I det senaste informationsbladet från brf Ånghästen får vi veta att föreningen har fått in så många positiva svar att den går vidare med omvandlingen. Jag antar att det betyder att föreningen fortfarande inte har 67 procent "ja" för i så fall antar jag att detta hade framgått tydligt.... Det som inte är tydligt sagt kan ibland vara bedövande tydligt....
Vidare delger oss föreningen den förmodat uppseendeväckande och lyckliga nyheten att bankerna inte kommer att kräva kontantinsats.
Fantastiskt... Innebörden av den så kallade kontantinsatsen är att bankerna bara låter låntagarna låna pengar motsvarande en viss procent av värdet av det som används som säkerhet för lånet. I det här fallet lägenheten. Orsaken är naturligtvis att värdet på säkerheten (lägenheten) kan sjunka av olika skäl. Banken vill därför försäkra sig om att den fortfarande efter värdeminskningen kan få in en ev skuld genom att sälja lägenheten. Dock innebär ovan i regel att man som låntagare ska betala ränta även på det lånet. I regel betydligt högre än den som banken ger mot lägenheten som säkerhet.
Såvitt jag kan bedöma av de månadskostnadsberäkningar I&P bistått oss med har I&P kalkylerat med att banken lånar ut 90 procent och resterande 10 procent har vi i madrassen.
Den som alltså inte har 10 procent av lägenhetens pris i reda kontanter måste addera ränte- och amorteringskostnad för lånet. Räkna då förslagsvis med att den räntan ligger minst 1,5 till 2 procentenheter högre än de 2 respektive 4 procent I&P har kalkylerat med.
Fundera sedan kanske lite på hur du bedömer sannolikheten för att "de skenande hyrorna" pga lägesfaktor i hyressättningen kommer att addera motsvarande kostnadsökning för ditt boende som bottenlåneränta plus topplåneränta plus månadsavgift.
Och glöm föralldel inte bort att du själv ska stå för allt inre underhåll i bostadsrätten! Visseerligen med stöd av reparationsfonden men hantverkare är inte gratis.
Ånghästen lugnar oss vidare med att vår solida förening troligen kommer att generera amorteringsfria lån. Dock kan det kanske vara värt att tänka på att amorteringsfrihet är tämligen normalt på bolånemarknaden så just den upplysningen säger kanske inte så mycket om bostadsrättsföreningens soliditet.
Till sist. Ånghästen avslutar frågelådan med lite Statistik.Hyror har historiskt sett stigit mer än räntor och månadsavgifter. Så kan det säkert vara. Dock är det som med den klassiska statistiska principen att man i snitt har det lagom varmt om man står med ena foten i en brasa och den andra i en balja kolsyresnö. Dock känns det förbaskat kallt ibland och skållhett ibland... Räntan är ibland låg och du kan simma runt i ditt pengabad.
Men om du i dagsläget anser att du med ett nödrop klarar t ex 4,5 procent är du knappast hjälpt av att räntan under tio år i snitt varit 4,2 procent om den under två år är 12 procent och du inte får det att gå ihop då. (Enkelt exempel: 2 procent i 6 år, 3 procent i två år och 12 procent i 2 år ger 4,2 procent i snitt under tioårsperioden).
/Annika Åhlberg, Rädda Svärdet
fredag 28 augusti 2009
torsdag 27 augusti 2009
Ja till hyresrätt i Linjalen
På Linjalens andra köpstämma idag så blev det en promenadseger för Nej-sidan. Stort grattis säger vi från Rädda Svärdet och tack för allt fantastiskt arbete ni lagt ned. Med er som föredöme går vi vidare i kampen för hyresrätter och mot ombildningen i vårt kvarter.
Därmed är 455 hyresrätter räddade på Åsögatan. Men det slutar inte där för även boende på Hagen 23, Torkel Knutssonsgatan 33 med 77 bostäder har sagt nej till ombildning.
För båda dessa områden har tidsfristen nu gått ut och det känns fantastiskt fint att fler boende i vårt närområde på centrala Södermalm värnar hyresrätten.
Därmed är 455 hyresrätter räddade på Åsögatan. Men det slutar inte där för även boende på Hagen 23, Torkel Knutssonsgatan 33 med 77 bostäder har sagt nej till ombildning.
För båda dessa områden har tidsfristen nu gått ut och det känns fantastiskt fint att fler boende i vårt närområde på centrala Södermalm värnar hyresrätten.
Om odemokratiska ombildningar
Rösta ja till en ombildning och bo hyresfritt i tre månader, lovade bostadsrättsföreningen i Traneberg. Ett klassiskt exempel på röstköp, anser Stockholmshems vd som inte vill låta föreningen köpa fastigheten. Om detta kan man läsa i DN 26/8.
Hyresgästföreningen Region Stockholm och nätverket Rädda Linjalen har tagit fram sju punkter för att motverka fusk och dessa punkter föreslås också leda till ändringar i bostadsrättslagen
Hyresgästföreningen Region Stockholm och nätverket Rädda Linjalen har tagit fram sju punkter för att motverka fusk och dessa punkter föreslås också leda till ändringar i bostadsrättslagen
- Kunskapskrav på nybildade styrelser för bostadsrättsföreningar
Minst tre styrelseledamöter ska vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ha erfoderliga kunskaper om fastighetsförvaltning. - Regler för medlemsvärvning
Begäran om medlemskap i bostadsrättsföreningen ska ske genom en skriftlig ansökan till styrelsen. - Oberoende konsulter
Konsulter som anlitas vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, ska arbeta på direkt uppdrag av styrelsen. Samtliga handlingar som upprättas i samband med uppdraget ska vid förfrågan och utan dröjsmål lämnas till hyresgästerna. - Omvandlingsprocessen är odemokratisk
Konsulterna ska ha ett fast arvode för utförd tjänst oberoende av om fastigheten ombildas. - Likställigheten sätts ur spel
Medlemmarnas rösträtt vid köpstämma ska utövas av medlemmen personligen eller av den som är ställföreträdare. Ingen får företräda mer än en medlem. - Åsidosättande av beslut
Har köpstämman beslutat om att inte förvärva fastigheten, ska det dröja minst fem år till nästa köpstämma. - Fritt fram för fusk
Vid köpstämma ska medlemmarna i bostadsrättsföreningen finnas med i röstlängden och medlem som närvarar vid köpstämma ska antecknas i röstlängden. Medlemmen ska styrka sin behörighet genom legitimation.
Läs Hyresgästföreningens folder Fritt Fram för fusk här.
Vad säger ni bostadsrättsstyrelsen Ånghästen, kan ni garantera dessa sju punkter och lova att vi får en sann och demokratisk process i Svärdet 9?
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
lördag 22 augusti 2009
NEJ på köpstämma Svärdet 6
Den 20 augusti höll Svärdet 6 (Ringvägen 41 A-B, 43 A-B, Sköldgatan 1-5, 119 bostäder, 4 lokaler) köpstämma. Trots bostadsrättsföreningens idoga arbete under tre år så blev det Nej på stämman. 119 hyresrätter i vårt närmaste grannkvarter är därmed räddade för framtiden!!!
Förhoppningsvis ..... inte heller i detta fall respekteras det demokratiska beslutet utan en ny stämma ska hållas. Det brinner i knutarna för tidsfristen går ut 31/8 men då stadgarna säger att man får kalla till köpstämma med en veckas varsel så hinner man precis. Låt oss bara hoppas att de boende har kvar samma kraft att stå fast vid sitt beslut trots hårda övertalningsförsök.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
Förhoppningsvis ..... inte heller i detta fall respekteras det demokratiska beslutet utan en ny stämma ska hållas. Det brinner i knutarna för tidsfristen går ut 31/8 men då stadgarna säger att man får kalla till köpstämma med en veckas varsel så hinner man precis. Låt oss bara hoppas att de boende har kvar samma kraft att stå fast vid sitt beslut trots hårda övertalningsförsök.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
Kom med du också!
Nu intensifieras nätverket Rädda Svärdets arbete. Vi kommer att ha planeringsmöten och tillsammans samverka för att hindra ombildningen och bevara våra hyresrätter. Alla insatser och tankar behövs. Hör av dig via raddasvardet@spray.se eller ring Ylwa Lind på 0708-541 503.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
tisdag 18 augusti 2009
"Med marknadshyror måste jag flytta..."....
Med bostadsrätt kan jag bo tryggt... Eller? På det propagandamöte styrelsen bjöd in till den 15 juni berättade ledamöterna om deras drivkrafter för bostadsrättsbildande. Kerstin Myhrmans drivkraft var oro för att marknadshyrorna skulle tvinga henne att flytta.
Kalkylen I&P har gjort är baserad på två räntenivåer: 2 och 4 procent. Redan vid 4 procent blir vår sammanlagda månadskostnad enligt I&P drygt 13.500 kr brutto, att jämföra med cirka 8 800 kr i dag.
Beräkningen är baserad på en beräknad månadsavgift på drygt 5 000 kr, men denna är som bekant inte fastställd ännu. Dessutom tillkommer skattereduktionen som I&P beredvilligt har räknat ut. I normalfallet som i vårt fall reducerar den månadskostnaden till totalt drygt 11 000 kr. Dvs drygt 2000 kr mer per månad än vi betalar i dag.
Marknadshyror har använts som skrämselpropaganda av hugade bostadsrättsbildare sen Stockholms stad började med utförsäljningen och det är väl ett par decennier sen vid det här laget... Än har vi inte sett röken av några marknadshyror.
Däremot har jag ännu i väldigt färskt minne ränteläget hösten 1994 när vi letade större lägenhet och bland annat botaniserade bland bostadsrätterna. Räntan var vid tillfället 13,5 procent!
Utan att måla fan på väggen och framstå som en ultrapessimist kanske man ändå skulle kunna föreslå den som oroar sig för att inte kunna bo kvar på grund av hotet från marknadskrafterna att räkna lite på månadskostnaden om räntan stiger till ska vi säga 6-8 procent ....
Den intresserade kan exvis leka lite med SEBs kalkylator. Klicka på Bostadsrätt, stoppa in priset för din lägenhet och lek med räntenivåerna. Din kostnad visas i den gula rutan till höger.
Vår lägenhet har prissatts till knappt 2,6 miljoner kr. Vid räntenivåer runt 10 procent hamnar vår månadskostnad på cirka 20 000 spänn. Efter skattereduktion. Och märk väl att då har SEB prackat på mig både ett (dyrare) topplån och en kontantinsats.
För den inte så paranoida kan det kanske räcka att laborera med räntor runt 7 procent som bankerna lär tycka är vad en blivande bostadsrättsägare ska kunna mäkta med.
Mitt resultat blev drygt 14 500 kr. Då hade jag plockat bort topplånet i from förhoppning att en rik arvtant ska avlida och efterlämna knappt 400.000 till en kontantinsats... Gör hon inte detta måste jag alltså låna upp dessa 400 lax och då tillkommer förstås räntekostnad för topplånet....
Sannolikheten för att räntan ska stiga till 7 procent inom överskådlig tid bedömer i vart fall jag som minst lika sannolik som att vi får fullfjädrade marknadshyror inom en mansålder.
Eller kan någon tipsa om en politiker som avskaffar hela hyrespolitiken med resultat att hyresgästernas boendekostnader mer än fördubblas?
Själv tror jag det blir när solen börjar rotera runt jorden...
Annika Åhlberg/Rädda Svärdet
Kalkylen I&P har gjort är baserad på två räntenivåer: 2 och 4 procent. Redan vid 4 procent blir vår sammanlagda månadskostnad enligt I&P drygt 13.500 kr brutto, att jämföra med cirka 8 800 kr i dag.
Beräkningen är baserad på en beräknad månadsavgift på drygt 5 000 kr, men denna är som bekant inte fastställd ännu. Dessutom tillkommer skattereduktionen som I&P beredvilligt har räknat ut. I normalfallet som i vårt fall reducerar den månadskostnaden till totalt drygt 11 000 kr. Dvs drygt 2000 kr mer per månad än vi betalar i dag.
Marknadshyror har använts som skrämselpropaganda av hugade bostadsrättsbildare sen Stockholms stad började med utförsäljningen och det är väl ett par decennier sen vid det här laget... Än har vi inte sett röken av några marknadshyror.
Däremot har jag ännu i väldigt färskt minne ränteläget hösten 1994 när vi letade större lägenhet och bland annat botaniserade bland bostadsrätterna. Räntan var vid tillfället 13,5 procent!
Utan att måla fan på väggen och framstå som en ultrapessimist kanske man ändå skulle kunna föreslå den som oroar sig för att inte kunna bo kvar på grund av hotet från marknadskrafterna att räkna lite på månadskostnaden om räntan stiger till ska vi säga 6-8 procent ....
Den intresserade kan exvis leka lite med SEBs kalkylator. Klicka på Bostadsrätt, stoppa in priset för din lägenhet och lek med räntenivåerna. Din kostnad visas i den gula rutan till höger.
Vår lägenhet har prissatts till knappt 2,6 miljoner kr. Vid räntenivåer runt 10 procent hamnar vår månadskostnad på cirka 20 000 spänn. Efter skattereduktion. Och märk väl att då har SEB prackat på mig både ett (dyrare) topplån och en kontantinsats.
För den inte så paranoida kan det kanske räcka att laborera med räntor runt 7 procent som bankerna lär tycka är vad en blivande bostadsrättsägare ska kunna mäkta med.
Mitt resultat blev drygt 14 500 kr. Då hade jag plockat bort topplånet i from förhoppning att en rik arvtant ska avlida och efterlämna knappt 400.000 till en kontantinsats... Gör hon inte detta måste jag alltså låna upp dessa 400 lax och då tillkommer förstås räntekostnad för topplånet....
Sannolikheten för att räntan ska stiga till 7 procent inom överskådlig tid bedömer i vart fall jag som minst lika sannolik som att vi får fullfjädrade marknadshyror inom en mansålder.
Eller kan någon tipsa om en politiker som avskaffar hela hyrespolitiken med resultat att hyresgästernas boendekostnader mer än fördubblas?
Själv tror jag det blir när solen börjar rotera runt jorden...
Annika Åhlberg/Rädda Svärdet
måndag 10 augusti 2009
Är 1+1 = 3?
I det senaste utskicket från Isaksson&Partners levereras siffor och åter siffor. Korrekthet är en annan fråga. Låt oss bena ut det hela från början.
Det är enbart vid köpstämma som ja eller nej till köp fastställs. Det betyder att de röster som samlas in nu inte är samma sak som antalet röster på en köpstämma. Och ingen av dessa röster har något som helst värde vid en köpstämma.
På intresseanmälningsblanketten fanns svarsalternativen
- Ja, jag är intresserad av att erhålla bostadsrätt
- Jag är intresserad, men vill veta mer.
I deras brev nu har detta slagits ihop i en och samma summa. Men att säga att man är intresserad och vill veta mer är ganska rationellt och betyder att man vill ha info från båda sidor innan man bestämmer sig. Denna mittenkategori är "jag är tveksam kategorin". Att nu bunta ihop dessa två kategorier i en och samma är rena maffiametoder och klart vilseledande information i syfte att skrämma folk som inte vill ombilda.
Sedan är det detta med lokaler som liksom hela tiden tappas bort av I&P + bostadsrättsföreningen. Det finns 4 lokaler med kontrakt som har rösträtt. Dessa dribblas hela tiden bort. Det är 246 röstberättigade och inget annat. Kan det möjligen vara så att dessa fyra röster hela tiden "glöms bort" därför att kommunens röster alltid automatiskt bli nej-röster?!
Matematik slutligen. I brevet står "Av de inkomna svaren har 76 % av bostadshyregästerna anmält att de är intresserade av ombildning till bostadsrätt". I punkten under står "156 av hyresgästerna har angivit att de är intresserade". Jag vet inte vilken skola I&P gått men hur de kunnat få 156 av 242 till 76 % vore intressant att veta. En enkel uträkning på miniräknaren visar att detta i själva verket är 64,47 %. Och om sedan de fyra lokalrösterna räknas dit så blir procenten 63,41 %. Att inte kunna få en sådan här enkel procentuträkning rätt ger inget förtroende för några siffor från I&P överhuvudtaget. Dessutom har som sagts punkten tveksam automatiskt slagits ihop med ja-kategorin och det är verkligen fulspel på hög nivå. Det vore mycket intressant att veta hur uppdelningen mellan dessa egentligen ser ut.
Det är enbart vid köpstämma som ja eller nej till köp fastställs. Det betyder att de röster som samlas in nu inte är samma sak som antalet röster på en köpstämma. Och ingen av dessa röster har något som helst värde vid en köpstämma.
På intresseanmälningsblanketten fanns svarsalternativen
- Ja, jag är intresserad av att erhålla bostadsrätt
- Jag är intresserad, men vill veta mer.
I deras brev nu har detta slagits ihop i en och samma summa. Men att säga att man är intresserad och vill veta mer är ganska rationellt och betyder att man vill ha info från båda sidor innan man bestämmer sig. Denna mittenkategori är "jag är tveksam kategorin". Att nu bunta ihop dessa två kategorier i en och samma är rena maffiametoder och klart vilseledande information i syfte att skrämma folk som inte vill ombilda.
Sedan är det detta med lokaler som liksom hela tiden tappas bort av I&P + bostadsrättsföreningen. Det finns 4 lokaler med kontrakt som har rösträtt. Dessa dribblas hela tiden bort. Det är 246 röstberättigade och inget annat. Kan det möjligen vara så att dessa fyra röster hela tiden "glöms bort" därför att kommunens röster alltid automatiskt bli nej-röster?!
Matematik slutligen. I brevet står "Av de inkomna svaren har 76 % av bostadshyregästerna anmält att de är intresserade av ombildning till bostadsrätt". I punkten under står "156 av hyresgästerna har angivit att de är intresserade". Jag vet inte vilken skola I&P gått men hur de kunnat få 156 av 242 till 76 % vore intressant att veta. En enkel uträkning på miniräknaren visar att detta i själva verket är 64,47 %. Och om sedan de fyra lokalrösterna räknas dit så blir procenten 63,41 %. Att inte kunna få en sådan här enkel procentuträkning rätt ger inget förtroende för några siffor från I&P överhuvudtaget. Dessutom har som sagts punkten tveksam automatiskt slagits ihop med ja-kategorin och det är verkligen fulspel på hög nivå. Det vore mycket intressant att veta hur uppdelningen mellan dessa egentligen ser ut.
onsdag 5 augusti 2009
Bolånekunder tvingas klara 7,5 procents ränta
I DN (31/7-09) kan man läsa "När bostadsmarknaden drar igång på allvar igen efter sommaren är boräntorna historiskt låga. Men samtidigt kräver bankerna att lånetagarna ska klara över 7 procents ränta."
Vissa banker erbjuder amorteringsfria lån. De flesta banker kräver dock att låntagaren amorterar på topplånet, det vill säga den del som överstiger 75 procent.
De tips bankerna ger till den som ska låna till bostaden är:
* Lägg in så mycket som möjligt kontant, undvik att låna mycket.
* Köp bostaden med inställningen att du ska bo där och inte tjäna pengar på den.
* Om du lånar mycket, köp inte dyrt.
* Se till att du har marginaler för ökade boendekostnader.
* Bind en del av lånet.
* Ta dig tid och gör en realistisk kalkyl över din ekonomi.
* Om du har en hög belåningsgrad, se till att amortera.
Anders Borg varnar för en fastighetsbubbla. Fastighetspriserna kan sjunka fort menar Anders Borg. Den låga räntan håller kvar de höga priserna men när arbetslösheten och räntorna stiger kan fastighetspriserna sjunka fort.
Johan Norberg menar att de låga räntorna bäddar för nya kriser. Risknivåer när bankerna lånar ut är allt för stora och Riksbanken vågar inte höja räntan för att det riskerar att investeringar slås ut och därmed blåses en ny bubbla upp
Ränta är en väldigt viktig del när det gäller stora lån. Och ett stort lån är det som både föreningen och privatpersoner är tvungna att ta om det blir en ombildning. De flesta har inte så mycket pengar i madrassen. Det är också en av nackdelarna med att ha bostadsrätt, att ha koll på ränta och ekonomi. Dels har den boende ett lån att se över men även föreningen förvaltar ett stort lån.
/Sören Larsson, Rädda Svärdet
Vissa banker erbjuder amorteringsfria lån. De flesta banker kräver dock att låntagaren amorterar på topplånet, det vill säga den del som överstiger 75 procent.
De tips bankerna ger till den som ska låna till bostaden är:
* Lägg in så mycket som möjligt kontant, undvik att låna mycket.
* Köp bostaden med inställningen att du ska bo där och inte tjäna pengar på den.
* Om du lånar mycket, köp inte dyrt.
* Se till att du har marginaler för ökade boendekostnader.
* Bind en del av lånet.
* Ta dig tid och gör en realistisk kalkyl över din ekonomi.
* Om du har en hög belåningsgrad, se till att amortera.
Anders Borg varnar för en fastighetsbubbla. Fastighetspriserna kan sjunka fort menar Anders Borg. Den låga räntan håller kvar de höga priserna men när arbetslösheten och räntorna stiger kan fastighetspriserna sjunka fort.
Johan Norberg menar att de låga räntorna bäddar för nya kriser. Risknivåer när bankerna lånar ut är allt för stora och Riksbanken vågar inte höja räntan för att det riskerar att investeringar slås ut och därmed blåses en ny bubbla upp
Ränta är en väldigt viktig del när det gäller stora lån. Och ett stort lån är det som både föreningen och privatpersoner är tvungna att ta om det blir en ombildning. De flesta har inte så mycket pengar i madrassen. Det är också en av nackdelarna med att ha bostadsrätt, att ha koll på ränta och ekonomi. Dels har den boende ett lån att se över men även föreningen förvaltar ett stort lån.
/Sören Larsson, Rädda Svärdet
söndag 2 augusti 2009
Möte med Stockholmshem
I början av juli anordnades ett möte med Stockholmshem tillsammans med representanter för tio andra områden. Det var Hyresgästföreningen som hade kallat till detta möte för att visa på att det finns brister i förfarandet av ombildning. Hyresgästföreningen har märkt att det är mer problem med fastigheter som förvaltas av Stockholmshem. Oftast är det svårare att ombilda i dessa för att många hyresgäster är nöjda och det är då det används mindre seriösa metoder för att få igenom en ombildning. Rädda Svärdet hade desvärre inte möjlighet att närvara men en rapport från mötet finns på Rädda Flygarens blogg.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)