vid ombildningsstämmor när de allmännyttiga bolagen ska sälja. Det känns lite betryggande att stadshuset har hörsammat de problem som finns vid ombildning, lite sent dock. Förhoppningsvis blir det stopp på "westernstämmor" där regler och lagar tolkas godtyckligt när en oberoende jurist synar förfarandet. Man kan också hoppas att det införs legitimationskrav vid registrering för röstning.
lördag 24 oktober 2009
Brf Ånghästen jagar fullmakter - köpstämma 10/11
I veckans utskick från Ånghästen efterfrågas ännu en gång fullmakter från de boende (fastän de fortfarande kallar det för intyg). Man kan fråga sig varför. Vill man rösta ja så är det bara att gå till köpstämman och skulle man av någon anledning bli förhindrad så kan man då be någon likasinnad granne ta med en fullmakt, så löser sig den saken.
Dessutom förespeglar Ånghästen dem som vill fortsätta vara hyresgäster en oförändrad hyra i tre år bara man röstar ja på stämman, eller lämnar in en fullmakt för ett ja. Man kan undra hur hög hyreshöjningen blir år fyra?!
Och ännu en gång lockar brf Ånghästen boende som inte kan eller vill köpa sin bostad att ändå rösta ja. Det gör de genom ett sockrat erbjudande: ”rösta ja så kan du överföra ditt pris för ett köp till den nya hyresgästen”. Ett mycket tvivelaktigt förfarande, som kan kallas röstfiske! Det är inte tillåtet att ha olika regler för dem som röstar ja respektive nej på en köpstämma, utan samma regler ska gälla för alla.
Du som vill bo kvar i hyresrätt – i allmännyttan eller hos bostadsrättsföreningen – behöver inte rösta alls och behöver inte heller lämna in någon fullmakt. Låt dig inte luras eller övertalas. Du kan lugnt bara stanna hemma!
Om du fyllt i blankett till brf Ånhästen/Isaksson&Partners och ångrar dig, skriv ut filen nedan, fyll i uppgifterna och lämna den till någon av kontaktpersonerna. Återkallelse av intresseanmälan/fullmakt.
Se utskicket från BRF
Se även tidigare inlägg om fullmakter som kallas intyg.
Dessutom förespeglar Ånghästen dem som vill fortsätta vara hyresgäster en oförändrad hyra i tre år bara man röstar ja på stämman, eller lämnar in en fullmakt för ett ja. Man kan undra hur hög hyreshöjningen blir år fyra?!
Och ännu en gång lockar brf Ånghästen boende som inte kan eller vill köpa sin bostad att ändå rösta ja. Det gör de genom ett sockrat erbjudande: ”rösta ja så kan du överföra ditt pris för ett köp till den nya hyresgästen”. Ett mycket tvivelaktigt förfarande, som kan kallas röstfiske! Det är inte tillåtet att ha olika regler för dem som röstar ja respektive nej på en köpstämma, utan samma regler ska gälla för alla.
Du som vill bo kvar i hyresrätt – i allmännyttan eller hos bostadsrättsföreningen – behöver inte rösta alls och behöver inte heller lämna in någon fullmakt. Låt dig inte luras eller övertalas. Du kan lugnt bara stanna hemma!
Om du fyllt i blankett till brf Ånhästen/Isaksson&Partners och ångrar dig, skriv ut filen nedan, fyll i uppgifterna och lämna den till någon av kontaktpersonerna. Återkallelse av intresseanmälan/fullmakt.
Se utskicket från BRF
Se även tidigare inlägg om fullmakter som kallas intyg.
fredag 23 oktober 2009
Bemötande av Ånghäststyrelsen personangrepp
I sitt senaste utskick går Ånghästens styrelse till personangrepp på mig. Texten är uppjagad och osaklig.
Bakgrunden är att jag spontant reagerade på att priset blev så förvånansvärt lågt jämfört med år 2000 och jämfört med grannfastigheterna. För att förstå vad detta grundade sig på beslöt jag mig för att undersöka saken ordentligt.
Efter en noggrann jämförelse med grannfastigheterna insåg jag att något var fel och slog då larm till styrelsemedlemmar i Stockholmshem och Stockholms Stadshus AB. När jag senare gick igenom värderingsunderlagen upptäckte jag genast flera allvarliga sakfel.
Det största felet är att kollektivhuslokalerna anges som vakanta kontorslokaler. Tillsammans med flera mindre fel av samma slag, gjorde detta att värderingsföretagen angav en vakansgrad på 77 %. Värdet av matsal, restaurangkök, gym, bastu, solarium, snickarbod m.m. har gjorts till en förlustpost. Bland övriga allvarliga sakfel kan nämnas att de anger byggåret 1983 istället för 1988 och har gjort en ortsprisjämförelse utifrån fastigheter med tomträtt.
Priset är sedan framräknat av ett dataprogram med dessa sakfel inmatade. Vidare har värderingsföretagen inte följt de ägardirektiv som den nuvarande politiska majoriteten själva beslutat om.
Om man plötsligt upptäcker att man kan ta ut en miljon på bankomaten, så skulle de allra flesta av oss anmäla det till banken. Om man upptäcker att en arbetskamrat förskingrar, skulle de allra flesta av oss medverka till att det blev utrett. Det är precis vad jag gjort, så som alla andra människor med civilkurage också skulle gjort. Och det är vad Ånghästens styrelse nu smutskastar mig för och startar hetsjakt på mig för.
De ca 40-154 miljoner som fasigheten felaktigt är undervärderad med, tillhör varken Ånghästen eller några enskilda. Att subventionera enskilda på liknande vis strider mot kommunallagen (2 kap 8 §). Dessa pengar tillhör Stockholmshem.
Antingen har Ånghästens styrelse gått igenom värderingsunderlaget lika noga som jag, och då har de försökt tillskansa sig andras pengar med öppna ögon. Eller också har de inte lagt ner så mycket arbete på detta som alla har rätt att förvänta sig. I båda fallen finns det anledning till oro för alla som är seriöst intresserade av ombildning. Att värderingsföretagen gjort så många och allvarliga slarvfel är också anledning till oro. Jag har bara gått igenom sånt som kan kontrolleras mot skriftlig dokumentation. Vem vet vad mer de slarvat med?
Nätverket Rädda Svärdet har aldrig påstått att priset på fastigheten är för högt. Däremot är vår uppfattning att kostnaden för den enskilde blir för hög vid ombildning. Den distinktionen borde vara begriplig även för Ånghästens styrelse.
Här nedan kan ni läsa breven till politikerna och bolagen i sin helhet:
* Prissättningen av Svärdet 9 jämfört med likvärdiga fastigheter.pdf
* Allvarliga sakfel till grund för lågt pris på Svärdet 9.pdf
/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet
Bakgrunden är att jag spontant reagerade på att priset blev så förvånansvärt lågt jämfört med år 2000 och jämfört med grannfastigheterna. För att förstå vad detta grundade sig på beslöt jag mig för att undersöka saken ordentligt.
Efter en noggrann jämförelse med grannfastigheterna insåg jag att något var fel och slog då larm till styrelsemedlemmar i Stockholmshem och Stockholms Stadshus AB. När jag senare gick igenom värderingsunderlagen upptäckte jag genast flera allvarliga sakfel.
Det största felet är att kollektivhuslokalerna anges som vakanta kontorslokaler. Tillsammans med flera mindre fel av samma slag, gjorde detta att värderingsföretagen angav en vakansgrad på 77 %. Värdet av matsal, restaurangkök, gym, bastu, solarium, snickarbod m.m. har gjorts till en förlustpost. Bland övriga allvarliga sakfel kan nämnas att de anger byggåret 1983 istället för 1988 och har gjort en ortsprisjämförelse utifrån fastigheter med tomträtt.
Priset är sedan framräknat av ett dataprogram med dessa sakfel inmatade. Vidare har värderingsföretagen inte följt de ägardirektiv som den nuvarande politiska majoriteten själva beslutat om.
Om man plötsligt upptäcker att man kan ta ut en miljon på bankomaten, så skulle de allra flesta av oss anmäla det till banken. Om man upptäcker att en arbetskamrat förskingrar, skulle de allra flesta av oss medverka till att det blev utrett. Det är precis vad jag gjort, så som alla andra människor med civilkurage också skulle gjort. Och det är vad Ånghästens styrelse nu smutskastar mig för och startar hetsjakt på mig för.
De ca 40-154 miljoner som fasigheten felaktigt är undervärderad med, tillhör varken Ånghästen eller några enskilda. Att subventionera enskilda på liknande vis strider mot kommunallagen (2 kap 8 §). Dessa pengar tillhör Stockholmshem.
Antingen har Ånghästens styrelse gått igenom värderingsunderlaget lika noga som jag, och då har de försökt tillskansa sig andras pengar med öppna ögon. Eller också har de inte lagt ner så mycket arbete på detta som alla har rätt att förvänta sig. I båda fallen finns det anledning till oro för alla som är seriöst intresserade av ombildning. Att värderingsföretagen gjort så många och allvarliga slarvfel är också anledning till oro. Jag har bara gått igenom sånt som kan kontrolleras mot skriftlig dokumentation. Vem vet vad mer de slarvat med?
Nätverket Rädda Svärdet har aldrig påstått att priset på fastigheten är för högt. Däremot är vår uppfattning att kostnaden för den enskilde blir för hög vid ombildning. Den distinktionen borde vara begriplig även för Ånghästens styrelse.
Här nedan kan ni läsa breven till politikerna och bolagen i sin helhet:
* Prissättningen av Svärdet 9 jämfört med likvärdiga fastigheter.pdf
* Allvarliga sakfel till grund för lågt pris på Svärdet 9.pdf
/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet
Ännu ingen ekonomisk plan, del 3
Igår hade vi besök av Björn Alfredsson på ett öppet möte. Björn sysslar med samhällsplanering och bostadspolitik och han var inbjuden för att diskutera vikten av ekonomisk plan. Den ekonomiska planen är oerhört betydelsefull, sa han. Den anger statusen både för den enskilda och för föreningen. En ekonomisk plan ska löpa på 11 år och innehålla uppgifter som känslighetsanalys, bostadsrättsföreningens framtida planer och alla grundläggande fastighetsdelar. Det ska också finnas en individuell redovisning där det framgår vad kostnaden blir för var och en. Det ska också framgå hur många andelar var och en får i föreningen och andelstalen bör korrigeras i relation till vilket våningsplan man bor på och hur ens läge är. Den ekonomiska planen bör göras pedagogisk så att alla förstår den och man bör också gå igenom den på ett möte som är skilt från köpstämman.
Formellt sett så är det den ekonomiska planen som antas på köpstämman plus att man röstar om fastigheten ska förvärvas eller inte.
Det Björn kunde utläsa av den ekonomiska kalkyl som vi i Svärdet 9 har fått är att driftkostnaderna är lågt satta, bör vara på 425 kr/kvm och år (nu 349 kr/km, år) och att vårt föreningslån är lite ovanligt högt.
Björn visade också att kostnader för lån är oerhört räntekänsligt. Vid en 80 procent anslutning så minskar nuvarande boendekostnader med 2 % med en räntemix på 2,88 % men om räntan går upp till 4,3 % så ökar boendekostnaden med 38 % och vid en ränta på 6,5 % så blir boendekostnaderna 99 % högre jämfört mot idag.
Björn sa också att de inte går att ha olika regler för de som röstar Ja respektive Nej på en stämma utan alla regler gäller för alla och enligt lag ska också alla hyresgäster finnas med i den ekonomiska kalkylen.
Formellt sett så är det den ekonomiska planen som antas på köpstämman plus att man röstar om fastigheten ska förvärvas eller inte.
Det Björn kunde utläsa av den ekonomiska kalkyl som vi i Svärdet 9 har fått är att driftkostnaderna är lågt satta, bör vara på 425 kr/kvm och år (nu 349 kr/km, år) och att vårt föreningslån är lite ovanligt högt.
Björn visade också att kostnader för lån är oerhört räntekänsligt. Vid en 80 procent anslutning så minskar nuvarande boendekostnader med 2 % med en räntemix på 2,88 % men om räntan går upp till 4,3 % så ökar boendekostnaden med 38 % och vid en ränta på 6,5 % så blir boendekostnaderna 99 % högre jämfört mot idag.
Björn sa också att de inte går att ha olika regler för de som röstar Ja respektive Nej på en stämma utan alla regler gäller för alla och enligt lag ska också alla hyresgäster finnas med i den ekonomiska kalkylen.
onsdag 21 oktober 2009
Välkommen till möte om ekonomisk plan
Öppet möte om ekonomisk plan torsdag 22 oktober kl 19
Björn Alfredsson, bostadsutredare svarar på frågor om boendeekonomi och om vilka krav man kan ställa på en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.
Matsalen, Maria Bangata 13, BV.
Alla är varmt välkomna!
Björn Alfredsson, bostadsutredare svarar på frågor om boendeekonomi och om vilka krav man kan ställa på en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.
Matsalen, Maria Bangata 13, BV.
Alla är varmt välkomna!
måndag 19 oktober 2009
Att rekommendera Blustep...
Idag har vi fått nytt utskick av Bluestep på uppdrag av Brf Ånghästen. Bluestep är ett våghalsat val att hänvisa till. De består av en liten koncern om tre bolag, ett kreditmarknadsbolag med tillstånd av finansinspektionen för in- och utlåning till allmänheten. Utlåning är vad man kallar för "osäkra fordringar". De har förvisso ett säte i Sverige, där VD är bosatt i Sverige, men styrelsen i övrigt är i huvudsak bosatta utomlands.
Tänker man verkligen försöka få folk att ta lån hos dem, om de inte får lån i en vanlig bank? Vad finns det för garantier att de har en bättre återbetalningsförmåga till dem? Och vilka räntor kan de inte behöva betala? Man häpnar över Brfs vågade chansningar. Skulle kassören i brf Ånghästen, som är personlig rådgivare på Swedbank, verkligen rekommendera detta till sina kunder i sitt vardagliga arbete?
Låt säga att någon inte får låna pengar hos SEB för att denne klarar inte 6,5 % gränsen, och har dåligt med pengar över att för att klara sina levnadsomkostnader. Alltså; får inte låna.
Men då vänder denne någon till Bluestep och får ett lån på fem år med fast effektiv ränta på 6,48 % eller ett korttidslån med effektiv ränta på 13,25 %. Hur tänker de att man ska klara det då? Om man inte klarade av en 6,5% ränta? Handlar allt om att få JA på köpstämman och sedan spelar det ingen roll om ens grannar går i personlig konkurs?
Läs om Bluesteps aktuella uppgifter om effektiva räntor, rörliga och fasta.
http://www.bluestep.se/rantor___villkor.asp
http://www.bluestep.se/effektiv_ranta.asp
Tänker man verkligen försöka få folk att ta lån hos dem, om de inte får lån i en vanlig bank? Vad finns det för garantier att de har en bättre återbetalningsförmåga till dem? Och vilka räntor kan de inte behöva betala? Man häpnar över Brfs vågade chansningar. Skulle kassören i brf Ånghästen, som är personlig rådgivare på Swedbank, verkligen rekommendera detta till sina kunder i sitt vardagliga arbete?
Låt säga att någon inte får låna pengar hos SEB för att denne klarar inte 6,5 % gränsen, och har dåligt med pengar över att för att klara sina levnadsomkostnader. Alltså; får inte låna.
Men då vänder denne någon till Bluestep och får ett lån på fem år med fast effektiv ränta på 6,48 % eller ett korttidslån med effektiv ränta på 13,25 %. Hur tänker de att man ska klara det då? Om man inte klarade av en 6,5% ränta? Handlar allt om att få JA på köpstämman och sedan spelar det ingen roll om ens grannar går i personlig konkurs?
Läs om Bluesteps aktuella uppgifter om effektiva räntor, rörliga och fasta.
http://www.bluestep.se/rantor___villkor.asp
http://www.bluestep.se/effektiv_ranta.asp
lördag 17 oktober 2009
Välkommen till möte om ekonomi
Öppet möte om ekonomisk plan torsdag 22 oktober kl 19
Björn Alfredsson, bostadsutredare svarar på frågor om boendeekonomi och om vilka krav man kan ställa på en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.
Matsalen, Maria Bangata 13, BV.
Alla är varmt välkomna!
Björn Alfredsson, bostadsutredare svarar på frågor om boendeekonomi och om vilka krav man kan ställa på en bostadsrättsförenings ekonomiska plan.
Matsalen, Maria Bangata 13, BV.
Alla är varmt välkomna!
onsdag 14 oktober 2009
Kostnad för ränta på 6,5 %
I Ånghästens brev skriver de att SEB "räknar med att kunderna ska klara en ränta på 6,50%". SEB kräver därmed att den som ska få låna ska ha denna betalningsförmåga. Nedan följer en enkel snittuträkning för ett antal typlägenheter.
2:A på 52 kvm = 8 583 kronor (varav månadsavgift 2978 kr)
3:A på 76 kvm = 11 407 kronor (varav månadsavgift 3958 kr)
4:A på 90 kvm = 13 182 kronor (varav månadsavgift 4578 kr)
5:A på 107 kvm = 14 728 kronor (varav månadsavgift 5110 kr)
Priserna är inte exakt på öret då det skiljer sig från våning till våning och beroende på om man har extra tillval på sin lägenhet.
Detta är den betalningsförmåga per månad som SEB förväntar sig av alla som vill låna.
2:A på 52 kvm = 8 583 kronor (varav månadsavgift 2978 kr)
3:A på 76 kvm = 11 407 kronor (varav månadsavgift 3958 kr)
4:A på 90 kvm = 13 182 kronor (varav månadsavgift 4578 kr)
5:A på 107 kvm = 14 728 kronor (varav månadsavgift 5110 kr)
Priserna är inte exakt på öret då det skiljer sig från våning till våning och beroende på om man har extra tillval på sin lägenhet.
Detta är den betalningsförmåga per månad som SEB förväntar sig av alla som vill låna.
Låt oss försöka att hålla ögat på bollen!
Till paret Edin och alla andra som på olika sätt deltar i debatten runt kvarteret Svärdet och brf Ånghästen
Låt oss försöka att hålla ögat på bollen! Det här med en eventuell ombildning till bostadsrätt är en väldigt viktig fråga eftersom vårt boende är en av de större frågorna i livet, vare sig man ser en möjlighet med att köpa sin hyreslägenhet eller vill bo kvar i allmännyttan som hyresgäst.
Låt oss börja med utsagan att det är några få som inte vill ombilda till bostadsrätt som driver rädda hyresrätten till förfång för den stora massan. Sist jag räknade på listan var det över 70 personer som inte fått något pris på sin lägenhet från Isaksson & Partners, vilket innebär att man inte vill köpa/inte skickat in någon intresseanmälan. Fler än en liten handfull alltså. Lägg därtill att brf Ånghästen inte någon gång har sagt hur många boende som faktiskt sagt ”ja, jag vill köpa”. De fortsätter att presentera de två grupperna ”ja” och ”jag vill veta mer” som en grupp som är för ombildning. Att våga säga exakt hur många ”ja” de fått in, det vore renhårigt och rakryggat av brf Ånghästen!
Så till utsagan att Rädda Svärdet desinformerar, agiterar eller misskrediterar brf Ånghästen. Rädda Svärdet arbetar för det vi tror på – hyresrätter. Detta innebär bl.a. att vi bemöter och ifrågasätter information som ges av brf Ånghästen som å sin sida arbetar för vad de tror på, nämligen bostadsrättsombildning. Vi gör det i syftet att få klara svar och/eller förtydliganden så att det finns så mycket information som möjligt inför det stora beslut som vi alla boende i Svärdet 9 har att fatta.
Vidare till en mycket viktig punkt: en ekonomisk plan. Brf Ånghästen säger i sitt senaste infoutskick att man valt att inte kalla den första ekonomiska sammanställningen för ekonomisk plan för att man grundligt ville arbeta fram materialet. Må så vara, men jag hävdar att en korrekt ekonomisk plan måste ut i god tid för att ge alla boende en chans att fatta ett informerat beslut.
Nästa viktiga punkt att belysa är att brf Ånghästen övergått från att säga att det är klart att/vi vet att det blir marknadshyror till att "hyrorna antas höjas kraftigt". Fakta på bordet är att ingen vet vart hyrorna kommer att ta vägen, för den omtalade Stockholmsmodellen är ännu bara ett tomt skal.
Summa summarum är målet för Rädda Svärdet att få fram så mycket fakta i frågan att alla kan få en så fullödig bild som möjligt för sitt kommande beslut och bestämma sig för att hyresrätt i allmännyttan är alternativet att välja.
/Ninna, Nätverket Rädda Svärdet
Låt oss försöka att hålla ögat på bollen! Det här med en eventuell ombildning till bostadsrätt är en väldigt viktig fråga eftersom vårt boende är en av de större frågorna i livet, vare sig man ser en möjlighet med att köpa sin hyreslägenhet eller vill bo kvar i allmännyttan som hyresgäst.
Låt oss börja med utsagan att det är några få som inte vill ombilda till bostadsrätt som driver rädda hyresrätten till förfång för den stora massan. Sist jag räknade på listan var det över 70 personer som inte fått något pris på sin lägenhet från Isaksson & Partners, vilket innebär att man inte vill köpa/inte skickat in någon intresseanmälan. Fler än en liten handfull alltså. Lägg därtill att brf Ånghästen inte någon gång har sagt hur många boende som faktiskt sagt ”ja, jag vill köpa”. De fortsätter att presentera de två grupperna ”ja” och ”jag vill veta mer” som en grupp som är för ombildning. Att våga säga exakt hur många ”ja” de fått in, det vore renhårigt och rakryggat av brf Ånghästen!
Så till utsagan att Rädda Svärdet desinformerar, agiterar eller misskrediterar brf Ånghästen. Rädda Svärdet arbetar för det vi tror på – hyresrätter. Detta innebär bl.a. att vi bemöter och ifrågasätter information som ges av brf Ånghästen som å sin sida arbetar för vad de tror på, nämligen bostadsrättsombildning. Vi gör det i syftet att få klara svar och/eller förtydliganden så att det finns så mycket information som möjligt inför det stora beslut som vi alla boende i Svärdet 9 har att fatta.
Vidare till en mycket viktig punkt: en ekonomisk plan. Brf Ånghästen säger i sitt senaste infoutskick att man valt att inte kalla den första ekonomiska sammanställningen för ekonomisk plan för att man grundligt ville arbeta fram materialet. Må så vara, men jag hävdar att en korrekt ekonomisk plan måste ut i god tid för att ge alla boende en chans att fatta ett informerat beslut.
Nästa viktiga punkt att belysa är att brf Ånghästen övergått från att säga att det är klart att/vi vet att det blir marknadshyror till att "hyrorna antas höjas kraftigt". Fakta på bordet är att ingen vet vart hyrorna kommer att ta vägen, för den omtalade Stockholmsmodellen är ännu bara ett tomt skal.
Summa summarum är målet för Rädda Svärdet att få fram så mycket fakta i frågan att alla kan få en så fullödig bild som möjligt för sitt kommande beslut och bestämma sig för att hyresrätt i allmännyttan är alternativet att välja.
/Ninna, Nätverket Rädda Svärdet
måndag 12 oktober 2009
En positiv nyhet
Stockholms tre kommunala bostadsbolags tre interna köer slås samman, får gemensamma förenklade regler och blir en renodlad intern byteskö. Syftet med sammanslagningen är att skapa en kö där alla får ett större utbud av lediga lägenheter att välja mellan.
Den gemensamma kön blir verklighet i slutet av januari nästa år förutsatt godkännande av styrelserna i Stockholms Stads Bostadsförmedling AB samt i Familjebostäders, Svenska Bostäders och Stockholmshems respektive styrelser.
Läs mer på Stockholmshems hemsida
Läs mer om detta i Moderaternas pressutskick
Den gemensamma kön blir verklighet i slutet av januari nästa år förutsatt godkännande av styrelserna i Stockholms Stads Bostadsförmedling AB samt i Familjebostäders, Svenska Bostäders och Stockholmshems respektive styrelser.
Läs mer på Stockholmshems hemsida
Läs mer om detta i Moderaternas pressutskick
lördag 10 oktober 2009
Inflytande eller säljmetoder
Orden ”demokrati”, ”gemenskap” och ”inflytande” används flitigt av Ånghästens styrelse och deras konsult: Efter ombildning blir gemenskapen större, sa konsulten på informationsmötet i Södra latins aula. Styrelsen skriver att Rädda Svärdet är odemokratiska när vi informerar om att det är en nej-röst om man inte skickar in blanketter eller går på köpstämman. Att bostadsrätt skulle ge större inflytande över det egna boendet, framhålls t.o.m. som det viktigaste argumentet för ombildning.
Samtliga dessa påståenden sätter skruv på vad vi vanligen menar med orden ”demokrati”, ”gemenskap” och ”inflytande”. Ombildning eller inte, handlar om något helt annat: Är det lönsamt för den enskilde eller inte? Vissa kommer att tjäna på det, annars skulle frågan inte finnas på dagordningen, och vissa får betala kostnaden. Detta är den springande punkten - och samtidigt det man är minst villig att diskutera.
Ombildningsfrågan är ingen vanlig demokratisk process, där olika viljor och intressen står mot varandra. Bostadsrättsföreningen har tagit hjälp av en ombildningskonsult med en affärsidé: att sälja på oss våra egna lägenheter. En omständighet som gör det svårt att veta vilka spelregler som gäller.
Gemenskap
Behöver en konsult tala om för oss vilken gemenskap vi skall ha? Är det inte respektlöst och fräckt av en utomstående att tala om för oss att vi inte duger som vi är?
Nu bor vi alla här som hyresgäster på lika villkor. Efter en ombildning skulle vi vara uppdelade på bostadsrättslåntagare och resthyresgäster. Då är kanske inte gemenskap det första man kommer att tänka på.
Inflytande
I diskussionen verkar boendeinflytande framförallt handla vad man kan göra inom sina fyra väggar. Att det inte är så stor skillnad mellan vad man får göra i hyresrätt respektive bostadsrätt, framgår av tidigare inlägg
Den största skillnaden är att en bostadsrättsinnehavare kan ta betalt för sina förändringar när han eller hon flyttar. Om man inreder för att flytta eller för att bo, kan var och en avgöra själv. Men är en sådan detalj relevant för något så stort som en affär på över en halv miljard?
En avgörande skillnad mot idag är att inflytandet över förändringar i den gemensamma miljön, efter en ombildning begränsas av alla enskildas samt föreningens ekonomi. Förändringar måste betalas med ännu mer skuldsättning.
Detta gäller också i den enskildes lägenhet. Med ränta på 4 % kommer alla att ha 1.500-2.500 kr i månaden mindre att röra sig med, enligt de siffror som presenterats. Svängrummet för var och en begränsas.
Som hyresgäst har man mycket starkare ställning gentemot hyresvärden än vad en låntagare har gentemot banken. Hur många är det som känner att de har inflytande över sina villkor gentemot banken idag?
Demokrati
Samspelet mellan Ånghästens styrelse och dess konsulter får en att undra över vem som driver den här processen.
Vi har inte fått dagordningar i förväg så att man har kunnat veta vad man ska förbereda sig på. Den som velat komma till tals på Ånghästens möten i stora aulor har fått göra det ur underläge. Hur många av oss är bekväma med att framföra sina personliga åsikter inför över 200 i stort sett okända åhörare? Hur många har vanan att göra det? Eller ens erfarenhet av att någon gång ha behövt göra det? Här handlar det dessutom om djupt privata saker, som den egna ekonomin. Så som Ånghästens styrelse hittills valt att organisera ett livsavgörande val för 242 hushåll, kan man inte låta bli att undra hur det kommer att bli efter den eventuella ombildningen.
Alla får låna är budskapet, och skulle man inte få det, så beror det på det ena eller andra undantaget. När diskussionen hela tiden förs kring vilka som inte kan delta istället för kring vilka som tjänar på ombildningen, så klampar man taktlöst in i människors privata omständigheter. Var och en skall inför alla grannar behöva visa vad man förmår.
Men det är inte de med svag ekonomi som skall pekas ut. Det är var och ens privatsak. Däremot är det ingen privatsak om man vill tjäna pengar på ett sätt som ingriper i andras boende och privatliv!
Det är var och ens ensak om man vill svara på enkätfrågor eller fylla i blanketter från Ånghästen eller Isaksson & Partners. Negativ avtalsbildning är förbjuden i Sverige. För att gå på köpstämman måste man vara med i bostadsrättsföreningen. Den grundlagsstadgade föreningsfriheten innebär att man inte behöver vara med i föreningar man inte sympatiserar med.
Sällskapsspel
En absolut lägsta standard för demokratiska sammanhang, är att alla som skall delta i ett beslut har lika tillgång till all relevant information. Enligt besked skall vi varken få ekonomisk plan eller personlig kontakt med den bank som Ånghästens styrelse och konsulterna påstår är ivrig att låna ut pengar, förrän i sista minuten innan eller t.o.m. på själva köpstämman.
242 hushåll skall alltså fatta beslut om miljonlån utan att ha haft möjlighet att personligen gå igenom vad den ekonomiska planen betyder för den egna ekonomin tillsammans med den som står för lånet. Det är beskedet från Ånghästens styrelse. - Alltså, detta är inte något sällskapsspel där den som samlar flest poäng vinner och sen är det bra med det! Det handlar om verkliga människors verkliga pengar och verkliga hem.
/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet
Samtliga dessa påståenden sätter skruv på vad vi vanligen menar med orden ”demokrati”, ”gemenskap” och ”inflytande”. Ombildning eller inte, handlar om något helt annat: Är det lönsamt för den enskilde eller inte? Vissa kommer att tjäna på det, annars skulle frågan inte finnas på dagordningen, och vissa får betala kostnaden. Detta är den springande punkten - och samtidigt det man är minst villig att diskutera.
Ombildningsfrågan är ingen vanlig demokratisk process, där olika viljor och intressen står mot varandra. Bostadsrättsföreningen har tagit hjälp av en ombildningskonsult med en affärsidé: att sälja på oss våra egna lägenheter. En omständighet som gör det svårt att veta vilka spelregler som gäller.
Gemenskap
Behöver en konsult tala om för oss vilken gemenskap vi skall ha? Är det inte respektlöst och fräckt av en utomstående att tala om för oss att vi inte duger som vi är?
Nu bor vi alla här som hyresgäster på lika villkor. Efter en ombildning skulle vi vara uppdelade på bostadsrättslåntagare och resthyresgäster. Då är kanske inte gemenskap det första man kommer att tänka på.
Inflytande
I diskussionen verkar boendeinflytande framförallt handla vad man kan göra inom sina fyra väggar. Att det inte är så stor skillnad mellan vad man får göra i hyresrätt respektive bostadsrätt, framgår av tidigare inlägg
Den största skillnaden är att en bostadsrättsinnehavare kan ta betalt för sina förändringar när han eller hon flyttar. Om man inreder för att flytta eller för att bo, kan var och en avgöra själv. Men är en sådan detalj relevant för något så stort som en affär på över en halv miljard?
En avgörande skillnad mot idag är att inflytandet över förändringar i den gemensamma miljön, efter en ombildning begränsas av alla enskildas samt föreningens ekonomi. Förändringar måste betalas med ännu mer skuldsättning.
Detta gäller också i den enskildes lägenhet. Med ränta på 4 % kommer alla att ha 1.500-2.500 kr i månaden mindre att röra sig med, enligt de siffror som presenterats. Svängrummet för var och en begränsas.
Som hyresgäst har man mycket starkare ställning gentemot hyresvärden än vad en låntagare har gentemot banken. Hur många är det som känner att de har inflytande över sina villkor gentemot banken idag?
Demokrati
Samspelet mellan Ånghästens styrelse och dess konsulter får en att undra över vem som driver den här processen.
Vi har inte fått dagordningar i förväg så att man har kunnat veta vad man ska förbereda sig på. Den som velat komma till tals på Ånghästens möten i stora aulor har fått göra det ur underläge. Hur många av oss är bekväma med att framföra sina personliga åsikter inför över 200 i stort sett okända åhörare? Hur många har vanan att göra det? Eller ens erfarenhet av att någon gång ha behövt göra det? Här handlar det dessutom om djupt privata saker, som den egna ekonomin. Så som Ånghästens styrelse hittills valt att organisera ett livsavgörande val för 242 hushåll, kan man inte låta bli att undra hur det kommer att bli efter den eventuella ombildningen.
Alla får låna är budskapet, och skulle man inte få det, så beror det på det ena eller andra undantaget. När diskussionen hela tiden förs kring vilka som inte kan delta istället för kring vilka som tjänar på ombildningen, så klampar man taktlöst in i människors privata omständigheter. Var och en skall inför alla grannar behöva visa vad man förmår.
Men det är inte de med svag ekonomi som skall pekas ut. Det är var och ens privatsak. Däremot är det ingen privatsak om man vill tjäna pengar på ett sätt som ingriper i andras boende och privatliv!
Det är var och ens ensak om man vill svara på enkätfrågor eller fylla i blanketter från Ånghästen eller Isaksson & Partners. Negativ avtalsbildning är förbjuden i Sverige. För att gå på köpstämman måste man vara med i bostadsrättsföreningen. Den grundlagsstadgade föreningsfriheten innebär att man inte behöver vara med i föreningar man inte sympatiserar med.
Sällskapsspel
En absolut lägsta standard för demokratiska sammanhang, är att alla som skall delta i ett beslut har lika tillgång till all relevant information. Enligt besked skall vi varken få ekonomisk plan eller personlig kontakt med den bank som Ånghästens styrelse och konsulterna påstår är ivrig att låna ut pengar, förrän i sista minuten innan eller t.o.m. på själva köpstämman.
242 hushåll skall alltså fatta beslut om miljonlån utan att ha haft möjlighet att personligen gå igenom vad den ekonomiska planen betyder för den egna ekonomin tillsammans med den som står för lånet. Det är beskedet från Ånghästens styrelse. - Alltså, detta är inte något sällskapsspel där den som samlar flest poäng vinner och sen är det bra med det! Det handlar om verkliga människors verkliga pengar och verkliga hem.
/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet
torsdag 8 oktober 2009
Var är den ekonomiska planen?
Brf Ånghästen har tidigare sagt att den ekonomiska kalkyl vi fått är en ekonomisk plan. Rädda Svärdet har tyckt att detta varit märkligt då den nästan inte innehåller några uppgifter alls. En ekonomisk plan ska innehålla fullständig data runt fastigheten och uppgifter om kostnader för förvaltning, hantering av grovsopor, försäkringar, bredsbanduppkoppling m.m.
På direkt fråga på infomötet 1/10 bekräftade Magdalena Wijk från Isaksson & Partners att vi inte fått någon ekonomisk plan och att den skulle skickas ut i samband med kallelse till köpstämman som hållas i skiftet oktober/november. Detta känns inte seriöst! Det är på grundval av den ekonomiska planen som röstningen ska ske, den bör skickas ut till alla i god tid och sedan gås igenom på ett publikt möte så att alla får möjlighet att ställa frågor. Och detta möte måste vara skilt från köpstämman.
Att skicka ut den per post utan tillhörande möte är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.
På direkt fråga på infomötet 1/10 bekräftade Magdalena Wijk från Isaksson & Partners att vi inte fått någon ekonomisk plan och att den skulle skickas ut i samband med kallelse till köpstämman som hållas i skiftet oktober/november. Detta känns inte seriöst! Det är på grundval av den ekonomiska planen som röstningen ska ske, den bör skickas ut till alla i god tid och sedan gås igenom på ett publikt möte så att alla får möjlighet att ställa frågor. Och detta möte måste vara skilt från köpstämman.
Att skicka ut den per post utan tillhörande möte är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.
onsdag 7 oktober 2009
Timbro och Hyresgästföreningen skriver om bostadshets
Dick Kling, Timbro Fellow och doktor i nationalekonomi och Barbro Engman, ordförande i Hyresgästföreningen skriver i en gemensam artikel i SvD om "Bostadshets bakom rekordbelåning".
"Det är naturligtvis inget fel med att människor äger sin bostad. Men att äga en bostadsrätt innebär också ett delat ansvar för förvaltningen av en hel fastighet – något som ofta kommer som en kalldusch för nyblivna bostadsrättsägare som tillsammans med ett gäng amatörer ska ägna sig åt fastighetsskötsel och fastighetsförvaltning. Nog är det något märkligt att när mycket annan verksamhet går mot ökad professionalisering, går bostads marknaden mot ökad amatörism."
Man skriver om det vi tidigare berört - bostadsrätten som "investering":
"För dem som har pengar över till investeringar finns det viktigare och mer produktiva sätt att använda dem än till köp av bostäder, renovering och tillbyggnad. Starta företag, investera direkt i företag, i aktier, i räntebärande papper eller på bank. Alltför få svenskar har några ekonomiska marginaler alls att röra sig med. Att äga en bostadsrätt är en klen tröst när frysen gått sönder och lönekontot är tomt i slutet av månaden. Här fyller hyresrätten en viktig funktion. Hyresrätten kan bidra till att frigöra kapital som är ett smörjmedel för ekonomin."
"Det är naturligtvis inget fel med att människor äger sin bostad. Men att äga en bostadsrätt innebär också ett delat ansvar för förvaltningen av en hel fastighet – något som ofta kommer som en kalldusch för nyblivna bostadsrättsägare som tillsammans med ett gäng amatörer ska ägna sig åt fastighetsskötsel och fastighetsförvaltning. Nog är det något märkligt att när mycket annan verksamhet går mot ökad professionalisering, går bostads marknaden mot ökad amatörism."
Man skriver om det vi tidigare berört - bostadsrätten som "investering":
"För dem som har pengar över till investeringar finns det viktigare och mer produktiva sätt att använda dem än till köp av bostäder, renovering och tillbyggnad. Starta företag, investera direkt i företag, i aktier, i räntebärande papper eller på bank. Alltför få svenskar har några ekonomiska marginaler alls att röra sig med. Att äga en bostadsrätt är en klen tröst när frysen gått sönder och lönekontot är tomt i slutet av månaden. Här fyller hyresrätten en viktig funktion. Hyresrätten kan bidra till att frigöra kapital som är ett smörjmedel för ekonomin."
Risk för bolånebubbla
Det låga ränteläget bäddar för att en ny bubbla byggs upp på bostadsmarknaden. Det är Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson som höjer ett varningens finger för vad som kan ske om utlåningen fortsätter i nuvarande takt.
–Ju högre skuld vi tar, desto svårare blir det att bära den när räntan väl stiger, säger Cecilia Hermansson.
Om detta rapporterar SvD idag, läs hela artikeln.
–Ju högre skuld vi tar, desto svårare blir det att bära den när räntan väl stiger, säger Cecilia Hermansson.
Om detta rapporterar SvD idag, läs hela artikeln.
söndag 4 oktober 2009
Beslutsbaser...
Efter Ånghästens informationsmöte i torsdags fick vi in följande kommentar.
I brist på bättre ställe får det väl bli här: Jag vill tacka Räddasvärdet! för att man hjälpte mig i det svåra bostadsrättsvalet - innanvar jag tveksam men efter att på gårdagens informationsmöte träffatrepresentanter från 'Tacka nej'-sidan är jag nu övertygad. Till 100%dessutom. 'Tacka nej'-sidan företräddes av en kolerisk obstinat kvinna som UlfLundell ofelbart hade frågat: "Saknas pojkvän" samt en göteborgare som agiterade som på ett upprört fackföreningsmöte på ett nedläggningshotat Götegorgsvarv någon gång på 70-talet. Det var stor komik ochunderhållning. Där och då bestämde jag mig för att rösta 'Ja' till ombildning. Bostadsrättsföreningsföreträdarna måste ha tackat gudarna för denovälkomna hjälpen. Men eftersom tanken slår mig måste jag fråga: Var dom inhyrda eller var det på riktigt?
Det är förstås tråkigt att höra att grannar uppfattar frågor och kommentarer frånRädda Svärdet så negativt. Överhuvudtaget är det tråkigt att det är så svårt att föra en saklig diskussion kring för- och nackdelar med bostadsrättsombildning.
Jag skulle dock vilja påminna om att för den händelse det inte blir någon ombildning så behöver ingen ha ett dugg med Rädda Svärdets representanter att göra. Vi är bara vanliga grannar som man kan ignorera eller välja att inte ens hälsa på i trappan. Vi har ingen betydelse för någon grannes liv eller personliga ekonomi.
Att köpa bostadsrätt är däremot troligen ditt livs största affär och jag skulle personligen inte basera beslut kring detta på att jag ogillar hur några av mina grannar uttryckt sig på ett informationsmöte.
Annika Åhlberg/Rädda Svärdet
I brist på bättre ställe får det väl bli här: Jag vill tacka Räddasvärdet! för att man hjälpte mig i det svåra bostadsrättsvalet - innanvar jag tveksam men efter att på gårdagens informationsmöte träffatrepresentanter från 'Tacka nej'-sidan är jag nu övertygad. Till 100%dessutom. 'Tacka nej'-sidan företräddes av en kolerisk obstinat kvinna som UlfLundell ofelbart hade frågat: "Saknas pojkvän" samt en göteborgare som agiterade som på ett upprört fackföreningsmöte på ett nedläggningshotat Götegorgsvarv någon gång på 70-talet. Det var stor komik ochunderhållning. Där och då bestämde jag mig för att rösta 'Ja' till ombildning. Bostadsrättsföreningsföreträdarna måste ha tackat gudarna för denovälkomna hjälpen. Men eftersom tanken slår mig måste jag fråga: Var dom inhyrda eller var det på riktigt?
Det är förstås tråkigt att höra att grannar uppfattar frågor och kommentarer frånRädda Svärdet så negativt. Överhuvudtaget är det tråkigt att det är så svårt att föra en saklig diskussion kring för- och nackdelar med bostadsrättsombildning.
Jag skulle dock vilja påminna om att för den händelse det inte blir någon ombildning så behöver ingen ha ett dugg med Rädda Svärdets representanter att göra. Vi är bara vanliga grannar som man kan ignorera eller välja att inte ens hälsa på i trappan. Vi har ingen betydelse för någon grannes liv eller personliga ekonomi.
Att köpa bostadsrätt är däremot troligen ditt livs största affär och jag skulle personligen inte basera beslut kring detta på att jag ogillar hur några av mina grannar uttryckt sig på ett informationsmöte.
Annika Åhlberg/Rädda Svärdet
lördag 3 oktober 2009
Grisen i säcken; fortfarande saknas en ekonomisk plan!
Den 1/10 höll Brf Ånghästen infomöte med assistans av Isaksson & Partners. På frågan om bostadsrättsföreningen inte kunde skriva protokoll så att alla som inte var på mötet skulle få del av informationen blev svaret ”Är man inte här har man tackat nej till att få information” och inget protokoll blev skrivet.
Nedan återges en del av de punkter som vi i Rädda Svärdet tycker det är viktiga att informera om.
Bank, ränta och lån
Brf har skickat offerter till sex banker och kommer att fatta beslut om bank i mitten av oktober men det verkar luta åt SBAB. Debattör Johan Norberg, som verkar för liberalism, kapitalism och en fri marknad, dissar SBAB rejält och varnar för annalkande bostadsbubbla. Läs mer om detta på tidigare inlägg.
Bank och lån blev också ett stort ämne på mötet. På frågan om SBAB inte kunde bjudas in till möte så att alla fick chansen att ställa frågor hade Björn Isaksson från I & P ett rakt svar. ”Köpstämman är första gången man som boende får träffa SBAB”. Något lånelöfte behövdes inte heller då man på köpstämman ”bara” ska rösta om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte.
Då en man i publiken menade att ”Om jag inte får lån vad har jag då för intresse att bo i en bostadsrättsförening” svarade Björn Isaksson ”Det kan du förstås ha rätt i”
”Ligger man på gränsen är det väldigt viktigt att veta vad man säger Ja till. Till syvende och sist är det ändå en penningfråga” menade en kvinna i publiken. En annan man menade att ”Det känns spekulativ att rösta Ja utan lånelöfte och sen får man inget lån, då vill jag hellre bo kvar som hyresgäst hos Stockholmshem.”
Efter att många ställt frågor och velat ha en kontaktperson hos SBAB skulle brf Ånghästen fundera på detta och Monica Hjorth sa också att ”det står var och en fritt att ta kontakt med vilken bank man vill”.
Alla får inte lån
Styrelsen sa också att alla inte får lån. ”Bankerna vill jättegärna låna ut pengar men en förutsättning är att man har betalningsförmåga för ränta, man får inte heller ha betalningsanmärkningar eller kronofogden efter sig", sa Björn Isaksson från I & P.
Magdalena Wijk från Isaksson & Partners sa också att alla måste ha en buffert och det inte går att räkna med 2 % ränta i all evighet ”Rörlig ränta är billigast men själv tycker jag man ska dela upp lånet”, sa hon.
Viktigt att komma ihåg är att banken ser lägenheten som en stor säkerhet när man tar lån vid ombildning. Banken kan alltid sälja den på exekutiv auktion och få tillbaka sina pengar.
I&P sa att en ekonomisk plan skulle skickas ut en vecka före köpstämman. Det alla boende har fått nu är en grov ekonomisk kalkyl. I denna finns inga uppgifter om finansiering av kostnader för städning, gårdsskötsel, hantering av grovsopor, försäkringar, bredbandsuppkoppling m.m. En riktig ekonomisk plan ska också innehålla fullständig data runt fastigheten, det vill säga en fullständig budget. Denna ekonomiska planen bör sedan gås igenom på ett möte så att alla kan ställa frågor om den så att den sedan antas. Att skicka ut den per post utan tillhörande möte där den gås igenom känns inte seriöst. Det är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.
Brf har bråttom
En sak som styrelsen återkom till flera gånger var att man väldigt gärna ville köpa fastigheten före årsskiftet. Och varför då? Jo efter det första årsskiftet sjunker skatten på vinsten av försäljningen till 22 % och skulle fastigheten köpas låt säga 30/12 så kan man alltså sälja den 1/1.
Intyget som är en fullmakt
Det så kallade intyget var en annan stor fråga. Styrelsen vill använda ordet intyg för att ”avdramatisera” säger man. Om man inte gillade ordet intyg eller uttrycket att fullmakten omfattar "bl.a köp av...". fick man själv stryka uttrycket "bl a" men några fullmakter med ett namn vars innebörd är glasklar kommer inte att skickas ut."
Vi vill starkt understryka att fullmakter är juridiskt giltiga handlingar och inget man bör lämna ifrån sig hur som helst. Du bör bara lämna en fullmakt till någon du känner väl och litar på. Den fullmakt (kallad intyg) som Isaksson& Partners och brf Ånghästen vill få påskriven tillåter att vem som helst röstar åt personer som inte är närvarande. Vill du inte medverka till ombildning ska du inte skriva under denna och inte heller några som helst papper som kommer från Brf eller I & P.
Se vidare inlägget Försök att kringgå lagen: Fullmakt kallas intyg
Nedan återges en del av de punkter som vi i Rädda Svärdet tycker det är viktiga att informera om.
Bank, ränta och lån
Brf har skickat offerter till sex banker och kommer att fatta beslut om bank i mitten av oktober men det verkar luta åt SBAB. Debattör Johan Norberg, som verkar för liberalism, kapitalism och en fri marknad, dissar SBAB rejält och varnar för annalkande bostadsbubbla. Läs mer om detta på tidigare inlägg.
Bank och lån blev också ett stort ämne på mötet. På frågan om SBAB inte kunde bjudas in till möte så att alla fick chansen att ställa frågor hade Björn Isaksson från I & P ett rakt svar. ”Köpstämman är första gången man som boende får träffa SBAB”. Något lånelöfte behövdes inte heller då man på köpstämman ”bara” ska rösta om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte.
Då en man i publiken menade att ”Om jag inte får lån vad har jag då för intresse att bo i en bostadsrättsförening” svarade Björn Isaksson ”Det kan du förstås ha rätt i”
”Ligger man på gränsen är det väldigt viktigt att veta vad man säger Ja till. Till syvende och sist är det ändå en penningfråga” menade en kvinna i publiken. En annan man menade att ”Det känns spekulativ att rösta Ja utan lånelöfte och sen får man inget lån, då vill jag hellre bo kvar som hyresgäst hos Stockholmshem.”
Efter att många ställt frågor och velat ha en kontaktperson hos SBAB skulle brf Ånghästen fundera på detta och Monica Hjorth sa också att ”det står var och en fritt att ta kontakt med vilken bank man vill”.
Alla får inte lån
Styrelsen sa också att alla inte får lån. ”Bankerna vill jättegärna låna ut pengar men en förutsättning är att man har betalningsförmåga för ränta, man får inte heller ha betalningsanmärkningar eller kronofogden efter sig", sa Björn Isaksson från I & P.
Magdalena Wijk från Isaksson & Partners sa också att alla måste ha en buffert och det inte går att räkna med 2 % ränta i all evighet ”Rörlig ränta är billigast men själv tycker jag man ska dela upp lånet”, sa hon.
Viktigt att komma ihåg är att banken ser lägenheten som en stor säkerhet när man tar lån vid ombildning. Banken kan alltid sälja den på exekutiv auktion och få tillbaka sina pengar.
I&P sa att en ekonomisk plan skulle skickas ut en vecka före köpstämman. Det alla boende har fått nu är en grov ekonomisk kalkyl. I denna finns inga uppgifter om finansiering av kostnader för städning, gårdsskötsel, hantering av grovsopor, försäkringar, bredbandsuppkoppling m.m. En riktig ekonomisk plan ska också innehålla fullständig data runt fastigheten, det vill säga en fullständig budget. Denna ekonomiska planen bör sedan gås igenom på ett möte så att alla kan ställa frågor om den så att den sedan antas. Att skicka ut den per post utan tillhörande möte där den gås igenom känns inte seriöst. Det är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.
Brf har bråttom
En sak som styrelsen återkom till flera gånger var att man väldigt gärna ville köpa fastigheten före årsskiftet. Och varför då? Jo efter det första årsskiftet sjunker skatten på vinsten av försäljningen till 22 % och skulle fastigheten köpas låt säga 30/12 så kan man alltså sälja den 1/1.
Intyget som är en fullmakt
Det så kallade intyget var en annan stor fråga. Styrelsen vill använda ordet intyg för att ”avdramatisera” säger man. Om man inte gillade ordet intyg eller uttrycket att fullmakten omfattar "bl.a köp av...". fick man själv stryka uttrycket "bl a" men några fullmakter med ett namn vars innebörd är glasklar kommer inte att skickas ut."
Vi vill starkt understryka att fullmakter är juridiskt giltiga handlingar och inget man bör lämna ifrån sig hur som helst. Du bör bara lämna en fullmakt till någon du känner väl och litar på. Den fullmakt (kallad intyg) som Isaksson& Partners och brf Ånghästen vill få påskriven tillåter att vem som helst röstar åt personer som inte är närvarande. Vill du inte medverka till ombildning ska du inte skriva under denna och inte heller några som helst papper som kommer från Brf eller I & P.
Se vidare inlägget Försök att kringgå lagen: Fullmakt kallas intyg
Sist till punkter tvivelaktiga påståenden som framfördes på mötet:
- Det är precis samma risk att bo i en hyresrätt som i en bostadsrätt, säger Björn Isaksson, och menar också att hyrorna ökar om räntorna stiger.
Falskt: hyrorna för hyresrätter i allmännyttan och Stockholmshem förhandlas en gång om året, sedan ligger det priset fast. Räntekostnader för en bostadsrätt kan ändras hur många gånger som helst på ett år. Nu är räntorna historiskt låga så sannolikheten att de går upp är mycket stor. En hyresrätt kan inte heller säljas på exekutiv auktion. - Det är ingen skillnad att vara resthyresgäst i en bostadsrättsförening jämfört mot att vara hyresgäst i allmännyttan.
Falskt: Det är mycket svårare att byta sin bostad, det har flera som bor som hyresgäst i andra bostadsrättsföreningar vittnat om. Det är helt enkelt få som tycker att det känns som en bra idé att ha en bostadsrättsförening som värd. Dessutom är man en kostnad för förening, varje avflyttad hyresgäst innebär att Ånghästens del att det extra föreningslånet på drygt 2oo miljoner kan amorteras ner när lägenheten säljs. Något som ger ekonomiska lättnader för borättsinnehavarna. ' - Våra lägenheter är lågt värderade inför ombildningen: Vårt pris är 25000-27000 kr kvadratmetern medan marknadsvärdet är 40-42 000 kr enligt SBAB. Din vinst är därmed prisskillnaden mellan 40-42000 kr och 25-27 000 kronor.
Falskt: Detta är rent spekulativt, ingen kan veta vad våra lägenheter skulle säljas för och därmed kan ingen räkna hem någon som helst självklar vinst. Dessutom måste man betala skatt och även köpa en ny lägenhet på samma bostadsmarknad.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
fredag 2 oktober 2009
Johan Norberg dissar SBAB
Brf Ånghästen håller på att förhandla om bank och den hetaste kandidaten är SBAB.
I Metro 30/9 går debattören Johan Norberg, som politiskt väl får betecknas som ultraliberal, ut och kritiserar bankernas utlåning och dissar" SBAB rejält:
"Om du köper en dyr lägenhet för att du precis har råd med det till dagens bostadsränta på 2 procent är du rökt. Marknaden är dopad av en hämningslös penningpolitik och snart lär räntan vara tillbaka på 5 procent.Många svenskar, som internationellt sett har små marginaler och försumbara besparingar, kommer att få lämna hus och hem.
"Statliga SBAB, Sveriges bostadsfinansieringsaktiebolag, har steg för steg pressat konkurrenterna att göra riskablare utlåning. SBAB var först med att ta bort de dyra topplånen upp till 95 procent av bostadens värde, och låna ut pengar även till handpenningen. Det drev upp bostadspriserna ytterligare. SBAB kan våga mer och låna ut billigare, skattebetalarna får ju betala förlusterna./.../ När SBAB erbjuder en bättre affär måste bankerna göra detsamma för att inte förlora kunder. Man förstår logiken: låga priser låter alltid bättre. Mindre kul är det när vardagen träder in: du sitter fast och privatekonomin faller samman. Första fixen är som bekant alltid gratis." Läs hela inlägget här.
/Mats Myrstener
I Metro 30/9 går debattören Johan Norberg, som politiskt väl får betecknas som ultraliberal, ut och kritiserar bankernas utlåning och dissar" SBAB rejält:
"Om du köper en dyr lägenhet för att du precis har råd med det till dagens bostadsränta på 2 procent är du rökt. Marknaden är dopad av en hämningslös penningpolitik och snart lär räntan vara tillbaka på 5 procent.Många svenskar, som internationellt sett har små marginaler och försumbara besparingar, kommer att få lämna hus och hem.
"Statliga SBAB, Sveriges bostadsfinansieringsaktiebolag, har steg för steg pressat konkurrenterna att göra riskablare utlåning. SBAB var först med att ta bort de dyra topplånen upp till 95 procent av bostadens värde, och låna ut pengar även till handpenningen. Det drev upp bostadspriserna ytterligare. SBAB kan våga mer och låna ut billigare, skattebetalarna får ju betala förlusterna./.../ När SBAB erbjuder en bättre affär måste bankerna göra detsamma för att inte förlora kunder. Man förstår logiken: låga priser låter alltid bättre. Mindre kul är det när vardagen träder in: du sitter fast och privatekonomin faller samman. Första fixen är som bekant alltid gratis." Läs hela inlägget här.
/Mats Myrstener
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)