Nedan återges en del av de punkter som vi i Rädda Svärdet tycker det är viktiga att informera om.
Bank, ränta och lån
Brf har skickat offerter till sex banker och kommer att fatta beslut om bank i mitten av oktober men det verkar luta åt SBAB. Debattör Johan Norberg, som verkar för liberalism, kapitalism och en fri marknad, dissar SBAB rejält och varnar för annalkande bostadsbubbla. Läs mer om detta på tidigare inlägg.
Bank och lån blev också ett stort ämne på mötet. På frågan om SBAB inte kunde bjudas in till möte så att alla fick chansen att ställa frågor hade Björn Isaksson från I & P ett rakt svar. ”Köpstämman är första gången man som boende får träffa SBAB”. Något lånelöfte behövdes inte heller då man på köpstämman ”bara” ska rösta om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte.
Då en man i publiken menade att ”Om jag inte får lån vad har jag då för intresse att bo i en bostadsrättsförening” svarade Björn Isaksson ”Det kan du förstås ha rätt i”
”Ligger man på gränsen är det väldigt viktigt att veta vad man säger Ja till. Till syvende och sist är det ändå en penningfråga” menade en kvinna i publiken. En annan man menade att ”Det känns spekulativ att rösta Ja utan lånelöfte och sen får man inget lån, då vill jag hellre bo kvar som hyresgäst hos Stockholmshem.”
Efter att många ställt frågor och velat ha en kontaktperson hos SBAB skulle brf Ånghästen fundera på detta och Monica Hjorth sa också att ”det står var och en fritt att ta kontakt med vilken bank man vill”.
Alla får inte lån
Styrelsen sa också att alla inte får lån. ”Bankerna vill jättegärna låna ut pengar men en förutsättning är att man har betalningsförmåga för ränta, man får inte heller ha betalningsanmärkningar eller kronofogden efter sig", sa Björn Isaksson från I & P.
Magdalena Wijk från Isaksson & Partners sa också att alla måste ha en buffert och det inte går att räkna med 2 % ränta i all evighet ”Rörlig ränta är billigast men själv tycker jag man ska dela upp lånet”, sa hon.
Viktigt att komma ihåg är att banken ser lägenheten som en stor säkerhet när man tar lån vid ombildning. Banken kan alltid sälja den på exekutiv auktion och få tillbaka sina pengar.
I&P sa att en ekonomisk plan skulle skickas ut en vecka före köpstämman. Det alla boende har fått nu är en grov ekonomisk kalkyl. I denna finns inga uppgifter om finansiering av kostnader för städning, gårdsskötsel, hantering av grovsopor, försäkringar, bredbandsuppkoppling m.m. En riktig ekonomisk plan ska också innehålla fullständig data runt fastigheten, det vill säga en fullständig budget. Denna ekonomiska planen bör sedan gås igenom på ett möte så att alla kan ställa frågor om den så att den sedan antas. Att skicka ut den per post utan tillhörande möte där den gås igenom känns inte seriöst. Det är som att köpa grisen i säcken! Man har ingen aning om vad det egentligen är man säger ja till och om alla nödvändiga utgifter faktiskt har tagits upp.
Brf har bråttom
En sak som styrelsen återkom till flera gånger var att man väldigt gärna ville köpa fastigheten före årsskiftet. Och varför då? Jo efter det första årsskiftet sjunker skatten på vinsten av försäljningen till 22 % och skulle fastigheten köpas låt säga 30/12 så kan man alltså sälja den 1/1.
Intyget som är en fullmakt
Det så kallade intyget var en annan stor fråga. Styrelsen vill använda ordet intyg för att ”avdramatisera” säger man. Om man inte gillade ordet intyg eller uttrycket att fullmakten omfattar "bl.a köp av...". fick man själv stryka uttrycket "bl a" men några fullmakter med ett namn vars innebörd är glasklar kommer inte att skickas ut."
Vi vill starkt understryka att fullmakter är juridiskt giltiga handlingar och inget man bör lämna ifrån sig hur som helst. Du bör bara lämna en fullmakt till någon du känner väl och litar på. Den fullmakt (kallad intyg) som Isaksson& Partners och brf Ånghästen vill få påskriven tillåter att vem som helst röstar åt personer som inte är närvarande. Vill du inte medverka till ombildning ska du inte skriva under denna och inte heller några som helst papper som kommer från Brf eller I & P.
Se vidare inlägget Försök att kringgå lagen: Fullmakt kallas intyg
Sist till punkter tvivelaktiga påståenden som framfördes på mötet:
- Det är precis samma risk att bo i en hyresrätt som i en bostadsrätt, säger Björn Isaksson, och menar också att hyrorna ökar om räntorna stiger.
Falskt: hyrorna för hyresrätter i allmännyttan och Stockholmshem förhandlas en gång om året, sedan ligger det priset fast. Räntekostnader för en bostadsrätt kan ändras hur många gånger som helst på ett år. Nu är räntorna historiskt låga så sannolikheten att de går upp är mycket stor. En hyresrätt kan inte heller säljas på exekutiv auktion. - Det är ingen skillnad att vara resthyresgäst i en bostadsrättsförening jämfört mot att vara hyresgäst i allmännyttan.
Falskt: Det är mycket svårare att byta sin bostad, det har flera som bor som hyresgäst i andra bostadsrättsföreningar vittnat om. Det är helt enkelt få som tycker att det känns som en bra idé att ha en bostadsrättsförening som värd. Dessutom är man en kostnad för förening, varje avflyttad hyresgäst innebär att Ånghästens del att det extra föreningslånet på drygt 2oo miljoner kan amorteras ner när lägenheten säljs. Något som ger ekonomiska lättnader för borättsinnehavarna. ' - Våra lägenheter är lågt värderade inför ombildningen: Vårt pris är 25000-27000 kr kvadratmetern medan marknadsvärdet är 40-42 000 kr enligt SBAB. Din vinst är därmed prisskillnaden mellan 40-42000 kr och 25-27 000 kronor.
Falskt: Detta är rent spekulativt, ingen kan veta vad våra lägenheter skulle säljas för och därmed kan ingen räkna hem någon som helst självklar vinst. Dessutom måste man betala skatt och även köpa en ny lägenhet på samma bostadsmarknad.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
Jag bor själv i en bostdsrättsförening som fungerar bra, men jag vill inte bli sammanblandad vid något som påminner om er ombildning.
SvaraRaderaHar ni inte någo ordentlig ekonomisk plan att ta ställning till kan ni lika gärna se en prenumeration på Kalle Anka & Co som en ekonomisk investering.
Är det så här det gåt till nu för tiden. Man blir minst sagt mörkrädd.
Bortsett från alla dessa ekonomiska fakta som är så angelägna att känna till för alla som står inför denna stora affär - vill jag upprepa än en gång - vem vill ÄGA tillsammans med - eller vara hyresgäst till en bostadsrättsförening som vill undanhålla den viktiga information som finns på den här bloggen??
SvaraRaderaI fredags hade någon heroisk person återigen satt upp lapparna (om Rädda Svärdet bloggen) i hissen och på vår ytterdörr på Ringvägen 29. Det skedde mitt på eftermiddagen. Eftersom jag hade tvättstugetid gick jag ofta in och ut.
Lapparna fick sitta där högst en timme. Sedan var bägge bortrivna.
Varför är det som skrivs och debatteras här så farligt och obekvämt för de personer som vill undanhålla alla besökare och boende på Ringvägen 29 att bara ta del av det??
Min sambo tvekade först och kände en viss frestelse att ändå köpa loss. Men tilltaget att riva bort väsentlig information fick honom att tveklöst säga nej.
Brf. Ånghästen verkar inte ha alldeles rent mjöl i påsen...
vad jag hört och läst så måste inte den ekonomiska planen delas ut i brevlådor MEN den ska vara tillgänglig för att alla att ta del av innan en köpstämma, tex på brf hemsida eller hos nån i styrelsen. Jag har hört att utan ekonomisk plan är köpstämman ogiltig.
SvaraRaderaSen till skribenten ovanför, bara att lyssna och läs om alla oss som befunnit oss i ombildning denna sommar tex. Vi hade visserligen ek plan på brf hemsida men de hade aldrig ngt infomöte el där man kunde ställa frågor om just denna.."allt blir så bra o billigt" mm mm
Det här med medlåntagare verkar vara populärt att förorda, "låna av dina barn" -jag har inga, "låna av dina syskon el föräldrar el vän mm mm
SvaraRaderaTröttsamt.
Nej, det är inte så det går till nu för tiden. Jag var på samma informationsmöte och det Ylwa Lind skriver är en mycket fri och färgad tolkning av vad som sades på mötet.
SvaraRaderaAvsiktligt redogörs inte för den konkreta information som faktiskt gavs, de frågor som reddes ut på ett bra sätt eller de självklarheter kring räntor, lånemöjligheter etc. som Nej-sägarna med löjligt aggressiv framtoning ifrågasatte.
Krav på en hållbar ekonomisk plan, styrelsens kunskaper etc. ska självfallet ställas, men Nej-sidans osaklighet och obstruktioner är sannolikt den bästa hjälp bostadsrättsivrarna kan få.
Är det verkligen ngn som har fullt förtroende för den tillsatta styrelsen ? Det är förvånande med tanke på det sätt som de agerar i denna ombildningsaffär...att inte skriva protokoll på ett infomöte, att inte redogöra en fullständig ekonomisk plan, att vara ivriga på att få affären i hamn tyder ju bara på en sak som att de vill köpa för att snabbt sälja och tro att de ska göra vinster, att skicka ut blanketter som de kallar för intyg när det gäller fullmakter..hur kan man ha förtroende för dessa med deras satt att agera är för mig en gåta...det gör att jag känner mig rätt säker på mitt val i denna fråga. Vem vill sitta med sina miljonlån och vara tvungna att ta hand om den oreda som de med största sannolikhet kommer att bringa.. i kvarteret Svärdet.
SvaraRaderaMvh
maria bangata 17
Om någon först protokoll hade vi ju haft tillgång till flera referat....
SvaraRaderaJag var också på mötet och tog anteckningar och här är några av mina reflektioner.
Den första är att hetsigheter och övertramp förekom från båda kanter och personligen irriterades jag av konsulternas överlägsna leenden vid några tillfällen.
Däremot uppskattade jag vice ordföranden Thomas Malmsborg för hans lugna och sakliga sätt att svara på de frågor som ställdes.
Diskussionen kring lån är korrekt återgiven såvitt jag kan se..
Jag vet inte vilka "självklarheter" kring lån och lånemöjligheter som Anonym syftar på - vad som är självklart för en är det kanske inte för alla - men exempel på frågor som togs upp var:
- Förutsätter avtalet med den bank föreningen tar upp föreningslånet i att alla individuella lån tas i samma bank? Eller blir lånet dyrare ju färre som lånar individuellt i den banken?
Svaret på frågan var nej. Banken ger rabatter baserat på att enbart föreningslånet är en stor affär för banken.
- Behöver man lägga kontantinsats eller inte? Brf och I&P säger att banken inte kräver detta vid ombildning, men en deltagare i publiken hävdar att Nordea meddelat henne att kontantinsats behövs TROTS att hon säger sig ha sagt att det handlar om ombildning. Svaret på frågan är alltså inte solklar och banker kan göra olika bedömningar.
- Får alla låna?
Nej, det kan naturligtvis inte brf garantera, vilket den upplyste om. Det är upp till banken. Dock är det en viktig fråga att klargöra eftersom så mycket av diskussionen handlar om hur enkelt det är att låna vid ombildning tack vare att det är en så säker affär för banken. Kan kunden inte betala kan banken sälja bostaden på exekutiv auktion och få tillbaka sina pengar.
- Hur hög ränta anser banken att man behöver klara? SBAB har sagt 4 procent. Nordea sa 8 till personen som talat med banken. Kraven varierar alltså.
Frågan är vilken bank som tar störst ansvar: Den som lägger ribban vid en så pass låg nivå som 4 procent eller den som anser att kunden bör ha större marginaler. En ombildning är som sagt i regel en stensäker affär för banken, men för dig personligen är innebörden att kan du inte betala räntorna åker du ut från din bostad.
- Angående medlåntagare ställde någon frågan om brf-styrelsen kan gå in som medlåntagare. Det lär ha förekommit i andra ombildningar. Ånghästens styrelse hade inte diskuterat detta men var spontant inte villiga att göra det.
När det gäller den ekonomiska planen meddelade brf-styrelsen att den håller på att ta in offerter från förvaltare. Innan dessa är bearbetade är det svårt att få en bild av vilka kostnader föreningen kommer att få för förvaltning av fastigheten.
Till detta tillkommer kostnader för exvis sophämtning, grovsophämtning, el, och ett nu gällande avtal med parkeringsbolag för garageförvaltningen.
Fråga om vad som händer med den bredbandsutbyggnad Stockholmshem har inlett om det blir ombildning kunde Ånghästen inte besvara. Sannolikt kommer brf inte att kunna få ett lika bra pris som Stockholmshem.
Dvs i dagsläget saknas en ekonomisk plan. en sådan är naturligtvis väldigt viktig eftersom den ekonomiska planen har betydelse för vilken månadsavgift föreningen behöver ta ut.
I Linjalen krävde SBAB att man skulle klara 6,57% ränta, och det lär knappast vara någon större skillnad på vad man kräver av hyresgäster i Svärdet.
SvaraRaderaDen största gåtan är avsaknaden av ekonomisk plan. Det låter ärligt talat helt vansinnigt att ni inte fått ta del av den före ni förväntas bestämma er. Jag har aldrig hört talas om något liknande!
Det är de facto den ekonomiska planen man röstar ja eller nej till på en köpstämma. Att inte tillhandahålla den för alla hyresgäster i god tid för att de i lugn och ro ska kunna analysera, fundera och ta ställning till den tyder bara på en enda sak:
Att det är något Brf Ånghästen vill dölja. Hade den ekonomiska planen varit genomtänkt och bra så hade alla hyresgäster redan fått den för länge sedan.
Hur ska ni kunna rösta om någonting ni inte fått se?
Eftersom vår brf valde SBAB kan jag tala om att de i september krävde att man ska klara 6% i ränta och jag har inte hört att det har ändrats. Och av sbab kan man låna till hela insatsen och utan amortering MEN på deras hemsida och med den kvinna vi pratade med så rekommendera dom att man amorterar och speciellt om man lånar hela beloppet el har hög belåningsgrad.
SvaraRaderaJag var också inne och pratade med flertalet banker innan vår ombildning och de allra flesta kräver kontantinsats även vid ombildning. sbab var tydligen ett undantag men som sagt de har sedvanliga kreditprövningar.
Men visst borde man ha fullständig ekonomisk plan och öppna diskussioner om den innan en stämma.
Jag kom ihåg fel, sbab kräver att man ska klara en räntemariginal på 6,5 %. Hittade det bland mina papper nu.
SvaraRaderaAnonym sa..
SvaraRaderaatt Ylwa Linds artikel var osaklig. Den personen måste vara totalt okunnig, blind och framförallt lurad. Varför går man på den filtrerade och osakliga information som konsulten och I&P sprider? Och inte tar emot/in de kompletterande sanningar som Rädda Svärdt fyller på med?
Som Skatteexpert exempelvis, gråter jag blod över människors okunskap (särskilt styrelsens och vissa JA-sägare) och I&Ps rena rama lurendrejerier. Deras halva informationer (man presenterar inte hela sanningen) kommer sätta många människors ekonomi på det hala. Vänta bara och se....ni kommer att ångra att ni inte tog reda på hur saker och ting verkligen förhåller sig.
Ta ett ex. Eftersom det är så litet procenttal kontra fastighetens taxeringsvärde som förmodligen kommer att upplåtes av bostadsrätt
(om det nu överhuvudtaget blir bostadsrätter här), lokaler inkluderat, löper Brf risk att av Skatteverket klassas som en oäkta förening. Plocka fram vederbörlig broschyr (det är mycket enkelt) och läs vilka skattekonsekvenser du och din förening drabbas av. Att klassas som äkta förening eller oäkta, handlar inte enbart om att vara en förening vid ingången av beskattningsåret.
Skatteexperten