torsdag 26 november 2009
Ja på dagens stämma
På dagens stämma krävdes 164 röster för ja. Det blev 166 röster. Stockholmshem kommer nu granska underlagen från I&P och brf Ånghästen. Först därefter beslutas om köpet går igenom eller ej. Vi kommer ge fortsatt information på denna blogg.
onsdag 25 november 2009
Köpstämma nummer 2, 26 november
Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman! Att inte gå på köpstämman är ett aktivt val för nej.
Torsdag 26 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:
* Vill du rösta Nej behöver du inte gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt nej. (förutsatt att du inte lämnat in ett intyg, för då blir det en Ja-röst och du måste gå till stämman och rösta nej)
* Alla Ja-röster måste vara medlemmar i Brf. Det krävs 164 giltiga röster för att köpet går igenom.
* 2/3 av samtliga 241 hushåll + 4 lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av.
* Bara Ja-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på ett intyg kan du gå till stämman och dra tillbaks det.
Om det blir ja på köpstämman
* Har du samma rätt att köpa din lägenhet
* Har du samma rätt att byta din lägenhet.
* Även om det blir ja på stämman är det inte säkert att köpet går igenom. Stockholmshem kontrollerar att alla röster är giltiga först.
Om det blir nej på köpstämman
* Stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.
Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Om du vill få sällskap ring till någon av kontaktpersonerna i våra utskick eller skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se.
Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!
Torsdag 26 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:
* Vill du rösta Nej behöver du inte gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt nej. (förutsatt att du inte lämnat in ett intyg, för då blir det en Ja-röst och du måste gå till stämman och rösta nej)
* Alla Ja-röster måste vara medlemmar i Brf. Det krävs 164 giltiga röster för att köpet går igenom.
* 2/3 av samtliga 241 hushåll + 4 lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av.
* Bara Ja-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på ett intyg kan du gå till stämman och dra tillbaks det.
Om det blir ja på köpstämman
* Har du samma rätt att köpa din lägenhet
* Har du samma rätt att byta din lägenhet.
* Även om det blir ja på stämman är det inte säkert att köpet går igenom. Stockholmshem kontrollerar att alla röster är giltiga först.
Om det blir nej på köpstämman
* Stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.
Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Om du vill få sällskap ring till någon av kontaktpersonerna i våra utskick eller skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se.
Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!
tisdag 24 november 2009
Boverket har inte kvalitetssäkrat den ekonomiska planen
Tydligen sprids en missuppfattning att Boverket kvalitetssäkrat Ånghästens ekonomiska plan. Sanningen är att Boverket varken granskat eller godkänt den ekonomiska planen. Boverket har inget med Ånghästens ekonomiska plan att göra.
Boverket har heller inte "utsett" de båda intygsgivarna som Isaksson & Partners påstår på sin hemsida. Boverkets enda inblandning är att de godkänt att intygsgivarna har tillräcklig utbildning och erfarenhet för att kunna förstå en ekonomisk plan.
Inte heller intygsgivarna kan sägas ha granskat den ekonomiska planen. De intygar bara att plus och minus går ihop enligt de kriterier Ånghästen valt att ställa upp, samt att formella krav är tillgodosedda på vad som enligt lagen måste ingå i en ekonomisk plan. Däremot har de inte tagit ställning till om det är rimligt att räkna med så lite reparationer och underhåll eller så låga driftskostnader som Ånghästen gör. Till sin substans är den ekonomiska planen varken mer eller mindre pålitlig efter intygsgivarnas påskrifter.
Läs mer på Boverkets hemsida
Boverket har heller inte "utsett" de båda intygsgivarna som Isaksson & Partners påstår på sin hemsida. Boverkets enda inblandning är att de godkänt att intygsgivarna har tillräcklig utbildning och erfarenhet för att kunna förstå en ekonomisk plan.
Inte heller intygsgivarna kan sägas ha granskat den ekonomiska planen. De intygar bara att plus och minus går ihop enligt de kriterier Ånghästen valt att ställa upp, samt att formella krav är tillgodosedda på vad som enligt lagen måste ingå i en ekonomisk plan. Däremot har de inte tagit ställning till om det är rimligt att räkna med så lite reparationer och underhåll eller så låga driftskostnader som Ånghästen gör. Till sin substans är den ekonomiska planen varken mer eller mindre pålitlig efter intygsgivarnas påskrifter.
Läs mer på Boverkets hemsida
måndag 23 november 2009
SvD skriver idag om falska folkbokföringar
För att en ja-röst ska vara giltig krävs att den som röstar är medlem i bostadsrättsföreningen, att h*n är skriven på adressen men också att h*n har sin dygnsvila här. Detta är reglerat i folkbokföringslagen.
SvD skriver i dagens tidning om Dalen där de boende röstat igenom ett ja på felaktiga grunder. Fyra ja-röstare som inte bor i fastigheten har passat på att folkbokföra sig där lagom till stämmorna. Tre stycken av de falska ja-röstarna bor med sina familjer i bostadsrätter på andra håll i staden, medan en har köpt villa. Och minst tre av dessa fyra hyr ut sin lägenhet i andra hand utan lov.
Bostadsbolagsborgarrådet Joakim Larsson (M), som också är ordförande i Svenska Bostäder, säger.
– För vår del är det viktigt att veta att omröstningen speglar de verkliga hyresgästernas vilja. Allt måste gå korrekt till, säger han.
Läs hela artikeln här
I kvarteret Flygaren i Skarpnäck har ombildningen stoppats då inte tillräckligt många fick lån av banken efter att de röstat Ja, läs om detta på Rädda Flygarens blogg.
Vill du komma i personlig kontakt med oss på Rädda Svärdet, skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se eller ring till någon av kontaktpersonerna som finns på våra utskick.
SvD skriver i dagens tidning om Dalen där de boende röstat igenom ett ja på felaktiga grunder. Fyra ja-röstare som inte bor i fastigheten har passat på att folkbokföra sig där lagom till stämmorna. Tre stycken av de falska ja-röstarna bor med sina familjer i bostadsrätter på andra håll i staden, medan en har köpt villa. Och minst tre av dessa fyra hyr ut sin lägenhet i andra hand utan lov.
Bostadsbolagsborgarrådet Joakim Larsson (M), som också är ordförande i Svenska Bostäder, säger.
– För vår del är det viktigt att veta att omröstningen speglar de verkliga hyresgästernas vilja. Allt måste gå korrekt till, säger han.
Läs hela artikeln här
I kvarteret Flygaren i Skarpnäck har ombildningen stoppats då inte tillräckligt många fick lån av banken efter att de röstat Ja, läs om detta på Rädda Flygarens blogg.
Vill du komma i personlig kontakt med oss på Rädda Svärdet, skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se eller ring till någon av kontaktpersonerna som finns på våra utskick.
lördag 21 november 2009
Räkna med tredubbel ränta
Ylva Yngvesson, chef vid Institutet för privatekonomi på Swedbank varnar för högre räntor. Hon menar att räntehöjningen kommer att ske successivt, med början nästa år.
– Vi kommer att se mer än en tredubbling av räntorna, men det ligger några år fram i tiden, säger Yngvesson.
Klicka här för att läsa hela artikeln.
Fler länkar
Farlig lånefest
Ny bankreglering gör rörliga bolån dyrare
– Vi kommer att se mer än en tredubbling av räntorna, men det ligger några år fram i tiden, säger Yngvesson.
Klicka här för att läsa hela artikeln.
Fler länkar
Farlig lånefest
Ny bankreglering gör rörliga bolån dyrare
torsdag 19 november 2009
Ett Ja är inte alltid ett Ja
- Det är viktigt att vara noggrann så att det man kommer fram till stämmer. Det säger Pelle Björklund VD på Svenska Bostäder efter att Svenska Bostäder stoppat en ombildning i kvarteret Kastanjegården i Dalen.
I Dalen har det varit många ombildningar på sistonde, flera av dem har varit mycket infekterade och de som vunnits har gjort det med mycket knapp majoritet (oftast exakt på rösten).
Se inslaget på ABC-Nytt. (finns kvar till 26/11)
Läs om ombildningar i Dalen på Rädda Linjalens blogg.
I Dalen har det varit många ombildningar på sistonde, flera av dem har varit mycket infekterade och de som vunnits har gjort det med mycket knapp majoritet (oftast exakt på rösten).
Se inslaget på ABC-Nytt. (finns kvar till 26/11)
Läs om ombildningar i Dalen på Rädda Linjalens blogg.
Stabila villkor för framtida hyresförhandlingar - ingen efterfrågestyrning!
Alla förslag om marknadsanpassade hyror är nu slopade. Regeringen har gjort en överenskommelse med bostadsmarknadens parter: Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Fastighetsägarna Sverige. Därmed finns det inte längre någon part som driver frågan om efterfrågestyrda hyror. De förslag om marknadshyror som presenterades av utredaren Michaël Koch i "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38) avvisas alltså helt.
Även i fortsättningen ska hyrorna sättas efter bruksvärdet. Det nya är att även de privata fastighetsägarna får delta i förhandlingarna. Allmännyttan förlorar alltså sin hyresnormerande roll. Det är ett villkor för att Fastighetsägarna ska dra tillbaka sin anmälan om brott mot EU:s konkurrensregler.
Hyresgästernas inflytande stärks och vinster kommer dem till del
Andra viktiga nyheter är att hyresgästernas inflytande stärks och att kommunernas rätt att ta ut allmännyttans vinster blir mer begränsad (i Stockholm i form av s.k. koncernbidrag till Stockholms Stadshus AB). Det innebär bl.a. att Stockholmshems vinst mer än idag ska komma hyresgästerna till del i form av t.ex. nybyggnation och underhåll.
Förändringarna presenteras i två steg. Den 13 november kom finansdepartementets promemoria (regeringsförslag) om allmännyttans villkor. I nästa steg presenterar justitiedepartementet nya regler för hyressättningen. Dessa kommer enligt besked att överensstämma med förslaget enligt den s.k. trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna.
Läget ingår i hyran sedan 2003
Att läget ska ingå i bruksvärdet är ingen nyhet. Så har det varit sedan 2003. Sedan dess har hyrorna i innerstaden höjts med en halv till en procentenhet mer per år än i Stockholm som helhet. Senast höjdes t.ex. våra hyror med 3 % medan genomsnittet för hela Stockholmshems bestånd var 2,64 %. Alltså en skillnad på 0,36 procentenheter. Om man vill göra det mer dramatiskt kan man beskriva det som att våra hyror höjdes 13,6 % mer än i Stockholm som helhet. Det är så de räknar som vill slå alarm om att vi snart inte kan bo kvar p.g.a. lägesfaktorn.
Mellan november 2003 och november 2008 höjdes våra hyror med 9,93 %, samtidigt som KPI (konsumentprisindex, populärt kallat inflationen) steg med 8,90 %. Under dessa fem år, när lägesfaktorn räknats in i bruksvärdet, steg alltså våra hyror med ca en procentenhet mer totalt än vad KPI gjorde. Att jämförelsen slutar i november 2008 beror på de extremt låga räntor som beslutats som krisåtgärd för att möta finanskrisen. Det skulle bli skevt att jämföra med en senare tidpunkt.
Skillnaden mot Stockholmsmodellen är att läget enligt denna inte enbart utgörs av det geografiska läget. Även lokala förhållanden som trafikerade gator eller Brommaflygets inflygningsrutt ska poängsättas. Fortfarande kommer byggnadsår och standard vara de viktigaste faktorerna för hyressättningen.
Hyrorna följer inflationen, räntan är föränderligare
De årliga hyresförhandlingarna följer alltså i stort sett konsumentprisindex, d.v.s. hyrorna räknas upp i takt med inflationen. Att låna till bostadsrättsköp är däremot extremt räntekänsligt. Skillnaden mellan 2,88 % räntemix och 6,5 % vilket är SEB:s lägstakrav för att bevilja lån är över 100 %, enligt de beräkningar som Björn Alfredsson hjälpte oss med, se referat från vårt möte om den ekonomiska planen.
När räntorna stiger kan boendekostnaden på ett par års sikt bli dubbelt så hög om man lånar till bostadsrätt. Riskerna med att låna till bostadsrätt är alltså fortsatt stora, medan villkoren för hyressättningen kommer att vara stabila många år framöver enligt den nu aktuella överenskommelsen. Om riskerna med räntestyrt boende, se tidigare inlägg
Länkar:
*Inga marknadshyror, SvD (TT) 13/11 2009
*Allmännyttan får inte sätta hyrestak, SvD 13/11 2009
* Förslag om nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, pressrelease från Finansdepartementet 13/11 2009
* Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervägande och förslag, Ds 2009:60, promemoria från Finansdepartementet 13/11 2009
* Hotet om marknadshyra undanröjt för landets hyresgäster, pressrelease från Hyresgästföreningen 13/11 2009
* Positivt förslag om allmännyttans framtida villkor, pressrelease från SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) 13/11 2009
* Systematisk hyressättning - och marknadshyra - vad skiljer?, Hyresgästföreningen 2008
* Bättre hyressättning, Hyresgästföreningen 2009
* Reformerad bostadshyressättning (trepartsöverenskommelsen), förslag till regeringen från Hyresgätsföreningen, SABO och Fastighetsägarna 10/1 2003
Även i fortsättningen ska hyrorna sättas efter bruksvärdet. Det nya är att även de privata fastighetsägarna får delta i förhandlingarna. Allmännyttan förlorar alltså sin hyresnormerande roll. Det är ett villkor för att Fastighetsägarna ska dra tillbaka sin anmälan om brott mot EU:s konkurrensregler.
Hyresgästernas inflytande stärks och vinster kommer dem till del
Andra viktiga nyheter är att hyresgästernas inflytande stärks och att kommunernas rätt att ta ut allmännyttans vinster blir mer begränsad (i Stockholm i form av s.k. koncernbidrag till Stockholms Stadshus AB). Det innebär bl.a. att Stockholmshems vinst mer än idag ska komma hyresgästerna till del i form av t.ex. nybyggnation och underhåll.
Förändringarna presenteras i två steg. Den 13 november kom finansdepartementets promemoria (regeringsförslag) om allmännyttans villkor. I nästa steg presenterar justitiedepartementet nya regler för hyressättningen. Dessa kommer enligt besked att överensstämma med förslaget enligt den s.k. trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna.
Läget ingår i hyran sedan 2003
Att läget ska ingå i bruksvärdet är ingen nyhet. Så har det varit sedan 2003. Sedan dess har hyrorna i innerstaden höjts med en halv till en procentenhet mer per år än i Stockholm som helhet. Senast höjdes t.ex. våra hyror med 3 % medan genomsnittet för hela Stockholmshems bestånd var 2,64 %. Alltså en skillnad på 0,36 procentenheter. Om man vill göra det mer dramatiskt kan man beskriva det som att våra hyror höjdes 13,6 % mer än i Stockholm som helhet. Det är så de räknar som vill slå alarm om att vi snart inte kan bo kvar p.g.a. lägesfaktorn.
Mellan november 2003 och november 2008 höjdes våra hyror med 9,93 %, samtidigt som KPI (konsumentprisindex, populärt kallat inflationen) steg med 8,90 %. Under dessa fem år, när lägesfaktorn räknats in i bruksvärdet, steg alltså våra hyror med ca en procentenhet mer totalt än vad KPI gjorde. Att jämförelsen slutar i november 2008 beror på de extremt låga räntor som beslutats som krisåtgärd för att möta finanskrisen. Det skulle bli skevt att jämföra med en senare tidpunkt.
Skillnaden mot Stockholmsmodellen är att läget enligt denna inte enbart utgörs av det geografiska läget. Även lokala förhållanden som trafikerade gator eller Brommaflygets inflygningsrutt ska poängsättas. Fortfarande kommer byggnadsår och standard vara de viktigaste faktorerna för hyressättningen.
Hyrorna följer inflationen, räntan är föränderligare
De årliga hyresförhandlingarna följer alltså i stort sett konsumentprisindex, d.v.s. hyrorna räknas upp i takt med inflationen. Att låna till bostadsrättsköp är däremot extremt räntekänsligt. Skillnaden mellan 2,88 % räntemix och 6,5 % vilket är SEB:s lägstakrav för att bevilja lån är över 100 %, enligt de beräkningar som Björn Alfredsson hjälpte oss med, se referat från vårt möte om den ekonomiska planen.
När räntorna stiger kan boendekostnaden på ett par års sikt bli dubbelt så hög om man lånar till bostadsrätt. Riskerna med att låna till bostadsrätt är alltså fortsatt stora, medan villkoren för hyressättningen kommer att vara stabila många år framöver enligt den nu aktuella överenskommelsen. Om riskerna med räntestyrt boende, se tidigare inlägg
Länkar:
*Inga marknadshyror, SvD (TT) 13/11 2009
*Allmännyttan får inte sätta hyrestak, SvD 13/11 2009
* Förslag om nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, pressrelease från Finansdepartementet 13/11 2009
* Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervägande och förslag, Ds 2009:60, promemoria från Finansdepartementet 13/11 2009
* Hotet om marknadshyra undanröjt för landets hyresgäster, pressrelease från Hyresgästföreningen 13/11 2009
* Positivt förslag om allmännyttans framtida villkor, pressrelease från SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) 13/11 2009
* Systematisk hyressättning - och marknadshyra - vad skiljer?, Hyresgästföreningen 2008
* Bättre hyressättning, Hyresgästföreningen 2009
* Reformerad bostadshyressättning (trepartsöverenskommelsen), förslag till regeringen från Hyresgätsföreningen, SABO och Fastighetsägarna 10/1 2003
måndag 16 november 2009
Tankar inför ny köpstämma
Ny bankreglering ökar bolånekostnaderna, risken ökar för prisfall på bostadsrätter och regeringen avvisar "marknadshyrorna". Sammantaget ger detta anledning för alla att inför köpstämma nummer två åter titta på den personliga riskkalkylen.
Brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra går vid cirka 2,5 procents ränta för den som lånar hela beloppet. Den som vill gardera sig med bundna räntor kommer att få en högre kostnad än i dag och ett prisfall på bostadsrätter innebär att vinsten vid försäljning blir mindre än den många kalkylerar med i dag. Vidare har Ånghästen genom att locka med frysta hyror i tre år försökt värva hyresgäster som kommer att fortsätta hyra, dvs som inte går in med en insats. Tillsammans med ombildare som inte får lån innebär detta en risk för en faktiskt anslutningsrad under 67 procent vilket gör att den ekonomiska planen riskerar att inte hålla.
Samtidigt tonas hotet om marknadshyror ner. Hyrorna kommer att förhandlas ungefär som i dag med en lägesfaktor som ger något högre hyreshöjningar i innerstaden. Men långt ifrån de skräckscenarion som Ånghästen målat upp.
Nästa torsdag gör Ånghästen ett nytt försök att bilda bostadsrätt i Svärdet 9. Alla nu har nu möjlighet att under en dryg vecka granska den ekonomiska planen och att fundera på vad tre viktiga nyheter innebär för bedömningen av affären:
Tre viktiga nyheter
1: Finansinspektionens skärpta kontroll över bankernas utlåning.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009).
Den skärpta kontrollen beräknas öka bankernas kostnad för utlåningen vilket naturligtvis betalas av bostadslåntagarna med räntehöjningar.
2: Statens BostadsKreditNämnds (BKN) varning för fallande priser på bostäder pga rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning i hushållen. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas bostadspriserna sjunka med 5-6 %. Samtidigt ökar bolånekostnaderna och allt fler kommer inte att klara av sina lån. Störst är risken för prisras på bostadsrätter eftersom dessa är högre belånade än villor. BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009).
3: Regeringen har avvisat utredaren Michaël Kochs förslag i utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38). Det är Kochs förslag som har varit grund för "hotet om marknadshyror" som "kommer att höja hyrorna i innerstaden med 33 procent". I stället kommer departementspromemorian "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - överväganden och förslag" som kombinerar "ett aktivt samhällsansvar med god företagssed och ett affärsmässigt perspektiv". Promemorian har tagits emot positivt av både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
Tre viktiga förutsättningar att ta ställning till
I sammanfattning innebär ovan tre viktiga förutsättningar att ta ställning till:
1: Räntehöjningar som ökar mina bolånekostnader. Baserat på Ånghästens ekonomiska plan går brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra vid cirka 2,5 procents ränta. Det innebär att den som inte vill chansa på hela lånet rörligt eller som har kontanta pengar att sätta in kommer att få en högre boendekostnad eller marginellt lägre redan vid köp. Märk väl också att månadsavgiften till föreningen också är ränteberoende.
2: Om priserna på bostadsrätter sjunker får jag mindre betalt om jag vill eller tvingas sälja. Mindre vinst innebär att jag riskerar att bara har råd med en mycket mindre bostad än jag har i dag alternativt en bostad längre ut i förorten.
3: Som refererat ovan har regeringen avvisat de mer radikala förslagen till "marknadshyror". Hyrorna kommer att fortsätta förhandlas på ungefär samma sätt som i dag mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Innerstadslägenheter kommer att få lite större hyreshöjningar än ytterstadslägenheter, men den fördelningen har varit del av förhandlingarna i flera år.
Ånghästens ekonomiska plan
Ånghästen räknar i sin elvaåriga ekonomiska plan med en hyreshöjning för resthyresgästerna på 3 procent per år (från om tre år när de frysta hyror Ånghästens styrelse har utlovat tinas upp och börjar stiga). Vice ordförande Thomas Malmsborg säger att styrelsen valt att räkna med dagens förhandlade hyreshöjningar, inte med marknadshyror, eftersom "marknadshyrorna är för osäkra för att tas med i kalkylen".
Trots att Ånghästen vid upprepade tillfällen framställt marknadshyror med stora hyreshöjningar i innerstaden som en realitet inom kort, så anser alltså inte styrelsen att möjligheten till kraftigt ökade hyresintäkter är säkert nog att kalkylera med de närmaste 11 åren.
Den beräknade driftskostnaden på 349 kr per kvadratmeter och år är låg i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år, enligt Björn Alfredsson, skribent och bostadsutredare. Ånghästens ordförande har framhållit att Ånghästen väckt stort intresse bland driftsentreprenörer och att driftskostnaden är beräknad baserat på de svar föreningen fått på offertförfrågningar. Det som INTE framgår är hur kravställningen ser ut, dvs vilken servicenivå entreprenörerna förväntas leva upp till. Att vara billig är inte svårt om man lägger sig på en billig servicenivå. Dålig kravställning gör att det är det fritt fram för entreprenören att lägga sig på en servicenivå föreningen kanske inte tänkt sig.
Ett annat stort frågetecken i kalkylen är den värmecentral som i dag betjänar Svärdet 6 och 9 och som måste delas inom två år om Svärdet 9 blir blir bostadsrättsförening. Kostnad för delningen finns inte med i kalkylen eftersom styrelsen inte var medveten om att centralen måste byggas om och delas, bekräftade Monica Hjort von Zeipel på direkt fråga.
Fagra löften ger sämre ekonomisk bas
Den ekonomiska planen är föredömligt försiktig och bygger på en anslutningsgrad på 67 procent. Min kvalificerade gissning är dock att lockbetet med frysta hyror i tre år har fångat intresset hos åtminstone några blivande resthyresgäster. Lägger man till personer som vill köpa men som har för låga inkomster för att få låna så försvinner ytterligare insatser. Gränsen nedåt för att öht kunna ombilda går vid 60 procent anslutning, där föreningen blir så kallad oäkta bostadsrättsförening med mindre förmånliga skatteregler. Men vad gör en anslutningsgrad på 61-62 procent med kalkylen? Det finns en känslighetsanalys i kalkylen baserad på ränta och inflation. Det hade varit mer intressant att se en känslighetsanalys baserat på anslutningsgrad.
Brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra går vid cirka 2,5 procents ränta för den som lånar hela beloppet. Den som vill gardera sig med bundna räntor kommer att få en högre kostnad än i dag och ett prisfall på bostadsrätter innebär att vinsten vid försäljning blir mindre än den många kalkylerar med i dag. Vidare har Ånghästen genom att locka med frysta hyror i tre år försökt värva hyresgäster som kommer att fortsätta hyra, dvs som inte går in med en insats. Tillsammans med ombildare som inte får lån innebär detta en risk för en faktiskt anslutningsrad under 67 procent vilket gör att den ekonomiska planen riskerar att inte hålla.
Samtidigt tonas hotet om marknadshyror ner. Hyrorna kommer att förhandlas ungefär som i dag med en lägesfaktor som ger något högre hyreshöjningar i innerstaden. Men långt ifrån de skräckscenarion som Ånghästen målat upp.
Nästa torsdag gör Ånghästen ett nytt försök att bilda bostadsrätt i Svärdet 9. Alla nu har nu möjlighet att under en dryg vecka granska den ekonomiska planen och att fundera på vad tre viktiga nyheter innebär för bedömningen av affären:
Tre viktiga nyheter
1: Finansinspektionens skärpta kontroll över bankernas utlåning.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009).
Den skärpta kontrollen beräknas öka bankernas kostnad för utlåningen vilket naturligtvis betalas av bostadslåntagarna med räntehöjningar.
2: Statens BostadsKreditNämnds (BKN) varning för fallande priser på bostäder pga rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning i hushållen. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas bostadspriserna sjunka med 5-6 %. Samtidigt ökar bolånekostnaderna och allt fler kommer inte att klara av sina lån. Störst är risken för prisras på bostadsrätter eftersom dessa är högre belånade än villor. BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009).
3: Regeringen har avvisat utredaren Michaël Kochs förslag i utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38). Det är Kochs förslag som har varit grund för "hotet om marknadshyror" som "kommer att höja hyrorna i innerstaden med 33 procent". I stället kommer departementspromemorian "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - överväganden och förslag" som kombinerar "ett aktivt samhällsansvar med god företagssed och ett affärsmässigt perspektiv". Promemorian har tagits emot positivt av både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
Tre viktiga förutsättningar att ta ställning till
I sammanfattning innebär ovan tre viktiga förutsättningar att ta ställning till:
1: Räntehöjningar som ökar mina bolånekostnader. Baserat på Ånghästens ekonomiska plan går brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra vid cirka 2,5 procents ränta. Det innebär att den som inte vill chansa på hela lånet rörligt eller som har kontanta pengar att sätta in kommer att få en högre boendekostnad eller marginellt lägre redan vid köp. Märk väl också att månadsavgiften till föreningen också är ränteberoende.
2: Om priserna på bostadsrätter sjunker får jag mindre betalt om jag vill eller tvingas sälja. Mindre vinst innebär att jag riskerar att bara har råd med en mycket mindre bostad än jag har i dag alternativt en bostad längre ut i förorten.
3: Som refererat ovan har regeringen avvisat de mer radikala förslagen till "marknadshyror". Hyrorna kommer att fortsätta förhandlas på ungefär samma sätt som i dag mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Innerstadslägenheter kommer att få lite större hyreshöjningar än ytterstadslägenheter, men den fördelningen har varit del av förhandlingarna i flera år.
Ånghästens ekonomiska plan
Ånghästen räknar i sin elvaåriga ekonomiska plan med en hyreshöjning för resthyresgästerna på 3 procent per år (från om tre år när de frysta hyror Ånghästens styrelse har utlovat tinas upp och börjar stiga). Vice ordförande Thomas Malmsborg säger att styrelsen valt att räkna med dagens förhandlade hyreshöjningar, inte med marknadshyror, eftersom "marknadshyrorna är för osäkra för att tas med i kalkylen".
Trots att Ånghästen vid upprepade tillfällen framställt marknadshyror med stora hyreshöjningar i innerstaden som en realitet inom kort, så anser alltså inte styrelsen att möjligheten till kraftigt ökade hyresintäkter är säkert nog att kalkylera med de närmaste 11 åren.
Den beräknade driftskostnaden på 349 kr per kvadratmeter och år är låg i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år, enligt Björn Alfredsson, skribent och bostadsutredare. Ånghästens ordförande har framhållit att Ånghästen väckt stort intresse bland driftsentreprenörer och att driftskostnaden är beräknad baserat på de svar föreningen fått på offertförfrågningar. Det som INTE framgår är hur kravställningen ser ut, dvs vilken servicenivå entreprenörerna förväntas leva upp till. Att vara billig är inte svårt om man lägger sig på en billig servicenivå. Dålig kravställning gör att det är det fritt fram för entreprenören att lägga sig på en servicenivå föreningen kanske inte tänkt sig.
Ett annat stort frågetecken i kalkylen är den värmecentral som i dag betjänar Svärdet 6 och 9 och som måste delas inom två år om Svärdet 9 blir blir bostadsrättsförening. Kostnad för delningen finns inte med i kalkylen eftersom styrelsen inte var medveten om att centralen måste byggas om och delas, bekräftade Monica Hjort von Zeipel på direkt fråga.
Fagra löften ger sämre ekonomisk bas
Den ekonomiska planen är föredömligt försiktig och bygger på en anslutningsgrad på 67 procent. Min kvalificerade gissning är dock att lockbetet med frysta hyror i tre år har fångat intresset hos åtminstone några blivande resthyresgäster. Lägger man till personer som vill köpa men som har för låga inkomster för att få låna så försvinner ytterligare insatser. Gränsen nedåt för att öht kunna ombilda går vid 60 procent anslutning, där föreningen blir så kallad oäkta bostadsrättsförening med mindre förmånliga skatteregler. Men vad gör en anslutningsgrad på 61-62 procent med kalkylen? Det finns en känslighetsanalys i kalkylen baserad på ränta och inflation. Det hade varit mer intressant att se en känslighetsanalys baserat på anslutningsgrad.
söndag 15 november 2009
Allt fler experter varnar för dyrare bolån!
Finansinspektionen skärper kontrollen över bankernas utlåning. Nya låntagaresom ger sig in på bostadsmarknaden tar stora risker, enligt en artikel av Finansinspektionen på DN Debatt 10 november.
"Trots att arbetslösheten stiger och svensk ekonomi krymper med fem procent - det största fallet på flera decennier - så växer hushållens bolån med över åtta procent i årstakt. En rekordstor andel av hushållen väljer också att ta lån med rörlig ränta", skriver Martin Andersson och Lars Frisell, generaldirektör respektive chefsekonom på Finansinspektionen.
Säväl EU och andra internationella organ som den svenska Finansinspektionen arbetar på förslag för att skärpa kraven på bankernas utlåning till hushållen. Bankerna anses inte vara tillräckligt noga med att se till att de som får lån också kan betala när räntorna går upp. De samhällsekonomiska konsekvenserna av de återkommande bankkriserna blir för allvarliga. Två
stora kriser på mindre än tjugo år är mer än vad samhället har råd med.
I slutet av oktober varnade även regeringens experter varnar för farorna på bolånemarknaden med rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning för hushållen. BKN (Statens bostadskreditnämnd) varnar i en rappport för fallande priser på bostäder. Störst är risken för prisras på bostadsrätter, eftersom dessa är högre belånade än villor. Bostadsrättspriserna är därför väldigt räntekänsliga.
Pga den extremt låga räntan har hushållens skuldsättning ökat. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas prisfallet på bostäder bli 5-6 %. Samtidigt ökar kostnaderna för den som lånat till sin bostad och fler än idag kommer inte att klara av sina lån.
BKN följer kredit- och kapitalmarknaderna för bostäder på regeringens uppdrag.
Länkar:
Ny bankreglering för bolån dyrare.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009.
* BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009)
* BKN:s Marknadsrapport - Vad bestämmer priset på bostäder?
/Nätverket Rädda Svärdet
>
"Trots att arbetslösheten stiger och svensk ekonomi krymper med fem procent - det största fallet på flera decennier - så växer hushållens bolån med över åtta procent i årstakt. En rekordstor andel av hushållen väljer också att ta lån med rörlig ränta", skriver Martin Andersson och Lars Frisell, generaldirektör respektive chefsekonom på Finansinspektionen.
Säväl EU och andra internationella organ som den svenska Finansinspektionen arbetar på förslag för att skärpa kraven på bankernas utlåning till hushållen. Bankerna anses inte vara tillräckligt noga med att se till att de som får lån också kan betala när räntorna går upp. De samhällsekonomiska konsekvenserna av de återkommande bankkriserna blir för allvarliga. Två
stora kriser på mindre än tjugo år är mer än vad samhället har råd med.
I slutet av oktober varnade även regeringens experter varnar för farorna på bolånemarknaden med rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning för hushållen. BKN (Statens bostadskreditnämnd) varnar i en rappport för fallande priser på bostäder. Störst är risken för prisras på bostadsrätter, eftersom dessa är högre belånade än villor. Bostadsrättspriserna är därför väldigt räntekänsliga.
Pga den extremt låga räntan har hushållens skuldsättning ökat. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas prisfallet på bostäder bli 5-6 %. Samtidigt ökar kostnaderna för den som lånat till sin bostad och fler än idag kommer inte att klara av sina lån.
BKN följer kredit- och kapitalmarknaderna för bostäder på regeringens uppdrag.
Länkar:
Ny bankreglering för bolån dyrare.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009.
* BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009)
* BKN:s Marknadsrapport - Vad bestämmer priset på bostäder?
/Nätverket Rädda Svärdet
>
lördag 14 november 2009
Ny stämma – nya intyg!
Brf Ånghästen kallar till ytterligare en stämma den 26 november angående ombildning av Svärdet 9. Det finns alltså skäl att ytterligare en gång granska den ekonomiska planen samt fundera över det som bl.a. Finansinspektionen sagt om höjda räntor och risk för minskade fastighetsvärden. Och fundera över om föreningen verkligen kan hålla löftet om oförändrad hyra i tre år för kvarvarande resthyresgäster eller om kostnaden blir för dyr för medlemmarna, och vad medlemmarna i så fall säger om saken.
Inför stämman vädjar brf till alla att fylla i det dom kallar intyg (som är en Fullmakt) snarast. Liksom tidigare är det så att den som inte vill köpa sin lägenhet inte behöver lämna något intyg alls. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med det till stämman eller ta en kopia och lämna ett ex till Monica Hjorth von Zeipel, Maria Bangata 13.
Inför stämman vädjar brf till alla att fylla i det dom kallar intyg (som är en Fullmakt) snarast. Liksom tidigare är det så att den som inte vill köpa sin lägenhet inte behöver lämna något intyg alls. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med det till stämman eller ta en kopia och lämna ett ex till Monica Hjorth von Zeipel, Maria Bangata 13.
fredag 13 november 2009
Hotet om marknadshyror undanröjt!
Förslaget på marknadshyror som fanns i den statliga utredningen ’’EU, allmännyttan och hyrorna’’ kommer inte att bli verklighet. Nu får parterna istället fortsätta förhandla enligt bruksvärdesystemet, säger Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande.
Läs mer på:
Hyresgästföreningens webb
Där det också finns fakta om 2010 års hyror, bl.a. får 35 000 hyresgäster oförändrad hyra nästa år.
Sabos webb
Eller i dagens aftonblad
Läs mer på:
Hyresgästföreningens webb
Där det också finns fakta om 2010 års hyror, bl.a. får 35 000 hyresgäster oförändrad hyra nästa år.
Sabos webb
Eller i dagens aftonblad
tisdag 10 november 2009
Det blev nej!
Det blev NEJ till ombildning på dagens stämma. Stämman gick lugnt och städat till, förutom på slutet där Björn Isaksson från konsulten Isaksson&Partners uppmanade de som var i lokalen som röstat nej att ändra sig och säga ja!
Vi är mycket glada och tackar för allt stöd vi har haft i denna process. Vi utgår nu från att det demokratiskt fattade beslutet respekteras. Vi återkommer med mer information!
Vi är mycket glada och tackar för allt stöd vi har haft i denna process. Vi utgår nu från att det demokratiskt fattade beslutet respekteras. Vi återkommer med mer information!
Nej-sägare har samma bytesrätt
Om det blir ja till ombildning har även den som röstat nej på köpstämman samma rätt till byte inom fyra månader och där den man byter med får köpa till samma pris. Det bekräftade brf ordförande Monica Hjorth von Zeipel på Rädda Svärdets öppna möte igår.
måndag 9 november 2009
Om du vill säga nej till ombildning finns ingen anledning att gå på köpstämman
Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman! Att inte gå på köpstämman är ett aktivt val för nej.
Tisdag 10 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:
* Vill du rösta NEJ behöver du INTE gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt NEJ.
* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand köpa din lägenhet.
* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand byta din lägenhet.
* 67% av samtliga 242 hushåll + lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av. Alla JA-röster måste vara medlemmar i Brf.
* Tänker du gå på stämman behöver du INTE registrera dig som medlem i Brf, vilket du säkert blir erbjuden.
* Bara JA-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på en fullmakt kan du gå till stämman och dra tillbaks den.
* Blir det NEJ på stämman stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.
Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Resultatet av omröstningen kommer vi lägga ut på denna blogg imorgon kväll.
Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!
Tisdag 10 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:
* Vill du rösta NEJ behöver du INTE gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt NEJ.
* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand köpa din lägenhet.
* Även om du röstar NEJ kan du i efterhand byta din lägenhet.
* 67% av samtliga 242 hushåll + lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av. Alla JA-röster måste vara medlemmar i Brf.
* Tänker du gå på stämman behöver du INTE registrera dig som medlem i Brf, vilket du säkert blir erbjuden.
* Bara JA-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på en fullmakt kan du gå till stämman och dra tillbaks den.
* Blir det NEJ på stämman stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.
Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Resultatet av omröstningen kommer vi lägga ut på denna blogg imorgon kväll.
Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!
söndag 8 november 2009
Kom på Öppet Hus 9/11
Välkommen på öppet hus måndag 9 november
Vi ses kl 18.30 i matsalen på Maria Bangata 13, gatuplan.
Du får tillfälle att ställa alla frågor du har. Vi kommer att diskutera den ekonomiska planen och vad man röstar om på en köpstämma. Representerar från kvarteret Linjalen finns också på plats. Vi bjuder på fika.
Varmt välkommen!
Vi ses kl 18.30 i matsalen på Maria Bangata 13, gatuplan.
Du får tillfälle att ställa alla frågor du har. Vi kommer att diskutera den ekonomiska planen och vad man röstar om på en köpstämma. Representerar från kvarteret Linjalen finns också på plats. Vi bjuder på fika.
Varmt välkommen!
lördag 7 november 2009
Ånghästens jongleringskonster
Ånghästens styrelse blir allt duktigare på cirkuskonster - särskilt jonglering med siffror. Jag, av alla människor, stöder nu ombildning! Kan man tänka sig. Enligt Ånghästens räknekonster, vill säga. Vad är det man säger? - "Nu går skam på torra land".
I sitt senaste utskick från 4/11 skriver Ånghästens styrelse: "endast 13 st hyresgäster har så här långt svarat nej". Själv har jag inte svarat på något enda utskick. Om man inte svarat på något, så har man regelbundet fått påminnelse med myndighetstonfall: "Vi har ännu inte fått någon svarsblankett från dig. För att kunna arbeta vidare med ombildningen till bostadsrätt behöver vi få ett svar ifrån dig. Vi ber dig snarast möjligt fylla i."
Manipulationen av siffror började så snart de fick chansen. För att komma in på mötet i Södra latins aula i juni var man tvungen att bocka av sig på en lista. Därinne bedyrade Ånghästens styrelse hur mycket de respekterade andras åsikter. Denna gång och i denna fastighet skulle det gå schysst till på alla sätt. Men de sa inget om att man skulle bocka av sig när man gick ut om man inte villa vara med på ombildningen.Så här rapporterade de om utfallet av mötet på anslag i våra portar: "Endast 21 av 242 hushåll har tackat nej." Så mycket respekt för andra visade det sig att de hade.
Hur många är det som är medlemmar i bostadsrättsföreningen Ånghästen? Det har funnits olika kriterier för att räknas som medlem. "Bostadsrättsföreningen det är ju vi alla", sa t.ex. sekreterare Skarin på träffen i Åsö gymnaisum i september. Vet du själv om de räknar dig som medlem? Enligt bostadsrättslagen (9 kap 9 §) är bostadsrättsföreningar skyldiga att hålla sin medlemsförtecking tillgänglig för alla som vill se den. Bara att ringa på hos ordförande Monica Hjorth von Zeipel, vice ordförande Thomas Malmsborg, kassör Kerstin Myhrman eller sekreterare Jakob Skarin, när som helst, för att se om de räknar dig som medlem!
Inte någon enda gång har Ånghästens styrelse redovisat hur många som anmält intresse att vilja ombilda. De har konsekvent blandat ihop de som anmält sin ombildningsvilja med de som bara vill ha mer information. På direkt fråga vid träffen i Åsö gymnasium nekade ordförande Hjorth att redovisa det verkliga ombildningsintresset. "Vad ska du göra med den informationen?", blev det talande svaret.
På sista tiden har Ånghästen och deras konsult jagat jaröster från alla som inte kan eller vill köpa. Inte heller någon omsorg om att den eventuella bostadsrättsföreningen ska få en stabil ekonomi eller att de som har ett seriöst ombildningsintresse ska kunna räkna ut vad de verkliga kostnaderna blir. Att styrelsen inlåter sig på detta betyder bara en sak: De har inte tillräckligt antal intresseanmälningar för att kunna genomföra någon ombildning.
Därmed handlar det på inget sätt om "möjlighet att ta ansvar för sitt boende". På sista tiden har Ånghästens styrelse bara jobbat på att få möjlighet att bli en ny privat hyresvärd. Vem har intresse av det? Vem har inte större förtroende för allmännyttan och Stockholmshem?
Ånghästens styrelse har hela tiden varit dåliga på att argumentera för fördelarna med ombildning. Vid träffen i Åsö gymnasium ville de inte ange någon enda konkret fördel i praktiskt eller ekonomiskt hänseende. Den ende som ville svara, Thomas Malmsborg, pratade om inflytande i bemärkelsen att kunna inreda sin lägenhet!
Deras bästa argument för ombildning har varit att jonglera med siffrorna över hur mycket eller lite stöd ombildningsidén har. Genom att låtsas som om stödet är större än i verkligheten har de försökt skapa press på oss som vill bo kvar som hyresgäster i allmännyttan.
De har inte ens dragit sig för att ljuga om att endast 43 procent av de boende i Linjalen ville ha ombildning och istället kallat motståndarna för en liten minoritet.
Att döma av kommentarerna på vår blogg och av samtal till oss, är det inte så många som låter sig luras av Ånghästens jongleringskonster. Däremot är det många som känner obehag inför deras maktfullkomliga uppträdande. Håll ut! Snart är det över.
/Peter Ferm, Nätverket Rädda Svärdet
Med sådana vänner behöver du inga fiender!
Inför tisdagens köpstämma spar inte brf på krutet. Det senaste utskicket är trots sin förbindliga inledning med ”bästa grannar” lika fattigt på argument för hur vi kommer att vara ”bästa grannar" på ett bättre sätt efter ombildning. Låt oss tillsammans granska brfs dunkla argument för ombildning. Läs utskicket här.
Argumenten för ja är lika tomma som vanligt
Vid ett ja (förstås med versaler) skapar vi möjlighet att tillsammans förbättra vårt boende; meningen avslutas med ett semikolon och man tänker sig att det då ska komma en massa goda argument för ett ja – men icke!
Det är de gamla vanliga guld & gröna skogar-löftena som inte är förankrade på någon föreningsstämma. En sanning blir inte en sanning för att den upprepas tillräckligt många gånger!
Nej, brf kan inte lova vare sig oförändrad hyressättning eller att du ska lyckas få igenom ditt byte inom fyra månader. Inte mera nu än tidigare. Möjligtvis skulle de kunna säga att det är en ambition – i bästa fall. Och som sådan icke förpliktigande. Alltså inget nytt under solen.
Nästa påstående i utskicket om det fördelaktiga priset har diskuterats här på bloggen vid ett flertal tillfällen. Fördelaktigt för dig som tänker sälja bums och redan har en annan bostad – möjligtvis. En förening som inte lyckats prestera en ekonomisk hållbar plan och som dessutom saknar intygsgivare för densamma - för vem är den fördelaktigt?
En engagerad och professionell hyresvärd?
De fortsätter med att kalla sig ”En engagerad hyresvärd”? Ingenting som brf hitintills gjort visar på att de skulle vara engagerade i något annat än att få din röst vid stämman. Möjligtvis har de också visat ett engagemang i att få dig att flytta om du inte kan eller vill betala de pengar som ombildningen kostar.
Och sedan det tröttsamma argumentet om att lägenheten är en tillgång – ja om du säljer – annars är den inte mer en tillgång än vilken bostad som helst.
Ingenting visar heller att de investeringar man gör i sin br automatiskt leder till förväntat vinst vid försäljning.
Och sedan fortsätter det med argumentet; ”en professionell styrelse”? De är inte direkt buskablyga, styrelsen i Ånghästen. Ingen kan veta om de kommer att vara professionella av den enkla anledningen att de aldrig varit en styrelse i en nyförvärvad fastighet. Men de tittar i kristallkulan och gör önskningar till sanningar. Igen.
Dessutom säger de emot sig själva lite längre ner i utskicket. Först påstår de att förvaltarskapet ska överlåtas till ” professionella förvaltare” för att i nästa mening meddela att de både ska städa och förvalta själva. En styrelse som inte kan skilja mellan förvaltarskap och att vara boende med styrelseuppdrag är inte riktigt vad som brukar menas med ”professionell”.
Siandet om verkligheten efter ett nej är ounderbyggt av förtalskaraktär
Sen tittar de förstås återigen i den berömda kristallkulan och meddelar en vetskap om Stockholmsmodellen som ingen annan besitter.
Tydligen tänker de också ”lova” att renovera de kvarvarande hyresgästernas lägenheter utan motsvarande ekonomisk uttag. Enligt den modell för hyresuttag som bl.a. Stockholmshem har, så får hyresgästen möjlighet att själva måla, tapetsera om etc. mot att vi har en lägre hyra än som annars skulle tas ut. Man har också möjlighet att få detta gjort via Stockholmshem mot ett påslag på hyran fördelat över ett antal år. Mycket förmånligt för dem som inte har några större marginaler. Vad de egentligen vill använda det här argumentet till är oklart. Det är liksom bara ett påstående.
Argumentet om vitvaror är så korkat så det är nästan inte värt att ta upp, men vi gör det ändå. På vitvaror har ägarna möjlighet till avskrivning på ett antal år. När detta är gjort kan man byta ut åldrade vitvaror. Om de går sönder under tiden så har de alltid byts ut eller lagats av Stockholmshem. Och efter avskrivningstiden har det inte varit något problem att få dem utbytta, tills ombildningsprocessen satte igång, vill säga.
Och så till den vinst som Stockholmshem som kommunalt bolag gör. Inget märkligt där heller. Den återinvesteras i nyproduktion och buffert för höjda avgifter p.g.a. t.ex. flukturerande energipriser. Tryggt och säkert, med ett långsiktigt förvaltningstänk.
Styrelsen räknar ja och nej på ett märkligt sätt
Och sen deras standardargument; bara 13 har definitivt tackat nej till köp. Här vill vi bara påpeka; att som man fråga får man svar! Brf tänker liksom bort de drygt 70 lägenheter som inte fått något pris i den senast utdelade förteckningen med priser per lägenhet vilket ju innebär att man inte är intresserad. Bland det som brf kallar ja-röster finns en hel del (hur många vägrar brf att redovisa, trots flertalet påstötningar) som endast svarat att de vill veta mer om ombildningen innan de går till beslut. Vilket förstås kan vara ett ja eller ett nej till köp. Att redovisa dessa som positiva till ombildningen är alltså rent ljug. Från en styrelse som kallar sig ”professionell”. Styrelsen har lyckats med att i god Orwellsk anda få svenska språket att helt ändra betydelse.
Nej är således ja om brf Ånghästen själv får välja!
Det är du som bestämmer!
Men en sak har de rätt i; det är din röst som bestämmer utfallet på stämman. Vill du fortsätta hyra av Stockholmshem så behöver du inte göra någonting! Inga fullmakter (Intyg) behöver fyllas i. Vill du återkalla tidigare fullmakt så gör du det HÄR.
Har du bestämt dig för nej så är det allra bästa att inte gå på köpstämman alls.
Argumenten för ja är lika tomma som vanligt
Vid ett ja (förstås med versaler) skapar vi möjlighet att tillsammans förbättra vårt boende; meningen avslutas med ett semikolon och man tänker sig att det då ska komma en massa goda argument för ett ja – men icke!
Det är de gamla vanliga guld & gröna skogar-löftena som inte är förankrade på någon föreningsstämma. En sanning blir inte en sanning för att den upprepas tillräckligt många gånger!
Nej, brf kan inte lova vare sig oförändrad hyressättning eller att du ska lyckas få igenom ditt byte inom fyra månader. Inte mera nu än tidigare. Möjligtvis skulle de kunna säga att det är en ambition – i bästa fall. Och som sådan icke förpliktigande. Alltså inget nytt under solen.
Nästa påstående i utskicket om det fördelaktiga priset har diskuterats här på bloggen vid ett flertal tillfällen. Fördelaktigt för dig som tänker sälja bums och redan har en annan bostad – möjligtvis. En förening som inte lyckats prestera en ekonomisk hållbar plan och som dessutom saknar intygsgivare för densamma - för vem är den fördelaktigt?
En engagerad och professionell hyresvärd?
De fortsätter med att kalla sig ”En engagerad hyresvärd”? Ingenting som brf hitintills gjort visar på att de skulle vara engagerade i något annat än att få din röst vid stämman. Möjligtvis har de också visat ett engagemang i att få dig att flytta om du inte kan eller vill betala de pengar som ombildningen kostar.
Och sedan det tröttsamma argumentet om att lägenheten är en tillgång – ja om du säljer – annars är den inte mer en tillgång än vilken bostad som helst.
Ingenting visar heller att de investeringar man gör i sin br automatiskt leder till förväntat vinst vid försäljning.
Och sedan fortsätter det med argumentet; ”en professionell styrelse”? De är inte direkt buskablyga, styrelsen i Ånghästen. Ingen kan veta om de kommer att vara professionella av den enkla anledningen att de aldrig varit en styrelse i en nyförvärvad fastighet. Men de tittar i kristallkulan och gör önskningar till sanningar. Igen.
Dessutom säger de emot sig själva lite längre ner i utskicket. Först påstår de att förvaltarskapet ska överlåtas till ” professionella förvaltare” för att i nästa mening meddela att de både ska städa och förvalta själva. En styrelse som inte kan skilja mellan förvaltarskap och att vara boende med styrelseuppdrag är inte riktigt vad som brukar menas med ”professionell”.
Siandet om verkligheten efter ett nej är ounderbyggt av förtalskaraktär
Sen tittar de förstås återigen i den berömda kristallkulan och meddelar en vetskap om Stockholmsmodellen som ingen annan besitter.
Tydligen tänker de också ”lova” att renovera de kvarvarande hyresgästernas lägenheter utan motsvarande ekonomisk uttag. Enligt den modell för hyresuttag som bl.a. Stockholmshem har, så får hyresgästen möjlighet att själva måla, tapetsera om etc. mot att vi har en lägre hyra än som annars skulle tas ut. Man har också möjlighet att få detta gjort via Stockholmshem mot ett påslag på hyran fördelat över ett antal år. Mycket förmånligt för dem som inte har några större marginaler. Vad de egentligen vill använda det här argumentet till är oklart. Det är liksom bara ett påstående.
Argumentet om vitvaror är så korkat så det är nästan inte värt att ta upp, men vi gör det ändå. På vitvaror har ägarna möjlighet till avskrivning på ett antal år. När detta är gjort kan man byta ut åldrade vitvaror. Om de går sönder under tiden så har de alltid byts ut eller lagats av Stockholmshem. Och efter avskrivningstiden har det inte varit något problem att få dem utbytta, tills ombildningsprocessen satte igång, vill säga.
Och så till den vinst som Stockholmshem som kommunalt bolag gör. Inget märkligt där heller. Den återinvesteras i nyproduktion och buffert för höjda avgifter p.g.a. t.ex. flukturerande energipriser. Tryggt och säkert, med ett långsiktigt förvaltningstänk.
Styrelsen räknar ja och nej på ett märkligt sätt
Och sen deras standardargument; bara 13 har definitivt tackat nej till köp. Här vill vi bara påpeka; att som man fråga får man svar! Brf tänker liksom bort de drygt 70 lägenheter som inte fått något pris i den senast utdelade förteckningen med priser per lägenhet vilket ju innebär att man inte är intresserad. Bland det som brf kallar ja-röster finns en hel del (hur många vägrar brf att redovisa, trots flertalet påstötningar) som endast svarat att de vill veta mer om ombildningen innan de går till beslut. Vilket förstås kan vara ett ja eller ett nej till köp. Att redovisa dessa som positiva till ombildningen är alltså rent ljug. Från en styrelse som kallar sig ”professionell”. Styrelsen har lyckats med att i god Orwellsk anda få svenska språket att helt ändra betydelse.
Nej är således ja om brf Ånghästen själv får välja!
Det är du som bestämmer!
Men en sak har de rätt i; det är din röst som bestämmer utfallet på stämman. Vill du fortsätta hyra av Stockholmshem så behöver du inte göra någonting! Inga fullmakter (Intyg) behöver fyllas i. Vill du återkalla tidigare fullmakt så gör du det HÄR.
Har du bestämt dig för nej så är det allra bästa att inte gå på köpstämman alls.
fredag 6 november 2009
Svärdets styrelse "hjälper" grannar att flytta. Det skriver Linjalen på sin blogg
Ärligt talat känns det väldigt långt ifrån den rådande situationen i dagens ombildningsförsök. Det vanligaste är att lova grannarna "sitt livs affär", vifta med "medgivanden", "intyg" eller vad man valt att döpa om fullmakterna till för stunden, samt upprepa sitt mantra om att "rösta JA". Notera även att ordet ja alltid skrivs med stora bokstäver.
Vi i Rädda Linjalen har aldrig, tro't eller ej, talat om för våra grannar hur de bör rösta. Vi har alltid strävat efter öppenhet och dialog i alla situationer, och vi har alltid uppmanat grannarna att fatta sitt eget beslut och rösta därefter när det blir köpstämma.
Därför känns det väldigt tråkigt när styrelsen i en av våra grannföreningar försöker använda hyresgäster i Linjalen för att påverka sitt eget röstresultat. Gott folk - möt styrelsen i Brf Ånghästen, som på ett väldigt okonventionellt försöker driva igenom en ombildning i kvarteret SVÄRDET.
Det verkar inte gå särskilt bra för Brf Ånghästens styrelse, även om de själva gärna hävdar att ombildningen är så gott som klar. Man har använt sig av de vanliga metoderna. Den ekonomiska planen dök upp extremt sent, är full av frågetecken och är, såvitt vi kan finna, varken undertecknad eller intygsgiven när den delats ut till hyresgästerna.
Alla de vanliga valserna om hur mycket bättre och billigare det kommer att bli har använts. Räntorna skall givetvis ligga stilla i framtiden, och några hyreshöjningar är det naturligtvis inte tal om för de blivande resthyresgästerna. Att styrelsen inte har befogenhet att lova oförändrade hyror verkar man inte veta om, alternativt förtränga.
Nu kommer det senaste greppet: Man lovar alla grannar som inte vill köpa sin lägenhet fyra månader att byta bort den till någon utomstående som skall få köpa lägenheten till ombildningspris. Villkoret är naturligtvis att hyresgästen skall rösta ja till ombildning och flytta efteråt. Man har även inlett ett samarbete med den dokumenterat måttligt seriösa styrelsen i Brf Linjalen om en byteskedja. Denna finns att hitta på deras hemsida eller HÄR.
Att "hjälpa" sina grannar som inte vill ombilda genom att försöka få bort dem från kvarteret visar tydligt hur ointresserade Brf Ånghästens styrelse verkar vara av att följa de boendes gemensamma vilja. "Köp eller stick" är ett sätt att tolka denna hjälpsamhet. Att försöka få igenom en ombildning på detta sätt placerar även styrelsen i Brf Ånghästen in i bostadsrättsföreningarnas B-lag. Alla hyresgäster som vill byta sig bort från ombildningsförsöket i Svärdet ombedes höra av sig till bytesförmedlingens kontaktperson Thomas Malmsborg.
BREVET OM "ERBJUDANDET", som är undertecknat av styrelsemedlemmarna Monica Hjorth von Zeipel, Thomas Malmsborg och Jakob Skarin, har delats ut till hyresgästerna i Svärdet och publicerats på Brf Linjalens hemsida. I detta brev väljer även dessa styrelsemedlemmar att ljuga sina grannar rätt upp i ansiktet när de hävdar att:
"I ett av våra grannkvarter, Linjalen, där en minoritet av de boende med hjälp av Hyresgästföreningen stoppade deras ombildning, finns ett stort antal hyresgäster som väldigt gärna vill ha en blivande bostadsrätt".
Vi vill notera det som Monica Hjorth von Zeipel, Thomas Malmsborg och Jakob Skarin säkert redan vet: På Linjalens första köpstämma ville 57% av de boende INTE ha någon ombildning. Den andra genomfördes inte ens - vilket med all sannolikhet betyder att intresset var änu lägre då. Vad gäller Hyresgästföreningen så har den uppskattat det vi skrivit såpass att den lånat och tryckt upp vårt material att dela ut i andra områden under ombildning - bland annat i Svärdet. Rädda Linjalens verksamhet är vår egen och görs av grannar i kvarteret, tack så mycket!
Rädda Linjalen och många hyresgäster i kvarteret kräver att en offentlig dementi av dessa uppgifter skriftligen delas ut till hyresgästerna i Svärdet av Monica Hjorth von Zeipel, Thomas Malmsborg och Jakob Skarin.
Styrelsemedlemmen Jakob Skarin går ännu längre när han går till personligt angrepp mot en av de hyresgäster som ifrågasatt ombildningen. I detta personliga angrepp, som även detta delats ut till alla hyrestgäster, hängs bland annat en namngiven persons privatekonomi ut. Ni kan läsa brevet HÄR. Vad vitsen skall vara att stoppa ner lappar i allas brevlådor med en namngiven grannes ekonomi står skrivet i stjärnorna, men det känns knappast som en styrelseledamot som försöker vinna sina grannars förtroende.
Det känns i vilket fall väldigt billigt av Brf Ånghästens styrelse att försöka påverka resultatet genom att locka iväg sina grannar och ljuga om folkviljan i kvarteret Linjalen. Vad gäller Ånghästens "bytesförmedling" kan vi konstatera följande:
Ett flertal av de som nu vill byta bort sina lägenheter i Linjalen tillhör den skara som vid upprepade tillfällen bedyrat hur bra de trivs i kvarteret, hur gärna de vill bo kvar och hur mycket bättre allt kommer bli vid en ombildning. Flera av dem tillhör den s.k. "förbättringsgruppen" som författade DESSA FRIA FANTASIER om vad som skulle göras efter en ombildning. Givetvis utan att ta några som helst ekonomiska hänsyn till sina projekt i den ekonomiska planen.
Bland andra hugade bytare återfinner man även Brf Linjalens webmaster, en styrelsemedlem och andra personer som varit djupt involverade i innerstadens mest omskrivna ombildningsförsök.
Givetvis är alla i Svärdet som vill fortsätta vara hyresgäster välkomna till oss i Linjalen, men att på det här sättet försöka påverka en köpstämma som ännu inte fått säga sitt tar vi bestämt avstånd från. Att att göra detta känns riktigt lågt av alla inblandade, vare sig de bor i Svärdet eller här i kvarteret Linjalen, och hyresgästerna i Svärdet kanske skulle ta en liten funderare över hur mycket förtroende det går att ha för en styrelse som aktivt försöker få sina grannar att flytta.
Johan Johansson / Rädda Linjalen
När Ånghästen står för dörren….
Inför köpstämman nu på tisdag pågår i Svärdet, liksom i alla bostadsområden som är utsatta för ombildningsattack, ett intensivt jagande efter ja-röster. Förmodligen kommer detta att intensifieras nu i helgen. Många är de människor som hört av sig till Rädda Svärdet och både är upprörda, arga och förtvivlade över att behöva utsättas för den påtryckning av Ånghästen som förstås går under namnet ”information”. Nysvenskan har många ord!
Och uppfinningsrikedomen hos brf för att få igenom ett ja till ombildning är både gränslös och innovativ. Förutom smutskastning och förtal av personer som har engagerat sig för att bo kvar under de villkor, dvs. allmännyttig hyresrätt, vi en gång valde när vi flyttade in i kvarteret så lovar man nu guld och gröna skogar till de som inte tänker köpa men röstar ja på stämman. Utan någon som helst demokratisk legitimitet har styrelsen i Ånghästen nu plötsligt bestämt hyresnivån tre år framåt för ev. blivande resthyresgäster. Det här kan inte kallas för något annat än vad det är – röstfiske! En demokratisk styrelse förankrar sina beslut bland medlemmarna vilket inte gjorts här. Vad mer kommer dom att besluta över huvudet på medlemmarna? Vad vi ser är toppen av ett odemokratiskt isberg!
Det andra argumentet som använts är ordet solidaritet. Vanligtvis förknippat med tankar om stöd från dom som har till dom som inte har. Men här gör ånghästen återigen sin egen tolkning av ordet. Nu uppmanas hyresgästerna vara solidariska med köparna i brf. – För vår skull, - så att vi i varje fall kan få köpa, ekar det i trapphusen där dom drar fram! Denna Orwellska tolkning av ordet Solidaritet får håren att resa sig på armarna i ren skräck. Vad mer kommer att hittas på om vi
överlåter åt dem att förvalta våra hem?
Naturligtvis jagas också fullmakter (kallat intyg). Vi uppmanar återigen – skriv inte under! Har du bestämt dig för att inte köpa behöver du inte göra någonting. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med den till stämman eller lämna den till någon av oss i nätverket så ser vi till att den överlämnas på stämman! Många tveksamheter runt ombildningarna har just handlat fullmakterna och varit en källa till fusk vilket vi skrivit om tidigare, läs detta inlägg här.
Så inför helgens påringningar säger vi som vi brukar. Sitt lugnt i båten! Även om ånghästen försöker använda sig av omvänd bevisbörda så är det dom och inte du som måste bevisa att det på alla sätt blir bättre att ha dom som hyresvärd istället för
Stockholmshem. Och hitintills har dom inte gjort något som
bevisar det!
Och uppfinningsrikedomen hos brf för att få igenom ett ja till ombildning är både gränslös och innovativ. Förutom smutskastning och förtal av personer som har engagerat sig för att bo kvar under de villkor, dvs. allmännyttig hyresrätt, vi en gång valde när vi flyttade in i kvarteret så lovar man nu guld och gröna skogar till de som inte tänker köpa men röstar ja på stämman. Utan någon som helst demokratisk legitimitet har styrelsen i Ånghästen nu plötsligt bestämt hyresnivån tre år framåt för ev. blivande resthyresgäster. Det här kan inte kallas för något annat än vad det är – röstfiske! En demokratisk styrelse förankrar sina beslut bland medlemmarna vilket inte gjorts här. Vad mer kommer dom att besluta över huvudet på medlemmarna? Vad vi ser är toppen av ett odemokratiskt isberg!
Det andra argumentet som använts är ordet solidaritet. Vanligtvis förknippat med tankar om stöd från dom som har till dom som inte har. Men här gör ånghästen återigen sin egen tolkning av ordet. Nu uppmanas hyresgästerna vara solidariska med köparna i brf. – För vår skull, - så att vi i varje fall kan få köpa, ekar det i trapphusen där dom drar fram! Denna Orwellska tolkning av ordet Solidaritet får håren att resa sig på armarna i ren skräck. Vad mer kommer att hittas på om vi
överlåter åt dem att förvalta våra hem?
Naturligtvis jagas också fullmakter (kallat intyg). Vi uppmanar återigen – skriv inte under! Har du bestämt dig för att inte köpa behöver du inte göra någonting. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med den till stämman eller lämna den till någon av oss i nätverket så ser vi till att den överlämnas på stämman! Många tveksamheter runt ombildningarna har just handlat fullmakterna och varit en källa till fusk vilket vi skrivit om tidigare, läs detta inlägg här.
Så inför helgens påringningar säger vi som vi brukar. Sitt lugnt i båten! Även om ånghästen försöker använda sig av omvänd bevisbörda så är det dom och inte du som måste bevisa att det på alla sätt blir bättre att ha dom som hyresvärd istället för
Stockholmshem. Och hitintills har dom inte gjort något som
bevisar det!
onsdag 4 november 2009
Räkna med en ränta på 6%!
Vi har just nu en historiskt låg ränta. "- Strunta i vad dagens ränta är och räkna med 6 procent" säger Ann-Sofie Magnusson Ikano banken till Svt:s Dina frågor (om pengar) som i gårdagens program tog upp just frågan om hur man skall tänka och planera kring bostadsköp. Många i kvarteret Svärdet sitter just nu kring det berömda köksbordet och funderar på - har jag råd eller inte?
I kalkylerna från I&P räknar man två procent och för att vara på den säkra sidan drar man till så högt man vågar tänka - hela fyra procent! Det där slaktas nu helt i programmet "Dina frågor". Gunilla Nyström privatekonom på SEB säger även hon att sex procent är det man skall räkna med. Man ska alltså kunna lägga undan en buffert på sex procent inför framtida ränteökningar och påminner om att för ett år sedan, i oktober 2008, låg räntan på 6,5 procent.
I programmet görs ett enkelt räkneexempel och visar vad avgiften blir vid olika räntenivåer på ett lån på 2 miljoner(före skattereduktion):
2% 3 300
4% 6 700
6% 10 000
Här pratar vi plötsligt nivåer av en helt annan karaktär än I&P visar. Och då är varken amorteringar eller föreningsavgifter inräknade. Och de föreningsavgifter som presenterats oss döms även dom ut av Björn Alfredsson som tycker att dom var lågt satta i förhållande till den verkliga kostnaden. Glädjekalkyl är ett ord som använts om I&p:s försök att få oss att köpa. Nu är det på sin plats att upprepa det igen.
En annan aspekt som tas upp i programmet är läget. Att det är viktigt att tänka på att objektet skall vara snabbsålt om ekonomin kärvar vilket den kan göra av olika skäl; arbetslöshet, separation, dödsfall etc. Och där påpekas att objekten kan skilja stort i pris inom samma område. Det tjatas hela tiden om att Södermalm är attraktivt, visst så är det. Men med Svärdets snabbyggda, trafikstörda Öststatsarkitektur har området aldrig tillhört det som räknats som attraktivt. Många är det som i årtal försökt byta sina lägenheter men fått tack, men nej tack, ibland bara genom att eventuella intressenter nöjt sig med att titta sig omkring i området. Detta kommer inte att förändras för att det eventuellt blir brf. Svärdet är inget förstahandsval om Söderborna själv får välja.
Dessa reflektioner är viktiga att ha med vid köksbordet när man pressar sin ekonomi för att få den att rymmas inom fyra procents gränsen. Tänk sex procent! - Om man nu fortfarande tvekar av ekonomiska skäl.
Se hela programmet Svt play.
I kalkylerna från I&P räknar man två procent och för att vara på den säkra sidan drar man till så högt man vågar tänka - hela fyra procent! Det där slaktas nu helt i programmet "Dina frågor". Gunilla Nyström privatekonom på SEB säger även hon att sex procent är det man skall räkna med. Man ska alltså kunna lägga undan en buffert på sex procent inför framtida ränteökningar och påminner om att för ett år sedan, i oktober 2008, låg räntan på 6,5 procent.
I programmet görs ett enkelt räkneexempel och visar vad avgiften blir vid olika räntenivåer på ett lån på 2 miljoner(före skattereduktion):
2% 3 300
4% 6 700
6% 10 000
Här pratar vi plötsligt nivåer av en helt annan karaktär än I&P visar. Och då är varken amorteringar eller föreningsavgifter inräknade. Och de föreningsavgifter som presenterats oss döms även dom ut av Björn Alfredsson som tycker att dom var lågt satta i förhållande till den verkliga kostnaden. Glädjekalkyl är ett ord som använts om I&p:s försök att få oss att köpa. Nu är det på sin plats att upprepa det igen.
En annan aspekt som tas upp i programmet är läget. Att det är viktigt att tänka på att objektet skall vara snabbsålt om ekonomin kärvar vilket den kan göra av olika skäl; arbetslöshet, separation, dödsfall etc. Och där påpekas att objekten kan skilja stort i pris inom samma område. Det tjatas hela tiden om att Södermalm är attraktivt, visst så är det. Men med Svärdets snabbyggda, trafikstörda Öststatsarkitektur har området aldrig tillhört det som räknats som attraktivt. Många är det som i årtal försökt byta sina lägenheter men fått tack, men nej tack, ibland bara genom att eventuella intressenter nöjt sig med att titta sig omkring i området. Detta kommer inte att förändras för att det eventuellt blir brf. Svärdet är inget förstahandsval om Söderborna själv får välja.
Dessa reflektioner är viktiga att ha med vid köksbordet när man pressar sin ekonomi för att få den att rymmas inom fyra procents gränsen. Tänk sex procent! - Om man nu fortfarande tvekar av ekonomiska skäl.
Se hela programmet Svt play.
tisdag 3 november 2009
Tredubblad internkö i allmännyttan nästa år
Blir du resthyresgäst i bostadsrättsföreningen förlorar du din kötid i internkön som du har i Stockholmshem. Nästa år slås dessutom allmännyttans tre internköer ihop, vilket gör att ditt lägenhetsutbud blir mycket större.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
måndag 2 november 2009
Vad händer med hyresrätterna?
Om drygt en vecka har vi köpstämma. Brf Ånghästen arbetar nu intensivt med att få folk att flytta genom att byta sina lägenheter. Varför kan man undra och är det demokratiskt? Om det bli ja vid stämman utlovar brf Ånghästen också låst hyra i tre år. Vi får en del frågor kring detta och vill därför bena ut några saker.
1. Om du vill bo kvar i din lägenhet som hyresgäst finns det ingen anledning att rösta Ja. Om tillräckligt många avstår från att rösta så blir vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem precis som det är idag.
2. Brf Ånghästen har gått ut med löften att ”de som röstar ja och inte kan eller vill köpa sin lägenhet får byta den inom fyra månader och den man byter med får samma pris som en själv”. Många är oroliga för att man måste rösta Ja "för säkerhets skull” för att sedan ha möjlighet att kunna byta utifall att det blir ett ja på stämman. Men olika regler får INTE gälla för den som röstat ja eller nej på en stämman. Likarättsprincipen gäller.
3. Brf Ånghästen har också lovat låsta hyror i tre år. För att kunna lova något sådan måste det tas ett stämmobeslut där alla medlemmar har fått tycka till. Om räntan går upp och kostnaderna för föreningslånet stiger, vill då verkligen bostadsrättsinnehavarna att resthyregästerna får en låst kostnad medan de själva får en höjd?!
4.I bytesinformationen från brf Ånghästen skriver de att ”Linjalen med en minoritet av de boende stoppat deras ombildning”. I själva verket var det endast 43 % som röstade för en ombildning. Varför far Brf Ånghästen med osanning om fakta? Finns det andra saker som de lagt fram som fakta som inte heller stämmer?
Vi i Rädda Svärdet anser att, oavsett vad man tycker i ombildningsfrågan, så ska det vara ett juste förfarande med sanna och belagda fakta. Var och en i lugn och ro kunna fatta sitt eget beslut och känna att man kan göra det med korrekt fakta. Det måste finnas ett demokratiskt grundtänk där för och nackdelar ska kunna vägas emot varandra. Att som brf Ånghästen nu gör och aktivt försöka påverka röstresultatet genom att förmå folk att rösta Ja fastän de vill bo kvar i hyresrätt känns varken demokratiskt eller juste.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
1. Om du vill bo kvar i din lägenhet som hyresgäst finns det ingen anledning att rösta Ja. Om tillräckligt många avstår från att rösta så blir vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem precis som det är idag.
2. Brf Ånghästen har gått ut med löften att ”de som röstar ja och inte kan eller vill köpa sin lägenhet får byta den inom fyra månader och den man byter med får samma pris som en själv”. Många är oroliga för att man måste rösta Ja "för säkerhets skull” för att sedan ha möjlighet att kunna byta utifall att det blir ett ja på stämman. Men olika regler får INTE gälla för den som röstat ja eller nej på en stämman. Likarättsprincipen gäller.
3. Brf Ånghästen har också lovat låsta hyror i tre år. För att kunna lova något sådan måste det tas ett stämmobeslut där alla medlemmar har fått tycka till. Om räntan går upp och kostnaderna för föreningslånet stiger, vill då verkligen bostadsrättsinnehavarna att resthyregästerna får en låst kostnad medan de själva får en höjd?!
4.I bytesinformationen från brf Ånghästen skriver de att ”Linjalen med en minoritet av de boende stoppat deras ombildning”. I själva verket var det endast 43 % som röstade för en ombildning. Varför far Brf Ånghästen med osanning om fakta? Finns det andra saker som de lagt fram som fakta som inte heller stämmer?
Vi i Rädda Svärdet anser att, oavsett vad man tycker i ombildningsfrågan, så ska det vara ett juste förfarande med sanna och belagda fakta. Var och en i lugn och ro kunna fatta sitt eget beslut och känna att man kan göra det med korrekt fakta. Det måste finnas ett demokratiskt grundtänk där för och nackdelar ska kunna vägas emot varandra. Att som brf Ånghästen nu gör och aktivt försöka påverka röstresultatet genom att förmå folk att rösta Ja fastän de vill bo kvar i hyresrätt känns varken demokratiskt eller juste.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)