Rädda Svärdets blogg startade när det blev aktuellt med ombildning till bostadsrätt i vårt kvarter. Bloggen har varit en kanal för information om alternativ till ombildning. I februari i år undertecknade fyra medlemmar i nätverket Rädda Svärdet klandertalan mot resultatet av köpstämman, med Hyresgästföreningen som juridiskt ombud. Vi beslöt att inte kommentera klandret på bloggen utan att låta den rättsliga processen ha sin gång. Vi bedömde att spekulationer kring utfallet av processen inte var konstruktiva.
Efter att Brf Lådkameran fått rätt i Tingsrätten i ett mål liknande vårt bedömde Hyresgästföreningen att inte heller vår klandertalan skulle bifallas i rätten. Därför drogs klandret tillbaka. Innebörden är att det blir ombildning till bostadsrätt i kvarteret Svärdet 9.
Med det här inlägget vill vi summera vår avsikt med klandertalan. Vi besvarar gärna frågor och publicerar kommentarer. Dock med samma förbehåll som gällt sedan bloggen startade: Bloggen är modererad, dvs inlägg granskas före publicering. Infantila kommentarer och annat icke konstruktivt publiceras inte.
Köpstämman beslutade om ombildning med tre rösters övervikt. Vi bedömde att ett antal av dessa röster var ogiltiga ja-röster på formella grunder och valde därför att försöka få reglerna för ombildning prövade i rätten.
Främst gällde det:
1: Hur långt en generalfullmakt sträcker sig. Kan den som har fått en fullmakt att företräda en kontraktsinnehavare i alla legala ärenden i sin tur ge fullmakt till en person i brf-styrelsen som i sin tur ger fullmakt till ytterligare en person i brf-styrelsen att rösta ja på stämman?
2: Innebörden av kravet på att den som ska rösta på stämman måste vara folkbokförd i den lägenhet h*n har kontrakt på. Proposition 2002/03:12 Olika bostadsrättsfrågor anger: ”Slutligen föreslås vissa ändringar i syfte att säkerställa de boendes intressen vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt....
...Vidare föreslås en skärpning av majoritetsregeln vid ombildning. En bostadshyresgäst skall vara folkbokförd på fastigheten för att anses vara hyresgäst vid tillämpning av bestämmelserna om krav på kvalificerad majoritet vid ett ombildningsbeslut.”
3. Att två av personerna bakom stämningen nekats se hela protokollet och underlaget för hur rösterna beräknats, vilket enligt Bostadsrättslagens 19 paragraf i 9 kapitlet, gör ombildningsbeslutet ogiltigt.
När det gäller punkt 1 bedömde vår jurist att sk överlåtelse av generalfullmakten stred mot Brfs stadgar. När det gäller punkt 2 tog vi fasta på att kravet på folkbokföring tillkom för att motverka ombildningar baserade på röster från människor som har kontrakt på lägenheter men inte bor i dem. Vi tog också fasta på borgarrådet Joakim Larssons (M) uttalanden om att det är viktigt att det är de boendes vilja som styr.
Punkterna 1 och 3 prövades aldrig eftersom sådana fall inte fanns med i Lådkamerans klander. När det gäller folkbokföring ansåg Tingsrätten att lagkravet ska tolkas bokstavligt. Är man folkbokförd på adressen räknas rösten. Det spelar ingen roll om kontraktsinnehavaren bryter mot folkbokföringslagen genom att folkbokföra sig på en adress där h*n inte bor.
Innebörden av tolkningen ovan är naturligtvis att den sk skärpningen av lagen var en rallarsving i luften. Om lagen tillåter att man bryter mot folkbokföringslagen så är det fortsatt möjligt att ombilda med hjälp av folk som inte bor i fastigheten utan bara har skenskrivit sig på adressen.
Men genom de klander som lämnats in har vi fått ett förtydligande av reglerna som framtida ombildare kan vara betjänta av.
Vi vill med ovanstående stryka under att det inte var självklart hur folkbokföringskravet skulle tolkas. Det faktum att en jurist åtog sig att driva vår tolkning i rätten innebär i sig att lagen var otydlig. Till saken hör även att vår talan byggde på betydligt grundligare och mer omfattande bevisning än fallet med Lådkameran, där bevisningen endast bestod av andrahandsuthyrning. Då ombildningskonsulten Björn Isaksson tvärtemot utlovat inte lät oss ta del av hela underlaget för att reda ut oklarheterna, hade vi inte mycket annat val än försöka få saken rättsligt prövad.
Vi vill också stryka under att vi inte väckte klandertalan för att fördröja ombildningen tills efter valet i förhoppning att en ny majoritet i Stadshuset skulle dra tillbaka köperbjudandet.
Det borde vara onödigt, men vi vill även stryka under att såväl vi fyra undertecknare som våra jurister har viktigare och vettigare saker att göra än att starta en rättsprocess bara för att jävlas.
Vi hade hoppats att våra hem skulle vara kvar som de hyresrätter vi valt att bosätta oss i. Rättsapparaten har nu indirekt konstaterat att köpstämmans beslut var korrekt. Vi accepterar detta och önskar Ånghästen lycka till med ombildningen och den framtida förvaltningen av fastigheten. Om vi blir kvar som grannar eller inte får framtiden utvisa.
Annika Åhlberg
Peter Ferm
Gunnar Lundgren
Rolf Öström
fredag 20 augusti 2010
måndag 10 maj 2010
Livstecken
Vi har inte lagt ner bloggen, men just nu har vi inga kommentarer till läget i vår fastighet.
Vi har lämnat in ett klander av köpstämman och detta processas nu i rätten. Medan processen pågår kommenterar vi inte innehållet och vi spekulerar inte i utgången av processen.
För den som vill delta i den allmänna debatten om ombildningar rekommenderar vi Rädda Linjalens blogg. Länk finns i högermarginal!
Annika
Vi har lämnat in ett klander av köpstämman och detta processas nu i rätten. Medan processen pågår kommenterar vi inte innehållet och vi spekulerar inte i utgången av processen.
För den som vill delta i den allmänna debatten om ombildningar rekommenderar vi Rädda Linjalens blogg. Länk finns i högermarginal!
Annika
fredag 19 februari 2010
Stämning av resultatet från köpstämman inlämnad
Den 18 februari lämnades en stämning rörande resultatet från köpstämman för Svärdet 9 in till tingsrätten. Det gjordes för att vi anser att det förekommit oegentligheter som gör så många röster ogiltiga att tillräckligt antal röster för ett köp inte finns. Inlämnandet av stämningsansökan innebär att ett eventuellt köp av Svärdet 9 inte kommer att genomföras förrän efter ett avgörande i tingsrätten.
Anledningen till att stämningen skickats in först nu är att det tagit tid att samla in uppgifter som styrker påståendena om oegentligheter, att vi väntat på att Stockholmshem skulle granska materialet från köpstämman samt att Isaksson & Partner inte varit tillmötesgående med att lämna information som efterfrågats.
Hur lång tid det tar att behandla stämningen beror på arbetsbelastningen i tingsrätten. När vi fått tid för förhandlingar i tingsrätten meddelar vi detta. Under tiden fortsätter vi alla att vara hyresgäster hos Stockholmshem och de nuvarande reglerna för byten i den interna byteskön gäller även fortsättningsvis.
Du är alltid välkommen att höra av dig till Rädda Svärdet, via e-post eller till bloggen.
E-post: raddasvardet@spray.se
Blogg: http://raddasvardet.blogspot.com
Anledningen till att stämningen skickats in först nu är att det tagit tid att samla in uppgifter som styrker påståendena om oegentligheter, att vi väntat på att Stockholmshem skulle granska materialet från köpstämman samt att Isaksson & Partner inte varit tillmötesgående med att lämna information som efterfrågats.
Hur lång tid det tar att behandla stämningen beror på arbetsbelastningen i tingsrätten. När vi fått tid för förhandlingar i tingsrätten meddelar vi detta. Under tiden fortsätter vi alla att vara hyresgäster hos Stockholmshem och de nuvarande reglerna för byten i den interna byteskön gäller även fortsättningsvis.
Du är alltid välkommen att höra av dig till Rädda Svärdet, via e-post eller till bloggen.
E-post: raddasvardet@spray.se
Blogg: http://raddasvardet.blogspot.com
måndag 18 januari 2010
Bostadsbubblor
2009 var året när Sveriges bruttonationalprodukt noterade den största nedgången i fredstid och arbetslösheten rusade i höjden. Men på bostadsmarknaden var det dunka-dunka på hög volym och slipsen runt huvudet, skriver Andreas Cervenka i kolumnen "Tio tecken på en bostadsbubbla".
Tillsammans, fortsätter han, får det här alla larmklockor att ringa samtidigt. Men det har de i och för sig redan gjort ett tag, utan att något har hänt....
Kolumnen är tänkvärd för alla som funderar på att ta upp miljonlån för att köpa sin hyresrätt.
Inget är nytt under solen...
Olle Adolphson besjöng bostadssituationen i Stockholm redan för 50 år sedan. Då var politikerna som tokiga i att riva ner, nu har man gett sig tusan på att sälja allt som säljas kan. Skillnaden är hårfin. Både nu och för 50 år sedan handlade det om att KÖRA ÖVER FOLKVILJAN och driva igenom ideologiskt fattade prestigebeslut, skriver Rädda Linjalen på sin blogg
Rädda Linjalen har även uppmärksammat DNs och TV4:s granskningar av SBAB, den statliga banken som ger bonusar till anställda som lånar ut mycket till bostadsspekulanter och ger provision till mäklarfirmor.
SBAB - Banken som garvar hela vägen till Köpstämman
Tillsammans, fortsätter han, får det här alla larmklockor att ringa samtidigt. Men det har de i och för sig redan gjort ett tag, utan att något har hänt....
Kolumnen är tänkvärd för alla som funderar på att ta upp miljonlån för att köpa sin hyresrätt.
Inget är nytt under solen...
Olle Adolphson besjöng bostadssituationen i Stockholm redan för 50 år sedan. Då var politikerna som tokiga i att riva ner, nu har man gett sig tusan på att sälja allt som säljas kan. Skillnaden är hårfin. Både nu och för 50 år sedan handlade det om att KÖRA ÖVER FOLKVILJAN och driva igenom ideologiskt fattade prestigebeslut, skriver Rädda Linjalen på sin blogg
Rädda Linjalen har även uppmärksammat DNs och TV4:s granskningar av SBAB, den statliga banken som ger bonusar till anställda som lånar ut mycket till bostadsspekulanter och ger provision till mäklarfirmor.
SBAB - Banken som garvar hela vägen till Köpstämman
måndag 4 januari 2010
Kommentarer
Vi som modererar Rädda Svärdets blogg har haft lite helgledigt. Jag har nu granskat de kommentarer som influtit på vårt inlägg "Om Klander" sedan jag loggade av och konstaterar att inget av dem tillför något substantiellt till diskussionen. En del är helt enkelt upprepningar av frågor som vi redan besvarat, en del är frågor som vi inte kan besvara offentligt utan att bryta mot lagen, en del består mest av förolämpningar och är allmänt intellektuellt ostimulerande att läsa för den breda allmänheten.
Vi har 53 kommentarer på inlägget (inklusive de som medlemmar av Rädda Svärdet skrivit) och det verkar som om ämnet är uttömt.
Eftersom det heller inte händer något i ombildningsprocessen under helgerna så ber vi att få återkomma och ser fram emot nya friska kommentarer på kommande inlägg.
Annika Å
Vi har 53 kommentarer på inlägget (inklusive de som medlemmar av Rädda Svärdet skrivit) och det verkar som om ämnet är uttömt.
Eftersom det heller inte händer något i ombildningsprocessen under helgerna så ber vi att få återkomma och ser fram emot nya friska kommentarer på kommande inlägg.
Annika Å
torsdag 24 december 2009
Om klander
Bostadsrättsföreningen Ånghästen och ombildningskonsulten Isaksson & Partners har i går via post och hemsida informerat om att Hyresgästföreningen har meddelat Stockholmshem att de avser att klandra stämmobeslutet. Innebörden av detta är att Stockholmshem inte kommer att besluta om försäljning före jul som planerat, utan avvaktar klandertidens utgång cirka slutet av februari, vilket, enligt Ånghästen, "innebär att hela processen förhalas".
Ånghästen påstår att hyresgästföreningen "systematiskt" har börjat använda möjligheten att klandra köpstämmor. Dock utan att närmare precisera hur systematiken ser ut. Det är förståeligt. Att förlora ett klander i rätten kostar pengar. Rätt stora pengar. Att därför klandra stämmor bara för att "förhala processen" utan att ha ordentligt på fötter vore monumentalt idiotiskt och att kasta pengar i sjön. Hyresgästföreningen stöttar därför bara klander i de fall där utsikterna att vinna i rätten är goda. Detta bör Isaksson & Partners vara väl medvetna om.
Att det eventuellt blir klander i Svärdet 9 betyder dock inte att köpet nödvändigtvis går om intet. Rätten kan finna att det faktiskt inte fanns grund för klander och köpet går då igenom, om än tre-fyra månader senare än planerat.
För alla dem i Ånghästen som önskar bilda bostadsrätt för ett kunna utveckla gården och ta kommandot över sitt boende kan tre månader hit eller dit knappast spela roll. För dem borde det bara vara bra och önskvärt att vänta in processen så att de kan få svart på vitt att ombildningen har gått korrekt till.
Men för dem som däremot inte bor i huset därför att de köpt villa eller flyttat utomlands och bara väntar på att få sälja och håva in sina pengar är det naturligtvis ett stort avbräck att köpet går igenom efter årsskiftet. Nu måste de ju sitta kvar på lägenheten ett helt år till för att maximera utdelningen eftersom en nybildad bostadsrättsförening är missgynnad skattemässigt första året.
Men de borgerliga partierna har inte drivit igenom möjligheten att göra om hyresrätter till bostadsrätter för dem som inte bor i huset och som aldrig avsett att bo i huset som bostadsrättsägare. Jag citerar Joakim Larssons borgarrådssekreterare: "Det som är viktigt för Joakim och oss moderater är att det är hyresgästernas vilja som speglas i beslutet vid köpstämma".
Den politiska viljeinriktningen är alltså att ett ombildningsbeslut ska tas av människor som bor i fastigheten som ombildas. Inte av människor som flyttat men som väljer att sitta kvar på sina kontrakt för att kunna göra pengar på dem.
Ånghästen påstår att hyresgästföreningen "systematiskt" har börjat använda möjligheten att klandra köpstämmor. Dock utan att närmare precisera hur systematiken ser ut. Det är förståeligt. Att förlora ett klander i rätten kostar pengar. Rätt stora pengar. Att därför klandra stämmor bara för att "förhala processen" utan att ha ordentligt på fötter vore monumentalt idiotiskt och att kasta pengar i sjön. Hyresgästföreningen stöttar därför bara klander i de fall där utsikterna att vinna i rätten är goda. Detta bör Isaksson & Partners vara väl medvetna om.
Att det eventuellt blir klander i Svärdet 9 betyder dock inte att köpet nödvändigtvis går om intet. Rätten kan finna att det faktiskt inte fanns grund för klander och köpet går då igenom, om än tre-fyra månader senare än planerat.
För alla dem i Ånghästen som önskar bilda bostadsrätt för ett kunna utveckla gården och ta kommandot över sitt boende kan tre månader hit eller dit knappast spela roll. För dem borde det bara vara bra och önskvärt att vänta in processen så att de kan få svart på vitt att ombildningen har gått korrekt till.
Men för dem som däremot inte bor i huset därför att de köpt villa eller flyttat utomlands och bara väntar på att få sälja och håva in sina pengar är det naturligtvis ett stort avbräck att köpet går igenom efter årsskiftet. Nu måste de ju sitta kvar på lägenheten ett helt år till för att maximera utdelningen eftersom en nybildad bostadsrättsförening är missgynnad skattemässigt första året.
Men de borgerliga partierna har inte drivit igenom möjligheten att göra om hyresrätter till bostadsrätter för dem som inte bor i huset och som aldrig avsett att bo i huset som bostadsrättsägare. Jag citerar Joakim Larssons borgarrådssekreterare: "Det som är viktigt för Joakim och oss moderater är att det är hyresgästernas vilja som speglas i beslutet vid köpstämma".
Den politiska viljeinriktningen är alltså att ett ombildningsbeslut ska tas av människor som bor i fastigheten som ombildas. Inte av människor som flyttat men som väljer att sitta kvar på sina kontrakt för att kunna göra pengar på dem.
fredag 18 december 2009
Brf i Fältöversten lovade sänkta hyror – nu chockhöjer man!
När det skulle ombildas i Fältöversten lovade brf sänkta hyror till resthyresgästerna för att få fler jaröster. Nu säger ordföranden i brf att hyrorna är för låga och måste höjas för att vara ”marknadsriktiga”. I snitt vill föreningen höja hyran 13 %, men för vissa hyresgäster innebär det en hyreshöjning på 30 procent retroaktivt sedan april.
Detta är ett faktiskt bevis på hur det kan gå när de gyllene löftena förvandlas till sand. Återstår att se hur det blir i brf Ånghästen om ombildningen blir av.
Läs hela artikeln i Metro här.
Se även Rädda Linjalens blogg.
Detta är ett faktiskt bevis på hur det kan gå när de gyllene löftena förvandlas till sand. Återstår att se hur det blir i brf Ånghästen om ombildningen blir av.
Läs hela artikeln i Metro här.
Se även Rädda Linjalens blogg.
torsdag 10 december 2009
Bankerna höjer kraven på bolåntagarna ytterligare och marknaden verkar vika nedåt
Bankerna höjer kraven på dem söker bolån ytterligare. Framför allt ska låntagarna kunna klara betydligt högre räntor framöver. Återbetalningsförmågan kommer också att prövas hårdare. Detta rapporterade Dagens Nyheter i början av december. Samtidigt är den heta bostadsmarknaden på väg att kylas av. I november föll priserna på både bostadsrätter och villor med 1 procent, skriver Dagens Nyheter den 10 december. Hur bra är det då att köpa bostadsrätt?
SEB kräver nu att kunderna ska klara 7 procents ränta, mot tidigare 6,5 procent och sänker även nivån för bottenlånen från 85 procent till 80 procent. Banken har också ändrat reglerna så att topplånen nu ska betalas av på bara tio år. Länsförsäkringar ställer också högre krav på återbetalningsförmågan. SBAB har även de höjt kraven och nu ska kunderna klara en ränta på 7 procent. SBAB har också ökat amorteringskraven. Hos Swedbank måste kunderna klara en ränta på 7,15 procent. Nordeas kunder ska t.o.m. klara en bolåneränta på 8 procent.
De senaste tre månaderna har priserna på bostadsrätter stigit med 5 procent. Men nu verkar ekonomernas budskap om kommande räntehöjningar och högre arbetslöshet ha slagit igenom. För första gången sedan förra hösten faller nu priserna på bostadsrätter.
Med de hårdare kraven från bankerna kan man undra hur många som faktiskt kommer att få lån och därmed överhuvudtaget kan bli bostadsrättslåntagare. Kan det bli en äkta bostadsrättsförening om Stockholmshem accepterar köpstämmans resultat? Om inte så blir säljpriserna lägre eftersom ingen vill köpa en lägenhet i en oäkta förening. Lägg därtill fallande priser på bostadsrätter, så glimmar guldet mindre och skogarna är inte lika gröna.
Läs Banker ställer högre krab på bolånekunder
Läs Bopriserna vänder nedåt
Trefaldig boränta om två år
SEB kräver nu att kunderna ska klara 7 procents ränta, mot tidigare 6,5 procent och sänker även nivån för bottenlånen från 85 procent till 80 procent. Banken har också ändrat reglerna så att topplånen nu ska betalas av på bara tio år. Länsförsäkringar ställer också högre krav på återbetalningsförmågan. SBAB har även de höjt kraven och nu ska kunderna klara en ränta på 7 procent. SBAB har också ökat amorteringskraven. Hos Swedbank måste kunderna klara en ränta på 7,15 procent. Nordeas kunder ska t.o.m. klara en bolåneränta på 8 procent.
De senaste tre månaderna har priserna på bostadsrätter stigit med 5 procent. Men nu verkar ekonomernas budskap om kommande räntehöjningar och högre arbetslöshet ha slagit igenom. För första gången sedan förra hösten faller nu priserna på bostadsrätter.
Med de hårdare kraven från bankerna kan man undra hur många som faktiskt kommer att få lån och därmed överhuvudtaget kan bli bostadsrättslåntagare. Kan det bli en äkta bostadsrättsförening om Stockholmshem accepterar köpstämmans resultat? Om inte så blir säljpriserna lägre eftersom ingen vill köpa en lägenhet i en oäkta förening. Lägg därtill fallande priser på bostadsrätter, så glimmar guldet mindre och skogarna är inte lika gröna.
Läs Banker ställer högre krab på bolånekunder
Läs Bopriserna vänder nedåt
Trefaldig boränta om två år
fredag 4 december 2009
Röstköp stoppade ombildning på Södermalm
Hyresgäster som ville ombilda på Renstiernas gata på Södermalm lockade grannar att rösta ja med löfte om frysta hyror. När Svenska Bostäders styrelse fick vetskap om detta stoppade de ombildningen.
- Det är viktigt att man håller sig till spelreglerna och att det är hyresgästernas vilja som avgör, säger Joakim Larsson (M), ordförande i styrelsen och bostadsborgarråd i Stockholm.
- Hade vi fått reda på att det förekommit röstköp hade vi i vår styrelse fattat samma beslut, säger Olle Torfeldt, informationschef på Stockholmshem.
Om detta skrev Metro i gårdagens tidning, även DN har rapporterat om detta tidigare. Stockholmshem har utlovat ett beslut för vårt kvarter före jul.
- Det är viktigt att man håller sig till spelreglerna och att det är hyresgästernas vilja som avgör, säger Joakim Larsson (M), ordförande i styrelsen och bostadsborgarråd i Stockholm.
- Hade vi fått reda på att det förekommit röstköp hade vi i vår styrelse fattat samma beslut, säger Olle Torfeldt, informationschef på Stockholmshem.
Om detta skrev Metro i gårdagens tidning, även DN har rapporterat om detta tidigare. Stockholmshem har utlovat ett beslut för vårt kvarter före jul.
torsdag 26 november 2009
Ja på dagens stämma
På dagens stämma krävdes 164 röster för ja. Det blev 166 röster. Stockholmshem kommer nu granska underlagen från I&P och brf Ånghästen. Först därefter beslutas om köpet går igenom eller ej. Vi kommer ge fortsatt information på denna blogg.
onsdag 25 november 2009
Köpstämma nummer 2, 26 november
Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman! Att inte gå på köpstämman är ett aktivt val för nej.
Torsdag 26 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:
* Vill du rösta Nej behöver du inte gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt nej. (förutsatt att du inte lämnat in ett intyg, för då blir det en Ja-röst och du måste gå till stämman och rösta nej)
* Alla Ja-röster måste vara medlemmar i Brf. Det krävs 164 giltiga röster för att köpet går igenom.
* 2/3 av samtliga 241 hushåll + 4 lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av.
* Bara Ja-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på ett intyg kan du gå till stämman och dra tillbaks det.
Om det blir ja på köpstämman
* Har du samma rätt att köpa din lägenhet
* Har du samma rätt att byta din lägenhet.
* Även om det blir ja på stämman är det inte säkert att köpet går igenom. Stockholmshem kontrollerar att alla röster är giltiga först.
Om det blir nej på köpstämman
* Stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.
Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Om du vill få sällskap ring till någon av kontaktpersonerna i våra utskick eller skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se.
Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!
Torsdag 26 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:
* Vill du rösta Nej behöver du inte gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt nej. (förutsatt att du inte lämnat in ett intyg, för då blir det en Ja-röst och du måste gå till stämman och rösta nej)
* Alla Ja-röster måste vara medlemmar i Brf. Det krävs 164 giltiga röster för att köpet går igenom.
* 2/3 av samtliga 241 hushåll + 4 lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av.
* Bara Ja-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på ett intyg kan du gå till stämman och dra tillbaks det.
Om det blir ja på köpstämman
* Har du samma rätt att köpa din lägenhet
* Har du samma rätt att byta din lägenhet.
* Även om det blir ja på stämman är det inte säkert att köpet går igenom. Stockholmshem kontrollerar att alla röster är giltiga först.
Om det blir nej på köpstämman
* Stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.
Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Om du vill få sällskap ring till någon av kontaktpersonerna i våra utskick eller skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se.
Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!
tisdag 24 november 2009
Boverket har inte kvalitetssäkrat den ekonomiska planen
Tydligen sprids en missuppfattning att Boverket kvalitetssäkrat Ånghästens ekonomiska plan. Sanningen är att Boverket varken granskat eller godkänt den ekonomiska planen. Boverket har inget med Ånghästens ekonomiska plan att göra.
Boverket har heller inte "utsett" de båda intygsgivarna som Isaksson & Partners påstår på sin hemsida. Boverkets enda inblandning är att de godkänt att intygsgivarna har tillräcklig utbildning och erfarenhet för att kunna förstå en ekonomisk plan.
Inte heller intygsgivarna kan sägas ha granskat den ekonomiska planen. De intygar bara att plus och minus går ihop enligt de kriterier Ånghästen valt att ställa upp, samt att formella krav är tillgodosedda på vad som enligt lagen måste ingå i en ekonomisk plan. Däremot har de inte tagit ställning till om det är rimligt att räkna med så lite reparationer och underhåll eller så låga driftskostnader som Ånghästen gör. Till sin substans är den ekonomiska planen varken mer eller mindre pålitlig efter intygsgivarnas påskrifter.
Läs mer på Boverkets hemsida
Boverket har heller inte "utsett" de båda intygsgivarna som Isaksson & Partners påstår på sin hemsida. Boverkets enda inblandning är att de godkänt att intygsgivarna har tillräcklig utbildning och erfarenhet för att kunna förstå en ekonomisk plan.
Inte heller intygsgivarna kan sägas ha granskat den ekonomiska planen. De intygar bara att plus och minus går ihop enligt de kriterier Ånghästen valt att ställa upp, samt att formella krav är tillgodosedda på vad som enligt lagen måste ingå i en ekonomisk plan. Däremot har de inte tagit ställning till om det är rimligt att räkna med så lite reparationer och underhåll eller så låga driftskostnader som Ånghästen gör. Till sin substans är den ekonomiska planen varken mer eller mindre pålitlig efter intygsgivarnas påskrifter.
Läs mer på Boverkets hemsida
måndag 23 november 2009
SvD skriver idag om falska folkbokföringar
För att en ja-röst ska vara giltig krävs att den som röstar är medlem i bostadsrättsföreningen, att h*n är skriven på adressen men också att h*n har sin dygnsvila här. Detta är reglerat i folkbokföringslagen.
SvD skriver i dagens tidning om Dalen där de boende röstat igenom ett ja på felaktiga grunder. Fyra ja-röstare som inte bor i fastigheten har passat på att folkbokföra sig där lagom till stämmorna. Tre stycken av de falska ja-röstarna bor med sina familjer i bostadsrätter på andra håll i staden, medan en har köpt villa. Och minst tre av dessa fyra hyr ut sin lägenhet i andra hand utan lov.
Bostadsbolagsborgarrådet Joakim Larsson (M), som också är ordförande i Svenska Bostäder, säger.
– För vår del är det viktigt att veta att omröstningen speglar de verkliga hyresgästernas vilja. Allt måste gå korrekt till, säger han.
Läs hela artikeln här
I kvarteret Flygaren i Skarpnäck har ombildningen stoppats då inte tillräckligt många fick lån av banken efter att de röstat Ja, läs om detta på Rädda Flygarens blogg.
Vill du komma i personlig kontakt med oss på Rädda Svärdet, skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se eller ring till någon av kontaktpersonerna som finns på våra utskick.
SvD skriver i dagens tidning om Dalen där de boende röstat igenom ett ja på felaktiga grunder. Fyra ja-röstare som inte bor i fastigheten har passat på att folkbokföra sig där lagom till stämmorna. Tre stycken av de falska ja-röstarna bor med sina familjer i bostadsrätter på andra håll i staden, medan en har köpt villa. Och minst tre av dessa fyra hyr ut sin lägenhet i andra hand utan lov.
Bostadsbolagsborgarrådet Joakim Larsson (M), som också är ordförande i Svenska Bostäder, säger.
– För vår del är det viktigt att veta att omröstningen speglar de verkliga hyresgästernas vilja. Allt måste gå korrekt till, säger han.
Läs hela artikeln här
I kvarteret Flygaren i Skarpnäck har ombildningen stoppats då inte tillräckligt många fick lån av banken efter att de röstat Ja, läs om detta på Rädda Flygarens blogg.
Vill du komma i personlig kontakt med oss på Rädda Svärdet, skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se eller ring till någon av kontaktpersonerna som finns på våra utskick.
lördag 21 november 2009
Räkna med tredubbel ränta
Ylva Yngvesson, chef vid Institutet för privatekonomi på Swedbank varnar för högre räntor. Hon menar att räntehöjningen kommer att ske successivt, med början nästa år.
– Vi kommer att se mer än en tredubbling av räntorna, men det ligger några år fram i tiden, säger Yngvesson.
Klicka här för att läsa hela artikeln.
Fler länkar
Farlig lånefest
Ny bankreglering gör rörliga bolån dyrare
– Vi kommer att se mer än en tredubbling av räntorna, men det ligger några år fram i tiden, säger Yngvesson.
Klicka här för att läsa hela artikeln.
Fler länkar
Farlig lånefest
Ny bankreglering gör rörliga bolån dyrare
torsdag 19 november 2009
Ett Ja är inte alltid ett Ja
- Det är viktigt att vara noggrann så att det man kommer fram till stämmer. Det säger Pelle Björklund VD på Svenska Bostäder efter att Svenska Bostäder stoppat en ombildning i kvarteret Kastanjegården i Dalen.
I Dalen har det varit många ombildningar på sistonde, flera av dem har varit mycket infekterade och de som vunnits har gjort det med mycket knapp majoritet (oftast exakt på rösten).
Se inslaget på ABC-Nytt. (finns kvar till 26/11)
Läs om ombildningar i Dalen på Rädda Linjalens blogg.
I Dalen har det varit många ombildningar på sistonde, flera av dem har varit mycket infekterade och de som vunnits har gjort det med mycket knapp majoritet (oftast exakt på rösten).
Se inslaget på ABC-Nytt. (finns kvar till 26/11)
Läs om ombildningar i Dalen på Rädda Linjalens blogg.
Stabila villkor för framtida hyresförhandlingar - ingen efterfrågestyrning!
Alla förslag om marknadsanpassade hyror är nu slopade. Regeringen har gjort en överenskommelse med bostadsmarknadens parter: Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Fastighetsägarna Sverige. Därmed finns det inte längre någon part som driver frågan om efterfrågestyrda hyror. De förslag om marknadshyror som presenterades av utredaren Michaël Koch i "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38) avvisas alltså helt.
Även i fortsättningen ska hyrorna sättas efter bruksvärdet. Det nya är att även de privata fastighetsägarna får delta i förhandlingarna. Allmännyttan förlorar alltså sin hyresnormerande roll. Det är ett villkor för att Fastighetsägarna ska dra tillbaka sin anmälan om brott mot EU:s konkurrensregler.
Hyresgästernas inflytande stärks och vinster kommer dem till del
Andra viktiga nyheter är att hyresgästernas inflytande stärks och att kommunernas rätt att ta ut allmännyttans vinster blir mer begränsad (i Stockholm i form av s.k. koncernbidrag till Stockholms Stadshus AB). Det innebär bl.a. att Stockholmshems vinst mer än idag ska komma hyresgästerna till del i form av t.ex. nybyggnation och underhåll.
Förändringarna presenteras i två steg. Den 13 november kom finansdepartementets promemoria (regeringsförslag) om allmännyttans villkor. I nästa steg presenterar justitiedepartementet nya regler för hyressättningen. Dessa kommer enligt besked att överensstämma med förslaget enligt den s.k. trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna.
Läget ingår i hyran sedan 2003
Att läget ska ingå i bruksvärdet är ingen nyhet. Så har det varit sedan 2003. Sedan dess har hyrorna i innerstaden höjts med en halv till en procentenhet mer per år än i Stockholm som helhet. Senast höjdes t.ex. våra hyror med 3 % medan genomsnittet för hela Stockholmshems bestånd var 2,64 %. Alltså en skillnad på 0,36 procentenheter. Om man vill göra det mer dramatiskt kan man beskriva det som att våra hyror höjdes 13,6 % mer än i Stockholm som helhet. Det är så de räknar som vill slå alarm om att vi snart inte kan bo kvar p.g.a. lägesfaktorn.
Mellan november 2003 och november 2008 höjdes våra hyror med 9,93 %, samtidigt som KPI (konsumentprisindex, populärt kallat inflationen) steg med 8,90 %. Under dessa fem år, när lägesfaktorn räknats in i bruksvärdet, steg alltså våra hyror med ca en procentenhet mer totalt än vad KPI gjorde. Att jämförelsen slutar i november 2008 beror på de extremt låga räntor som beslutats som krisåtgärd för att möta finanskrisen. Det skulle bli skevt att jämföra med en senare tidpunkt.
Skillnaden mot Stockholmsmodellen är att läget enligt denna inte enbart utgörs av det geografiska läget. Även lokala förhållanden som trafikerade gator eller Brommaflygets inflygningsrutt ska poängsättas. Fortfarande kommer byggnadsår och standard vara de viktigaste faktorerna för hyressättningen.
Hyrorna följer inflationen, räntan är föränderligare
De årliga hyresförhandlingarna följer alltså i stort sett konsumentprisindex, d.v.s. hyrorna räknas upp i takt med inflationen. Att låna till bostadsrättsköp är däremot extremt räntekänsligt. Skillnaden mellan 2,88 % räntemix och 6,5 % vilket är SEB:s lägstakrav för att bevilja lån är över 100 %, enligt de beräkningar som Björn Alfredsson hjälpte oss med, se referat från vårt möte om den ekonomiska planen.
När räntorna stiger kan boendekostnaden på ett par års sikt bli dubbelt så hög om man lånar till bostadsrätt. Riskerna med att låna till bostadsrätt är alltså fortsatt stora, medan villkoren för hyressättningen kommer att vara stabila många år framöver enligt den nu aktuella överenskommelsen. Om riskerna med räntestyrt boende, se tidigare inlägg
Länkar:
*Inga marknadshyror, SvD (TT) 13/11 2009
*Allmännyttan får inte sätta hyrestak, SvD 13/11 2009
* Förslag om nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, pressrelease från Finansdepartementet 13/11 2009
* Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervägande och förslag, Ds 2009:60, promemoria från Finansdepartementet 13/11 2009
* Hotet om marknadshyra undanröjt för landets hyresgäster, pressrelease från Hyresgästföreningen 13/11 2009
* Positivt förslag om allmännyttans framtida villkor, pressrelease från SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) 13/11 2009
* Systematisk hyressättning - och marknadshyra - vad skiljer?, Hyresgästföreningen 2008
* Bättre hyressättning, Hyresgästföreningen 2009
* Reformerad bostadshyressättning (trepartsöverenskommelsen), förslag till regeringen från Hyresgätsföreningen, SABO och Fastighetsägarna 10/1 2003
Även i fortsättningen ska hyrorna sättas efter bruksvärdet. Det nya är att även de privata fastighetsägarna får delta i förhandlingarna. Allmännyttan förlorar alltså sin hyresnormerande roll. Det är ett villkor för att Fastighetsägarna ska dra tillbaka sin anmälan om brott mot EU:s konkurrensregler.
Hyresgästernas inflytande stärks och vinster kommer dem till del
Andra viktiga nyheter är att hyresgästernas inflytande stärks och att kommunernas rätt att ta ut allmännyttans vinster blir mer begränsad (i Stockholm i form av s.k. koncernbidrag till Stockholms Stadshus AB). Det innebär bl.a. att Stockholmshems vinst mer än idag ska komma hyresgästerna till del i form av t.ex. nybyggnation och underhåll.
Förändringarna presenteras i två steg. Den 13 november kom finansdepartementets promemoria (regeringsförslag) om allmännyttans villkor. I nästa steg presenterar justitiedepartementet nya regler för hyressättningen. Dessa kommer enligt besked att överensstämma med förslaget enligt den s.k. trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna.
Läget ingår i hyran sedan 2003
Att läget ska ingå i bruksvärdet är ingen nyhet. Så har det varit sedan 2003. Sedan dess har hyrorna i innerstaden höjts med en halv till en procentenhet mer per år än i Stockholm som helhet. Senast höjdes t.ex. våra hyror med 3 % medan genomsnittet för hela Stockholmshems bestånd var 2,64 %. Alltså en skillnad på 0,36 procentenheter. Om man vill göra det mer dramatiskt kan man beskriva det som att våra hyror höjdes 13,6 % mer än i Stockholm som helhet. Det är så de räknar som vill slå alarm om att vi snart inte kan bo kvar p.g.a. lägesfaktorn.
Mellan november 2003 och november 2008 höjdes våra hyror med 9,93 %, samtidigt som KPI (konsumentprisindex, populärt kallat inflationen) steg med 8,90 %. Under dessa fem år, när lägesfaktorn räknats in i bruksvärdet, steg alltså våra hyror med ca en procentenhet mer totalt än vad KPI gjorde. Att jämförelsen slutar i november 2008 beror på de extremt låga räntor som beslutats som krisåtgärd för att möta finanskrisen. Det skulle bli skevt att jämföra med en senare tidpunkt.
Skillnaden mot Stockholmsmodellen är att läget enligt denna inte enbart utgörs av det geografiska läget. Även lokala förhållanden som trafikerade gator eller Brommaflygets inflygningsrutt ska poängsättas. Fortfarande kommer byggnadsår och standard vara de viktigaste faktorerna för hyressättningen.
Hyrorna följer inflationen, räntan är föränderligare
De årliga hyresförhandlingarna följer alltså i stort sett konsumentprisindex, d.v.s. hyrorna räknas upp i takt med inflationen. Att låna till bostadsrättsköp är däremot extremt räntekänsligt. Skillnaden mellan 2,88 % räntemix och 6,5 % vilket är SEB:s lägstakrav för att bevilja lån är över 100 %, enligt de beräkningar som Björn Alfredsson hjälpte oss med, se referat från vårt möte om den ekonomiska planen.
När räntorna stiger kan boendekostnaden på ett par års sikt bli dubbelt så hög om man lånar till bostadsrätt. Riskerna med att låna till bostadsrätt är alltså fortsatt stora, medan villkoren för hyressättningen kommer att vara stabila många år framöver enligt den nu aktuella överenskommelsen. Om riskerna med räntestyrt boende, se tidigare inlägg
Länkar:
*Inga marknadshyror, SvD (TT) 13/11 2009
*Allmännyttan får inte sätta hyrestak, SvD 13/11 2009
* Förslag om nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, pressrelease från Finansdepartementet 13/11 2009
* Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervägande och förslag, Ds 2009:60, promemoria från Finansdepartementet 13/11 2009
* Hotet om marknadshyra undanröjt för landets hyresgäster, pressrelease från Hyresgästföreningen 13/11 2009
* Positivt förslag om allmännyttans framtida villkor, pressrelease från SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) 13/11 2009
* Systematisk hyressättning - och marknadshyra - vad skiljer?, Hyresgästföreningen 2008
* Bättre hyressättning, Hyresgästföreningen 2009
* Reformerad bostadshyressättning (trepartsöverenskommelsen), förslag till regeringen från Hyresgätsföreningen, SABO och Fastighetsägarna 10/1 2003
måndag 16 november 2009
Tankar inför ny köpstämma
Ny bankreglering ökar bolånekostnaderna, risken ökar för prisfall på bostadsrätter och regeringen avvisar "marknadshyrorna". Sammantaget ger detta anledning för alla att inför köpstämma nummer två åter titta på den personliga riskkalkylen.
Brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra går vid cirka 2,5 procents ränta för den som lånar hela beloppet. Den som vill gardera sig med bundna räntor kommer att få en högre kostnad än i dag och ett prisfall på bostadsrätter innebär att vinsten vid försäljning blir mindre än den många kalkylerar med i dag. Vidare har Ånghästen genom att locka med frysta hyror i tre år försökt värva hyresgäster som kommer att fortsätta hyra, dvs som inte går in med en insats. Tillsammans med ombildare som inte får lån innebär detta en risk för en faktiskt anslutningsrad under 67 procent vilket gör att den ekonomiska planen riskerar att inte hålla.
Samtidigt tonas hotet om marknadshyror ner. Hyrorna kommer att förhandlas ungefär som i dag med en lägesfaktor som ger något högre hyreshöjningar i innerstaden. Men långt ifrån de skräckscenarion som Ånghästen målat upp.
Nästa torsdag gör Ånghästen ett nytt försök att bilda bostadsrätt i Svärdet 9. Alla nu har nu möjlighet att under en dryg vecka granska den ekonomiska planen och att fundera på vad tre viktiga nyheter innebär för bedömningen av affären:
Tre viktiga nyheter
1: Finansinspektionens skärpta kontroll över bankernas utlåning.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009).
Den skärpta kontrollen beräknas öka bankernas kostnad för utlåningen vilket naturligtvis betalas av bostadslåntagarna med räntehöjningar.
2: Statens BostadsKreditNämnds (BKN) varning för fallande priser på bostäder pga rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning i hushållen. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas bostadspriserna sjunka med 5-6 %. Samtidigt ökar bolånekostnaderna och allt fler kommer inte att klara av sina lån. Störst är risken för prisras på bostadsrätter eftersom dessa är högre belånade än villor. BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009).
3: Regeringen har avvisat utredaren Michaël Kochs förslag i utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38). Det är Kochs förslag som har varit grund för "hotet om marknadshyror" som "kommer att höja hyrorna i innerstaden med 33 procent". I stället kommer departementspromemorian "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - överväganden och förslag" som kombinerar "ett aktivt samhällsansvar med god företagssed och ett affärsmässigt perspektiv". Promemorian har tagits emot positivt av både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
Tre viktiga förutsättningar att ta ställning till
I sammanfattning innebär ovan tre viktiga förutsättningar att ta ställning till:
1: Räntehöjningar som ökar mina bolånekostnader. Baserat på Ånghästens ekonomiska plan går brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra vid cirka 2,5 procents ränta. Det innebär att den som inte vill chansa på hela lånet rörligt eller som har kontanta pengar att sätta in kommer att få en högre boendekostnad eller marginellt lägre redan vid köp. Märk väl också att månadsavgiften till föreningen också är ränteberoende.
2: Om priserna på bostadsrätter sjunker får jag mindre betalt om jag vill eller tvingas sälja. Mindre vinst innebär att jag riskerar att bara har råd med en mycket mindre bostad än jag har i dag alternativt en bostad längre ut i förorten.
3: Som refererat ovan har regeringen avvisat de mer radikala förslagen till "marknadshyror". Hyrorna kommer att fortsätta förhandlas på ungefär samma sätt som i dag mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Innerstadslägenheter kommer att få lite större hyreshöjningar än ytterstadslägenheter, men den fördelningen har varit del av förhandlingarna i flera år.
Ånghästens ekonomiska plan
Ånghästen räknar i sin elvaåriga ekonomiska plan med en hyreshöjning för resthyresgästerna på 3 procent per år (från om tre år när de frysta hyror Ånghästens styrelse har utlovat tinas upp och börjar stiga). Vice ordförande Thomas Malmsborg säger att styrelsen valt att räkna med dagens förhandlade hyreshöjningar, inte med marknadshyror, eftersom "marknadshyrorna är för osäkra för att tas med i kalkylen".
Trots att Ånghästen vid upprepade tillfällen framställt marknadshyror med stora hyreshöjningar i innerstaden som en realitet inom kort, så anser alltså inte styrelsen att möjligheten till kraftigt ökade hyresintäkter är säkert nog att kalkylera med de närmaste 11 åren.
Den beräknade driftskostnaden på 349 kr per kvadratmeter och år är låg i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år, enligt Björn Alfredsson, skribent och bostadsutredare. Ånghästens ordförande har framhållit att Ånghästen väckt stort intresse bland driftsentreprenörer och att driftskostnaden är beräknad baserat på de svar föreningen fått på offertförfrågningar. Det som INTE framgår är hur kravställningen ser ut, dvs vilken servicenivå entreprenörerna förväntas leva upp till. Att vara billig är inte svårt om man lägger sig på en billig servicenivå. Dålig kravställning gör att det är det fritt fram för entreprenören att lägga sig på en servicenivå föreningen kanske inte tänkt sig.
Ett annat stort frågetecken i kalkylen är den värmecentral som i dag betjänar Svärdet 6 och 9 och som måste delas inom två år om Svärdet 9 blir blir bostadsrättsförening. Kostnad för delningen finns inte med i kalkylen eftersom styrelsen inte var medveten om att centralen måste byggas om och delas, bekräftade Monica Hjort von Zeipel på direkt fråga.
Fagra löften ger sämre ekonomisk bas
Den ekonomiska planen är föredömligt försiktig och bygger på en anslutningsgrad på 67 procent. Min kvalificerade gissning är dock att lockbetet med frysta hyror i tre år har fångat intresset hos åtminstone några blivande resthyresgäster. Lägger man till personer som vill köpa men som har för låga inkomster för att få låna så försvinner ytterligare insatser. Gränsen nedåt för att öht kunna ombilda går vid 60 procent anslutning, där föreningen blir så kallad oäkta bostadsrättsförening med mindre förmånliga skatteregler. Men vad gör en anslutningsgrad på 61-62 procent med kalkylen? Det finns en känslighetsanalys i kalkylen baserad på ränta och inflation. Det hade varit mer intressant att se en känslighetsanalys baserat på anslutningsgrad.
Brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra går vid cirka 2,5 procents ränta för den som lånar hela beloppet. Den som vill gardera sig med bundna räntor kommer att få en högre kostnad än i dag och ett prisfall på bostadsrätter innebär att vinsten vid försäljning blir mindre än den många kalkylerar med i dag. Vidare har Ånghästen genom att locka med frysta hyror i tre år försökt värva hyresgäster som kommer att fortsätta hyra, dvs som inte går in med en insats. Tillsammans med ombildare som inte får lån innebär detta en risk för en faktiskt anslutningsrad under 67 procent vilket gör att den ekonomiska planen riskerar att inte hålla.
Samtidigt tonas hotet om marknadshyror ner. Hyrorna kommer att förhandlas ungefär som i dag med en lägesfaktor som ger något högre hyreshöjningar i innerstaden. Men långt ifrån de skräckscenarion som Ånghästen målat upp.
Nästa torsdag gör Ånghästen ett nytt försök att bilda bostadsrätt i Svärdet 9. Alla nu har nu möjlighet att under en dryg vecka granska den ekonomiska planen och att fundera på vad tre viktiga nyheter innebär för bedömningen av affären:
Tre viktiga nyheter
1: Finansinspektionens skärpta kontroll över bankernas utlåning.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009).
Den skärpta kontrollen beräknas öka bankernas kostnad för utlåningen vilket naturligtvis betalas av bostadslåntagarna med räntehöjningar.
2: Statens BostadsKreditNämnds (BKN) varning för fallande priser på bostäder pga rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning i hushållen. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas bostadspriserna sjunka med 5-6 %. Samtidigt ökar bolånekostnaderna och allt fler kommer inte att klara av sina lån. Störst är risken för prisras på bostadsrätter eftersom dessa är högre belånade än villor. BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009).
3: Regeringen har avvisat utredaren Michaël Kochs förslag i utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38). Det är Kochs förslag som har varit grund för "hotet om marknadshyror" som "kommer att höja hyrorna i innerstaden med 33 procent". I stället kommer departementspromemorian "Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag - överväganden och förslag" som kombinerar "ett aktivt samhällsansvar med god företagssed och ett affärsmässigt perspektiv". Promemorian har tagits emot positivt av både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
Tre viktiga förutsättningar att ta ställning till
I sammanfattning innebär ovan tre viktiga förutsättningar att ta ställning till:
1: Räntehöjningar som ökar mina bolånekostnader. Baserat på Ånghästens ekonomiska plan går brytpunkten för när bostadsrätten blir dyrare än dagens hyra vid cirka 2,5 procents ränta. Det innebär att den som inte vill chansa på hela lånet rörligt eller som har kontanta pengar att sätta in kommer att få en högre boendekostnad eller marginellt lägre redan vid köp. Märk väl också att månadsavgiften till föreningen också är ränteberoende.
2: Om priserna på bostadsrätter sjunker får jag mindre betalt om jag vill eller tvingas sälja. Mindre vinst innebär att jag riskerar att bara har råd med en mycket mindre bostad än jag har i dag alternativt en bostad längre ut i förorten.
3: Som refererat ovan har regeringen avvisat de mer radikala förslagen till "marknadshyror". Hyrorna kommer att fortsätta förhandlas på ungefär samma sätt som i dag mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Innerstadslägenheter kommer att få lite större hyreshöjningar än ytterstadslägenheter, men den fördelningen har varit del av förhandlingarna i flera år.
Ånghästens ekonomiska plan
Ånghästen räknar i sin elvaåriga ekonomiska plan med en hyreshöjning för resthyresgästerna på 3 procent per år (från om tre år när de frysta hyror Ånghästens styrelse har utlovat tinas upp och börjar stiga). Vice ordförande Thomas Malmsborg säger att styrelsen valt att räkna med dagens förhandlade hyreshöjningar, inte med marknadshyror, eftersom "marknadshyrorna är för osäkra för att tas med i kalkylen".
Trots att Ånghästen vid upprepade tillfällen framställt marknadshyror med stora hyreshöjningar i innerstaden som en realitet inom kort, så anser alltså inte styrelsen att möjligheten till kraftigt ökade hyresintäkter är säkert nog att kalkylera med de närmaste 11 åren.
Den beräknade driftskostnaden på 349 kr per kvadratmeter och år är låg i förhållande till värderingsunderlagets kostnad på 435 kr per kvadratmeter och år, enligt Björn Alfredsson, skribent och bostadsutredare. Ånghästens ordförande har framhållit att Ånghästen väckt stort intresse bland driftsentreprenörer och att driftskostnaden är beräknad baserat på de svar föreningen fått på offertförfrågningar. Det som INTE framgår är hur kravställningen ser ut, dvs vilken servicenivå entreprenörerna förväntas leva upp till. Att vara billig är inte svårt om man lägger sig på en billig servicenivå. Dålig kravställning gör att det är det fritt fram för entreprenören att lägga sig på en servicenivå föreningen kanske inte tänkt sig.
Ett annat stort frågetecken i kalkylen är den värmecentral som i dag betjänar Svärdet 6 och 9 och som måste delas inom två år om Svärdet 9 blir blir bostadsrättsförening. Kostnad för delningen finns inte med i kalkylen eftersom styrelsen inte var medveten om att centralen måste byggas om och delas, bekräftade Monica Hjort von Zeipel på direkt fråga.
Fagra löften ger sämre ekonomisk bas
Den ekonomiska planen är föredömligt försiktig och bygger på en anslutningsgrad på 67 procent. Min kvalificerade gissning är dock att lockbetet med frysta hyror i tre år har fångat intresset hos åtminstone några blivande resthyresgäster. Lägger man till personer som vill köpa men som har för låga inkomster för att få låna så försvinner ytterligare insatser. Gränsen nedåt för att öht kunna ombilda går vid 60 procent anslutning, där föreningen blir så kallad oäkta bostadsrättsförening med mindre förmånliga skatteregler. Men vad gör en anslutningsgrad på 61-62 procent med kalkylen? Det finns en känslighetsanalys i kalkylen baserad på ränta och inflation. Det hade varit mer intressant att se en känslighetsanalys baserat på anslutningsgrad.
söndag 15 november 2009
Allt fler experter varnar för dyrare bolån!
Finansinspektionen skärper kontrollen över bankernas utlåning. Nya låntagaresom ger sig in på bostadsmarknaden tar stora risker, enligt en artikel av Finansinspektionen på DN Debatt 10 november.
"Trots att arbetslösheten stiger och svensk ekonomi krymper med fem procent - det största fallet på flera decennier - så växer hushållens bolån med över åtta procent i årstakt. En rekordstor andel av hushållen väljer också att ta lån med rörlig ränta", skriver Martin Andersson och Lars Frisell, generaldirektör respektive chefsekonom på Finansinspektionen.
Säväl EU och andra internationella organ som den svenska Finansinspektionen arbetar på förslag för att skärpa kraven på bankernas utlåning till hushållen. Bankerna anses inte vara tillräckligt noga med att se till att de som får lån också kan betala när räntorna går upp. De samhällsekonomiska konsekvenserna av de återkommande bankkriserna blir för allvarliga. Två
stora kriser på mindre än tjugo år är mer än vad samhället har råd med.
I slutet av oktober varnade även regeringens experter varnar för farorna på bolånemarknaden med rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning för hushållen. BKN (Statens bostadskreditnämnd) varnar i en rappport för fallande priser på bostäder. Störst är risken för prisras på bostadsrätter, eftersom dessa är högre belånade än villor. Bostadsrättspriserna är därför väldigt räntekänsliga.
Pga den extremt låga räntan har hushållens skuldsättning ökat. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas prisfallet på bostäder bli 5-6 %. Samtidigt ökar kostnaderna för den som lånat till sin bostad och fler än idag kommer inte att klara av sina lån.
BKN följer kredit- och kapitalmarknaderna för bostäder på regeringens uppdrag.
Länkar:
Ny bankreglering för bolån dyrare.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009.
* BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009)
* BKN:s Marknadsrapport - Vad bestämmer priset på bostäder?
/Nätverket Rädda Svärdet
>
"Trots att arbetslösheten stiger och svensk ekonomi krymper med fem procent - det största fallet på flera decennier - så växer hushållens bolån med över åtta procent i årstakt. En rekordstor andel av hushållen väljer också att ta lån med rörlig ränta", skriver Martin Andersson och Lars Frisell, generaldirektör respektive chefsekonom på Finansinspektionen.
Säväl EU och andra internationella organ som den svenska Finansinspektionen arbetar på förslag för att skärpa kraven på bankernas utlåning till hushållen. Bankerna anses inte vara tillräckligt noga med att se till att de som får lån också kan betala när räntorna går upp. De samhällsekonomiska konsekvenserna av de återkommande bankkriserna blir för allvarliga. Två
stora kriser på mindre än tjugo år är mer än vad samhället har råd med.
I slutet av oktober varnade även regeringens experter varnar för farorna på bolånemarknaden med rekordlåga räntor och kraftigt ökad skuldsättning för hushållen. BKN (Statens bostadskreditnämnd) varnar i en rappport för fallande priser på bostäder. Störst är risken för prisras på bostadsrätter, eftersom dessa är högre belånade än villor. Bostadsrättspriserna är därför väldigt räntekänsliga.
Pga den extremt låga räntan har hushållens skuldsättning ökat. När arbetslösheten ökar och räntorna går upp det närmaste året, beräknas prisfallet på bostäder bli 5-6 %. Samtidigt ökar kostnaderna för den som lånat till sin bostad och fler än idag kommer inte att klara av sina lån.
BKN följer kredit- och kapitalmarknaderna för bostäder på regeringens uppdrag.
Länkar:
Ny bankreglering för bolån dyrare.Ny bankreglering ger rörliga bolån dyrare.(DN 10/11 2009.
* BKN varnar för prisfall på bostäder (DN 29/10 2009)
* BKN:s Marknadsrapport - Vad bestämmer priset på bostäder?
/Nätverket Rädda Svärdet
>
lördag 14 november 2009
Ny stämma – nya intyg!
Brf Ånghästen kallar till ytterligare en stämma den 26 november angående ombildning av Svärdet 9. Det finns alltså skäl att ytterligare en gång granska den ekonomiska planen samt fundera över det som bl.a. Finansinspektionen sagt om höjda räntor och risk för minskade fastighetsvärden. Och fundera över om föreningen verkligen kan hålla löftet om oförändrad hyra i tre år för kvarvarande resthyresgäster eller om kostnaden blir för dyr för medlemmarna, och vad medlemmarna i så fall säger om saken.
Inför stämman vädjar brf till alla att fylla i det dom kallar intyg (som är en Fullmakt) snarast. Liksom tidigare är det så att den som inte vill köpa sin lägenhet inte behöver lämna något intyg alls. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med det till stämman eller ta en kopia och lämna ett ex till Monica Hjorth von Zeipel, Maria Bangata 13.
Inför stämman vädjar brf till alla att fylla i det dom kallar intyg (som är en Fullmakt) snarast. Liksom tidigare är det så att den som inte vill köpa sin lägenhet inte behöver lämna något intyg alls. Har du skrivit under och vill återkalla ditt intyg använd denna blankett. Ta med det till stämman eller ta en kopia och lämna ett ex till Monica Hjorth von Zeipel, Maria Bangata 13.
fredag 13 november 2009
Hotet om marknadshyror undanröjt!
Förslaget på marknadshyror som fanns i den statliga utredningen ’’EU, allmännyttan och hyrorna’’ kommer inte att bli verklighet. Nu får parterna istället fortsätta förhandla enligt bruksvärdesystemet, säger Barbro Engman, Hyresgästföreningens förbundsordförande.
Läs mer på:
Hyresgästföreningens webb
Där det också finns fakta om 2010 års hyror, bl.a. får 35 000 hyresgäster oförändrad hyra nästa år.
Sabos webb
Eller i dagens aftonblad
Läs mer på:
Hyresgästföreningens webb
Där det också finns fakta om 2010 års hyror, bl.a. får 35 000 hyresgäster oförändrad hyra nästa år.
Sabos webb
Eller i dagens aftonblad
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)