Vad kostar ombildningen egentligen?

Torsdagen 22 oktober ordnade Nätverket Rädda Svärdet ett öppet möte om vilka krav man måste kunna ställa på den ekonomiska planen. Inbjuden talare var Björn Alfredsson, frilansande skribent och bostadsutredare. Björn Alfredsson är medlem i nätverket Bekymrade Hyresboende, http://bekymradehyresboende.se och författare till boken "Folkrörelse i fritt fall" där han är kritisk till Hyresgästföreningen.

Björn lotsade oss igenom vilka kostnader man måste räkna med när man beräknar vad kommer att kosta att låna till bostadsrätt. Han utgick i sin genomgång från den kalkyl vi fick av Isaksson & Partners i september:

Förvärv och finansiering
Den samlade hyressumman för Svärdet 9 är ca 23 miljoner om året. Fastigheten är alltså en rörelse med ansenlig omsättning.

Isaksson & Partners utgår från en årlig driftskostnad på 349 kr per kvadratmeter och år. Det är lågt i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år. Det normala är att behålla de verkliga driftskostnaderna när man gör en kalkyl.

I & P vill finansiera köpet på 535,5 miljoner med ett föreningslån på ca 39 % och insatser (medlemmarnas privata lån) på 61 %. Det är ett ovanligt högt föreningslån. Det är fördelaktigare att de enskilda medlemmarna lånar mer och föreningen mindre, eftersom privatpersoner kan dra av 30 % av räntekostnaderna på skatten. När en bostadsrättsförening betala 100 kr i ränta, betalar den enskilde bara 70 kr.

Föreningens och medlemmarnas ekonomi
När man beräknar vad ombildningen kommer att kosta måste man skilja på föreningens ekonomi och medlemmarnas ekonomi. Det är vanligt att undvika en detaljerad redovisning av den enskildes boendekostnader i den ekonomiska planen. Alltså de kostnader som är viktigast för att kunna avgöra om det är intressant att delta i ombildningen eller inte.

Hur boendekostnaderna förändras vid ombildning Om det blir 67 % som röstar ja vid köpstämman, blir det oftast ca 70-80 % som sedan köper. Det är de som varit emot ombildningen, men som känner sig tvingade att köpa då de inte vill vara resthyresgäster.

Björn hade beräknat hur boendekostnaderna förändras vid olika möjliga situationer. Del utifrån hur många som köper och dels utifrån olika räntor (de räntor SEB och I&P utgår från). Genomgången visade hur känsliga boendekostnaden för bostadsrättslåntagare är för förändringar i räntan. Med dagens låga rörliga ränta på 1,59 % skulle boendekostnaden i bästa fall kunna minska med 40 %. I det fallet skulle boendekostnaden faktiskt minska mer om bara 67 % ansluter sig än om 100 % ansluter sig.

SEB kräver att man skall klara en ränta på 6,5 % för att de skall vara intresserade av att låna ut pengar till insatsen. Med den räntan skulle boendekostnaderna öka med 122 % om 67 % ansluter sig. Se tabellen nedan.

Dessa beräkningar förutsätter att man helt slipper amortera. Varje gång lånet skall förhandlas om kan banken ensidigt ändra villkoren, bl.a. börja kräva amortering. Väljer man rörlig ränta kan banken alltså börja kräva amortering redan efter 3 månader. Om man själv vill binda om lånen i förtid så lägger banken på en avgift för det.

Krav på den ekonomiska planen
Den ekonomiska planen skall innehålla andelstalet för varje lägenhet i bostadsrättsföreningen. Det vanliga är att andelstalet inte bara skiljer sig åt utifrån lägenhethernas storlek, utan även efter vilka som ligger på bottenvåningen och vilka som ligger högre upp. Det kan även skilja sig åt utifrån vilka som ligger mot trafikerad gata och vilka som ligger mot en tyst gård, park eller bakgata.

Den ekonomiska planen skall innehålla en prognos för hur den ekonomiska planen kommer att förändras från år 1 – år 11.

Den ekonomiska planen skall även innehålla en känslighetskalkyl: Vad händer om räntan ökar med si och så mycket? Vad händer om inflationen ökar med si och så mycket.

För alla detaljer, se tabellerna nedan:
* Förvärv och finansiering.pdf
* Föreningens och medlemmarnas ekonomi.pdf
* Förändring av boendekostnaden vid ombildning.pdf