Med gårdagens post kom ännu ett utskick från Ånghästen. Av utskicket att döma är det hyresgästföreningen som säger nej till ombildning. Jag antar att en del av dem som inte vill ombilda är medlemmar i hyresgästföreningen. Själv är jag det inte. Jag lämnade föreningen för ett par decennier sedan eftersom jag ansåg att HGF var för politiserad åt vänster och jag var inte intresserad att bidra till stöd åt vänstern.
Så med ovan sagt kanske vi kan konstatera att även en liberalt sinnad hyresgäst faktiskt kan ha gjort ett aktivt val att hyra sin bostad och totalt sakna ambition att ombilda denna bostad till bostadsrätt. Personligen har jag mycket svårt att förstå speciellt moderaternas vurm för ombildningar under "valfrihetsflagg". Den som önskar välja bostadsrätt har redan mycket god valfrihet i dag. Den som önskar välja hyresrätt har en mycket begränsad valfrihet. Nota bene att det är enorm skillnad på att leva som resthyresgäst i en ombildad brf och att bo hos allmännyttan eller en privat hyresvärd.
Som resthyresgäst är man en kostnad för föreningen och varje avflyttad hyresgäst innebär för exvis Ånghästens del att det extra föreningslånet på drygt 2oo miljoner kan amorteras ner när lägenheten säljs på öppna marknaden, vilket ger ekonomiska lättnader för borättsinnehavarna. Det är alltså inte sant att det är lika okej att vara hyresgäst i en brf-ombildad fastighet som att vara hyresgäst hos en hyresvärd i en ren hyresfastighet. Hos den sistnämnda finns inga ekonomiska incitament att göra sig av med hyresgästerna. Det bör den betänka som låter sig övertalas att säga ja till ombildning för att sedan bo kvar som hyresgäst.
"Marknadshyrorna" och det liggande förslaget till lägesfaktor som Ånghästen förtjänstfullt skickade med har vi redan ordat nog om. Läs gärna förslaget och bilda dig en egen uppfattning om innebörden för din privatekomomi om du väljer att fortsätta hyra!
Ånghästen framhåller vidare att du som hyresgäst bidrar till att täcka Stockholmshems administrativa kostnader. Det skulle jag tro är självklart för de flesta.På samma sätt kommer den förvaltare brf anlitar att belasta månadsavgifterna med sina administrativa kostnader....
Ånghästen har självförtroende och tror sig kunna förhandla fram en billigare förvaltare, men kom ihåg att stordrift ofta lönar sig, åtminstone om man tittar på priset.Brf måste utöver förvaltning förhandla pris på elleveranser, vatten, sophämtning, snöröjning mm. Den som är intresserad av den pågående utbyggnaden av fiberkabel för snabbt internet bör räkna med ett högre pris via brf än via Stockholmshem som i kraft av sin storlek har fått ett förmånligt pris.
Vi kan ju också påminna om att ombildningskonsulten Isaksson och Partners inte är en ideell förening. I&P tar 2,2 miljoner för sina tjänster, pengar som också ska betalas via månadsavgiften.
Angående lånen vet jag inte vem som påstått att man MÅSTE amortera. Det går utmärkt att välja amorteringsfria lån.
Uttalandet "efter 10 år gör ju banken bedömningen att att värdet på din lägenhet är ännu större" betecknar jag som stor spådomskonst hos Ånghästens styrelse. Sannolikheten är naturligtvis stor för att det förhåller sig så, men någon garanti som Ånghästen förmedlar finns inte. 1989-1990 sjönk bostadsrätternas värde kraftigt som några kanske minns; det var det som benämndes att "fastighetsbubblan sprack". Har du otur och ska sätta om ditt 10-åriga lån i en liknande situation har du kanske inte tillräcklig säkerhet för att sätta om hela lånet till bottenlåneränta.
Addera det potentiella EU-direktivet som kan innebära att taket för bottenlån sätts till 40 procent av marknadsvärdet. Kasta sen också in hypotesen att räntan inte är 5 procent utan säg 10 procent och det faktum att du har "betalat till dig själv" är inte så mycket värt längre. Faktum är ju att du inte betalar till dig själv så länge du har lånat till mer eller mindre 100 procent och inte amorterar en spänn på tio år. Du betalar enbart ränta till banken.
Du kan ha en medlåntagare... Visst kan du det om du hittar någon som litar på dig. Var bara beredd på att en ekonomisk knipa exvis till följd av höjda räntor eller ändrade familjeförhållanden hos dig eller din medlåntagare kan göra att din forna kompis blir din fiende. Bråk om pengar kan göra ruggiga saker med människor.Jag skulle tänka mig för både en och tio gånger innan jag drar in min mamma, mina barn eller mina mostrar i en miljonaffär.
"Markus Thorin upplyste om att föreningslånet kan löpa på 50 år men om lånet inte är betalt då förlänger man bara löptiden". 50 år är avtalsperiod som knappt är överblickbar... 50 år sedan i dag var 1961. Jag vet inte om Thorin har sagt exakt så, jag tvivlar på det och tror att det är Ånghästen som adderar tvärsäkerheten, för det är helt igenom omöjligt att SBAB i dag kan säga någonting om vad som gäller år 2060...
"...Men att uppmanas att inte ta ställning genom att inte komma på informationsmöten eller på köpstämman är odemokratiskt" Negativ avtalsbindning är förbjudet i Sverige. Innebörden är att den som inte uttryckligen samtycker till ett erbjudande antas ha tackat nej. Det är alltså en inte bara en demokratisk rättighet utan en lagstadgad sådan att inte säga något alls.
Uppmaningar om att inte skriva under papper eller att delta i möten, i synnerhet möten där man förväntas signera vid ankomst, har sin grund i bristande tilltro till följsamheten till lagstiftningen vid alldeles för många ombildningar.
Exempelvis skickade Ånghästen med ett s.k "intyg". "Intyget" är i själva verket en fullmakt, dvs ett juridiskt bindande papper där den som skriver under ger Ånghästens styrelse mandat att inte bara rösta ja till ombildning för undertecknarens räkning utan även ta ställning till in blanco beslut på köpstämman.Ovan tangerar lurendrejeri. En fullmakt ska benämnas just så. Så länge Ånghästen använder den typen av metoder är det alltid ett säkert kort att inte delta i möten och ALDRIG skriva under något som kommer från Ånghästen.
Själv brukar jag säga till den som är osäker att inte skriva under och skicka in någonting. Är du tvärsäker på att du vill köpa: Se till att gå på köpstämman. Kan du inte gå själv, lämna fullmakt till en person du litar obrottsligt på.
Till sist.. Jag tittade på Ånghästens medskickade "oljugna" kostnad för den där berömda tvåan, men jag lyckades inte komma till exakt samma kostnad när jag räknade på 5 procents ränta och amorteringsfritt på det jag tror är en tvåa. Det kan förstås möjligen bero på att kostnaden skiljer sig något mellan olika lägenheter på 52 kvadrat eftersom priset är baserat på hyran. Kanske har Ånghästen också valt att göra kalkylen på en av de tvåor i den aktuella porten som inte fått någon uppdaterad kalkyl eftersom hyresgästerna tackat nej till ombildning....
/Annika Åhlberg, Rädda Svärdet
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Ja men exakt såhär. Varför kallar brf Ångästen inte en fullmakt för en fullmakt? Varför säger inte Ånghästen att 99,6 % är nöjda med Stockholmshem i den enkätundersökning som nyligen presenterats? Varför tar man inte med de fyra lokaler som har rösträtt? Varför inräknas de som kryssat i Jag är intresserad men vill veta med som självklara Ja-sägare? Varför blir Ånghästen så provocerad av utskick från Rädda Svärdet?
SvaraRaderaJo, därför att man vill ha ombildning till varje pris. Inga kritiska röster får förekomma. Och för den som ska köpa och direkt flytta till ett boende som man redan har så är detta en given bingolott.
/MB 9
Nej,man behöver inte amortera med sbab och ni kommer säkert också bli erbjuden ränterabatt. Men även om man inte behöver amortera så är det faktiskt ngt bankerna rekommenderar,även sbab, speciellt om man har hög belåningsgrad,dvs lånar till hela beloppet. kolla in deras hemsida.
SvaraRaderaSen har du alldeles rätt i att man kan vara liberalt sinnad och ändå mot ombildning.Det är ju också valfrihet att välja att bo i allmännyttan.Men jag förstår inte att vissa har så svårt att förstå att man är jättenöjd med nuv värd.
Att hgf tagit ställning mot ombildning är väl inte så konstigt eg. Sen har de ju inget emot bostadsrätter heller vilket de ofta får påpeka.
Instämmer helt. Ombildningar har ingen politisk färg när det kommer till praktiken. Partipolitiskt, ja - men när det handlar om den enskilda individen finns det lika gott om moderater som motsätter sig ombildning av allmännyttan som det finns sossar som är för dem.
SvaraRaderaFör min del innebär den senaste tidens vansinne att jag kommer byta parti i nästa kommunalval. Jag kan inte längre stödja kommunalpolitiker som inte tar hänsyn till hur människor i ombildningsområden mår.
Jag har mina åsikter, men mest av allt måste man ändå försöka vara en tänkande och empatisk människa.
Har ni funderat på att de 99,6% som är nöjda med Stockholmshem kanske aldrig haft annan värd eller boendeform?
SvaraRaderaFrågan - som jag själv svarade på innefattade inte ens om man haft annan värd eller boendeform.
Frågan är fel ställd och svaret blir det samma.
När det gäller sk "resthyresgäster" har ni fel. De är en intäkt.
Skillnade mellan kostanden för att driva 1 kvm hyresyta är ungefär 1/5 av intäkten. Alltså är hyresgästerna föreningens bästa kunder.
HUR - Exakt HUR kan detta vara fel eller olönsamt?
Anna:
SvaraRaderaDet Svärdets ofullständiga kalkyler kan berätta är att vid en normal räntenivå betingar varje uthyrd lägenhet en ordentlig belastning för föreningen.
Inbillar man sig att räntorna ska ligga kvar med krisunderstöd i all evighet stämmer kanske ditt resonemang, men bara då. Ökar räntorna så ökar både din räntekostnad och din månadsavgift drastiskt.
Det är vad allt pekar på, och att en hyresgäst som Brf går back på sitter lösare till är utom allt rimligt tvivel.
Jag föreslår att Du ställer den frågan till Scb´s vd Göran Olsson. Idag kräver han att majoritetsreglerna för ombildning måste ses över. Han argumenterar; "I de fall husen sedermera köps av en bostadsrättsförening blir resultatet, helt oavsett under vilka majoritetsregler de skapats erfarenhetsmässigt entydigt – en väsentligt större andel än den som lagen kräver kommer sedermera att köpa sin lägenhet; efter några år består husen till 80-90 procent enbart av bostadsrättshavare."
SvaraRaderaFörbluffande att inte förstå att en ekonomisk plan är just, en plan. ALLA förutsedda OCH oförutsedda händelser i fastigheten skall föreningens medlemmar svara ekonomiskt för. Ett bra sätt att undvika att höja föreningsavgiften är att sälja av de delar av fastigheten som föreningen äger.
Vem är det som frivilligt, efter några år, lämnar sitt hem till föreningen tror du? Vem är det då som flyttar in, tror du?
Hyra från hyresgästerna är det enda brf inte kan höja hur som helst för att få in medel till föreningens försörjning. Det sker genom lagstadgade förhandlingar.
SvaraRaderaHyrresgästerna är en kostnad för brf eftersom de är skyldiga att betala alla former av utgifter/kostnader, reparationer m m i lägenheterna. Det som medlemmarna själva efter köp måste sörja för med egna medel.
Det kan även bli kostsamt om Brf blir klassad som en oäkta förening, m a a det höga hyrestalet (yta/antal kvm av fastighetenstaxeringsvärdet). Då kan föreningen sätta sig ned och föfatta en ny budget eftersom den gamla helt plötsligt blir högst inaktuell. Dessutom infinner sig helt nya skattekonsekvenser för både Brf och brf lgh-innehavare. Man kan säga att det blir väkldigt mycket dyrare för både förening. Uppskov medges exempelvis inte vid byte av privatbostad om du säljer en lgh i oäkta förening.
Medlemmarna i föreningen är också de som kommer att få betala för att finansiera föreningens kommande kostnader och underskott, gnm bl a kapitaltillskott (vilka ligger utöver räntor och avgifter) och som oftast leder till nya / denna gången orabatterade/ lån för medlemmen.
Anna Persson:
SvaraRaderaJag kan direkt säga emot ditt påstående att 99,6 procent av de nöjda kunderna kanske aldrig haft någon annan värd.
Jag har bott i hyresrätt hela mitt vuxna liv (30 år) utom 2 år i bostadsrätt. Hur många värdar jag bott hos har jag tappat räkningen på men det är både allmännytta, små och stora privatvärdar.
Stockholmshem är definitivt en av de bästa värdar jag haft.
Praktiskt taget samtliga värdar slår dessutom bostadsrättsföreningslivet...
För övrigt tror jag att hyresgäster är fullt kapabla att bedöma värdens kvalitet utan att ha testat mer än en värd. Är värden sopig så märks det!
Din teori om den lönsamma hyresgästen har andra redan kommenterat...
Hej Rädda Svärdet!
SvaraRaderaAtt bemöta Rädda Svärdets påståenden är bara bortkastad tid eftersom ni alltid har facit så här kommer en fråga istället:
Hur vill ni utveckla kvarteret i framtiden?
Ånghästen visar att de vill saker, men vad ni inom Rädda Svärdet vill vet jag inte mer än att ni är emot en ombildning. Kan ni redogöra för hur ni vill att kvarterat ska se ut vore det jättebra.
Ert svar kommer att avgöra mitt val om jag röstar för brf eller inte.
Vänligen publicera inlägg och svar - många boende med mig känner och resonerar på samma sätt.
Mvh
Beslutsvacklande granne
"Ånghästen visar att de vill saker". Det var intressant information. Jag har inte sett någon information om hur Ånghästen vill utveckla kvarteret. Vi har inte fått någon ekonomisk plan som redovisar vad det är man vill utveckla.
SvaraRaderaVi på Rädda Svärdet är vanliga boende i kvarteret som vill ha kvar Stockholmshem som hyresvärd. Det är inte vi som vill förändra boendesituationen utan vi är nöjda som det är nu. Och så är också 99,6 % av Stockholmshems hyresgäster enligt den undersökning som nyligen publicerats.
Och vi skulle gärna se att Brf Ånghästen öppnade upp för dialog. På deras hemsida finns inga kommentarsmöjligheter alls. På denna blogg tar vi in även kritiska röster.
Till den blå humanisten: jag håller med dig. Tycker inte åsikt i ombildning har politisk färg men media verkar ibland tro det. Sen har jag själv blivit anklagad för att vara vänsterradikal och jag hade inte ens tänkt blanda in politik men då måste jag ju svara att jag röstade på sittande regering och möts av stor förvåning. Ja, det var tyvärr borgarnas ide m ombildning men jag tror inte de tänkte det skulle gå till såhär som det gör idag.
SvaraRaderaBorde eg inte blanda in politik överhuvudtaget i detta men men....
Vår brf hade ju också hemsida, men heller ingen dialog och ingen vilja till diskussioner. Är det ett gemensamt drag hos brf? Jag förstår det inte. man borde ju vilja ha öppen debatt...men men...
SvaraRaderaHej Beslutsvacklaren!
SvaraRaderaJag har inte sett några planer från Ånghästen kring utveckling av *kvarteret*. Har du sett några så berätta gärna!
I mina diskussioner med styrelsen samt av infon på Ånghästens web att döma finns följande visioner:
1: "Jag vill kunna lägga in vilket golv jag vill i min lägenhet utan att fråga värden om lov". Dvs incitamentet är utveckling av den personliga lägenhetsmiljön. Inte av kvarteret.
2: Jag vill ta del av värdestegringen på bostadsrätter" eller "Jag är rädd för marknadshyrorna och är säker på att jag långsiktigt bor billigare i bostadsrätt". Dvs personliga ekonomiska incitament.
Inga av ovan visioner har alltså med kvartersutveckling att göra.
Vi i Rädda Svärdet har som gruppmål bara det gemensamt att vi önskar bo kvar i hyresrätt hos Stockholmshem så jag kan bara svara för mig själv nu.
Jag är nöjd med mitt boende som det är. Värden håller en bra nivå på underhållet (förutom de två perioder när bostadsrättsbildare har gjort att värden avstår från insatser så länge processen pågår).
Om jag inte gillar något - exvis är jag inte helt nöjd med tvättiderna söndagar - tar jag upp det med värden.
När jag bodde i bostadsrätt hann jag bli dödstrött på att tvingas ränna runt bland grannarna och lobba för något jag ville ändra på och sen sitta på oändliga beslutsmöten för att ev få till ändringen.
Jag är inte heller en social typ som älskar att gå på gårdsfester med folk jag inte umgås med till vardags så jag har inga ambitioner att umgås mer med grannarna än jag gör i dag.
Därmed tycker jag inte det är min sak att utveckla kvarteret exvis genom att skapa mer socialt umgänge mellan grannarna om det är det du önskar.
Den som vill ha mer umgänge kan redan som hyresgäst ordna precis vad som helst. Vi har en fin gård att vara på PLUS grillar i den välskötta Ånghästparken!
Vi har fina gemensamhetslokaler som är tillgängliga för alla redan i dag.
Det finns redan en grupp som regelbundet ordnar parkstädning med korvgrillning, lokala hyresgästföreningen bjuder emellanåt in till informationsmöten i skilda frågor med tillhörande fika och umgänge ...
Möjligheterna finns redan i dag för den som vill göra något!
Kan du berätta mer om vad just DU vill göra och hur du skulle vilja bidra till att det blir verklighet?
Jag har varit på besök hos er i Svärdet och jag blev förundrad över hur bra ni har det!
SvaraRaderaNi har en stor matsal ni kan träffas i, det har inte vi. En innergård som är hur mysig som helst, vår är också det. Det är Stockholmshem som har fixat till den rejält för ett par år sen. Fast vi har inte nåt ställe där vi kan sitta under tak utomhus som ni kan. Men vi är nöjda ändå.
Om två veckor ska vi träffa vår förvaltare, då ska vi gå igenom det som vi önskar ska göras. Initialt handlar det om småsaker, som storstädning av porten t.ex., så vi får bort den sunkstämpel vi har dragits med ett par år. Information har kommit från Stockholmshem om att nu drar de igång med underhållet som har vilat under ombildningstiden. Då är det jättekul att man då kan vara med och påverka :-)
/Martha i Hagen
Till beslutsvacklande granne:
SvaraRadera"Hur vill ni utveckla kvarteret i framtiden?" undrar du.
Jag kan ju bara svara för mig själv, men det är verkligen inte det som är den viktigaste frågan. Det viktigaste för mig är att lägenheterna blir kvar under Stockholmshems regi (som jag tycker är ypperlig med få undantag). Jag har VALT att bo i hyresrätt och vad ger då andra människor rätten att köra över mig o kalla det valfrihet? Valfrihet för vem? Det finns gott om BRF på marknaden, det står alla fritt att köpa en när de vill (o har pengar). Men att försöka övertala oss andra? Nej tack.
Jag är inte speciellt social, har ingen önskan att umgås med grannar eller grilla korv etc. Utan jag sköter mig själv, jag bor i min lägenhet och lever mitt liv med vänner utanför bostadsområdet. Andra vill säkert ha det annorlunda men varför då behöva en BRF till det? Vill du ha mer umgänge i kvarteret så se till att skaffa dig det! Det finns säkert andra som känner som du, och igen andra som känner som jag. Alla är olika.
Om du menar mer tekniska lösningar i kvarteret är det väl något du bör ta upp med Stockholmshem..
/Ringvägen 35
I vems regi korvgrillningen sker i, hyresgästföreningen eller brf, kommer inte vara avgörande för mitt beslut. ;)
SvaraRaderaAtt allt bara kommer att ramla på "som vanligt" verkar inte vara fallet. Vi lever under förändring, det gör också villkoren för hyresrätter i Stockholm.
Nu undersöker jag mina alternativ.
Jag har fått kalkyler om vad min lägenhet skulle kosta. Nu söker jag information om det andra alternativet: fortsätta hyra.
Rädda Svärdet står HGF nära, kan inte ni också ge er prognos (jag vet att ingen vet till 100 % vad det blir, men ge mig en vink om vart åt det lutar) för vad som lär hända med hyran med Stockholmsmodellen.
Trots allt bor vi i kategori A, enligt S-modellen, och dessutom kommer ju det även tas hänsyn till "nöjd kund-index" när hyran bestäms, vilket är skyhögt här (det återges ju även här på bloggen).
Rimligtvis lär inte min hyra öka med ca 2 procent per år framöver som hittills eller har jag fel?
Jag har ännu inte bestämt mig för ja eller nej till köp. Hjälp mig med info!
Vi är många som är i samma situation.
/Beslutsvacklande granne
Beslutsvacklande granne:
SvaraRaderaJag tänker såhär:
1. Bostadsrätt kräver ett helt annat engagemang av mig som boende. Även om jag inte sitter i styrelsen måste jag på ett helt annat sätt ha koll på de beslut som de fattar. För de besluten kommer att ha betydelse även för min privata ekonomi. Jag skulle inte äga min bostad som en enskild del utan mitt lån bygger även på det gemensamma föreningslånet och hur väl styrelsen handlar upp förvaltning, städning, snöröjning m.m. Detta är jag inte intresserad av utan jag vill ha en stor, trygg och professionell värd som är van vid detta och som kan dra stordriftsfördelar.
2. Jag vill inte gärna ta ett 2-miljoners lån. Just nu är räntan rekordlån men alla experter säger att normalnivån på ränta är 4-6 procent och att det kommer att stiga till den nivån nästa höst. Fem procent i ränta betyder en ökad månadskostnad för mig med 3 000 kronor och så mycket pengar är jag inte beredd att lägga på boende. Jag tror inte heller på utopin att SBAB skulle kunna garantera att jag aldrig behöver amortera och då stiger min månadskostnad med ytterligare två tusenlappar. Det blir helt enkelt för dyrt.
3. För nästa år är Stockholmshem hyra färdigförhandlad och det blir den årliga höjningen som den brukar se ut. På sikt tror jag man får räkna med något högre hyra för att bo i en hyresrätt på Södermalm men detta står för mig inte i paraitet med de höjningar jag måste vara beredd på för en bostadsrätt. Ingen politiskt parti förespråkar marknadshyror och att ha en bostad är en rättighet som är inskriven i deklarationen om mänskliga rättigheter så vad skulle alla som inte har höga inkomster i så fall bo?!
4. Jag vill ha den trygghet som en hyresrätt ger. Allt kan hända. Jag eller någon annan i min familj kan bli sjuk eller förlora jobbet, om jag bor i en bostadsrätt räknas den som en tillgång som jag kan bli av med.
5. Allmännyttan har byggts upp för allas rätt till bostad. Det gör mig förbannad att vissa redan har dubbla bostäder och vill köpa för att direkt sälja för att göra sig en personlig vinst på det som byggts upp gemensamt.
6. Jag vill bo kvar på Södermalm och på sikt flytta till en större lägenhet. Jag tror inte att värdet på bostadsrätter hos oss skulle vara så högt. Det skulle bli en dyr affär för mig.
7. Jag gillar att ha en oberoende hyresvärd, som inte är min granne, som har många människor anställda och som snabbt kommer och hjälper om jag har något somn behöver lagas i mitt hem.
8. Rädda Svärdet är inte hyresgästföreningen. Vi är engagerade boende i kvarteret som vill bo kvar i hyresrätt. Vi går inga organisationers ärenden utan driver en fråga vi tror på och brinner för.
Alla som vill komma med är välkomna. Skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se eller ta kontakt med någon av kontaktpersonerna som finns på våra utskick.
Brf trumpetar gärna ut att de vill utveckla kvarteret, öka granngemenskapen, skapa plattformar för möten etc. Nu bor jag inte i Svärdet, men vad som är allmänrådande är att de som pratar högst om sådant är de som aldrig deltar i de gemensamma aktiviteter som redan sker i kvarteret. Jag tror inte jag gissar fel när det gäller Svärdet heller.
SvaraRaderaEn lite mer rättfram version på många ombildningsivrares genuina tankar hittar du PÅ DEN HÄR LÄNKEN. Jag måste säga att jag uppskattar uppriktigheten i bloggen, även om jag inte delar uppfattningen.
Beslutsvacklande granne: Problemet med framtiden är att den är så svår att sia om ;-)
SvaraRaderaJag är inte medlem i HGF, har inte varit på 20 år, så jag kan bara svara för mig själv här.
När det gäller den personliga ekonomin finns det två parametrar som är väldigt osäkra:
1: Lägesfaktor i hyressättningen. Lägesfaktor har diskuterats i decennier. Först senaste åren har man i Malmö infört läge som parameter i hyressättningen. Bruksvärdesprincipen är fortfarande grund; läge är bara en delparameter.
Låt oss direkt slå fast att benämningen "marknadshyror" på lägesfaktorn är ren desinformation. Marknadsprissättning är det som gäller på borättsmarknaden där den som bjuder högst får köpa. Inga begränsningar uppåt finns.
En sådan prissättning på hyresrätter finns det i dag inget politiskt parti som förespråkar. Det vore politiskt självmord. Tänk dig krigsrubrikerna när gamla damer och fattiga ensamma mammor i tusental får lämna sina hem i innerstan och flytta till Östberga, Hjulsta och Ronne...
Inte en chans om du frågar mig...
Det vi diskuterar när vi pratar lägesfaktor är en måttlig anpassning av hyran till läget.
Jag kalkylerar med att lägesfaktor införs i Stockholm och tycker dessutom det är fullt rimligt. Varför ska vissa boende i attraktiva lägen betala mycket mindre än vissa boende i förorter med dåligt rykte?
30-procentiga hyreshöjningar som bl a Ånghästen pratar om är i det här sammanhanget också desinformation eftersom Ånghästen inte sätter procentsatsen i ett sammanhang:
- Hur många års sikt talar vi om? 3 år? 30 år? 100 år?
- "30 procent i innerstan" är ett genomsnitt. Lägenheter med extremt låg hyra kommer att få hyran höjd mer än lägenheter med medelhög-hög hyra.
2: Ränteutvecklingen. Det är lätt att bli euforisk i dag när man räknar på månadskostnad efter ombildning, men läget är helt annorlunda om räntan stiger.
Det kan vi vara säkra på att den gör förr eller senare, men vi vet inte till vilka nivåer och hur snabbt.
Alla bör räkna på hur mycket h*n kan lägga undan för att buffra för ett ränteläge på åtminstone 6-7 procent under en tid.
Enligt såvitt jag vet alla bedömare är dagens ränteläge extremt lågt och inget som kommer att vara beständigt. Allt fler spår höjd styrränta redan i vår.
Så jag kalkylerar själv med höjd månadskostnad jämfört med i dag om jag skulle köpa. Vill man gardera sig och binda räntan blir räntan högre (femåringen ligger på cirka 3-3,5 procent, tioåringen på cirka 5 procent i dag) och du får då räkna med minst samma kostnad som din hyra i dag, högre om du binder i 10 år. Vill du sedan försöka få dina lån att minska, dvs betala av på lånet får du räkna med att betala ännu mer.
Så utifrån ovan har jag gjort bedömningen att jag kommer att ha bättre kontroll över min ekonomi som hyresgäst och dessutom lägre kostnad än jag har som bostadsrättsägare.
Eftersom jag inte heller har några omedelbara planer att flytta är jag inte heller intresserad av möjligheten att göra ett klipp genom att köpa och sälja (se Bloggen Johan länkade till...)
Det är ett välkänt faktum att en rätt ansenlig andel av dem som propagerar hårdast för bostadsrättsombildning försvinner så snart köpet är klart. Dvs de tvingar på nöjda hyresgäster en bostadsrätt och flyttar sedan själva därifrån...
Eftersom detta med bostadsrätt eller inte till stor del handlar om framtiden, så ska vi inte glömma att vi inte lever för evigt- vad händer när någon av bostadsrättsinnehavarna dör? Om någon av ägarna har barn sedan tidigare, särkullbarn, så har de arvingarna rätt att få ut minst 25% av arvet (med testamente, annars en större del)efter bouppteckningen. Parets gemensamma barn måste vänta på sin arvslott till efter båda föräldrarnas bortgång, men undantag görs alltså i lagstiftningen för särkullbarn. Som jag har förstått så betyder det exempelvis: min man har två barn sedan tidigare, och vi ett barn tillsammans och lägenheten är värderad till 3 miljoner. Vi äger lägenheten gemensamt, min man har i testamente skrivit över sin del vid ett eventuellt dödsfall på mig - jag har mina 50%, ärver alltså 25% av min man och 25% går till de tre barnen (den arvslott som inte kan skrivas bort).Särkullbarnen ska ha ut sin laglott, vilket innebär 500 000 kr kontant. I det fallet skulle jag troligen behöva sälja lägenheten, och leta efter någon annanstans att bo för mig )och vårt gemensamma barn om det fortfarande bor hemma), mitt i sorgearbetet. Det här är en situation som inte över huvud taget blir aktuell när man bor i en hyreslägenhet. Värt att tänka på - om inte nu genast så i framtiden, vi är som sagt inte odödliga.
SvaraRadera”Återinför enkel majoritet vid ombildning”
SvaraRadera2009-09-25 Enkel majoritet ska räcka vid ombildning till bostadsrätt. Det kräver bostadsrättsorganisationen SBC i ett brev till regeringen. – I alla andra sammanhang räcker det med att över hälften röstar ja, säger vd:n Göran Olsson.
http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hemhyra/firstpage/edition/0/everyone/firstPage?ViewMode=0&orgId=0&movefirst=firstPageItem20090925_133216960&ObjectID=254504
Efter den senaste tidens heta debatt kring eventuella ombildningar i Stockholm väcker SBC på nytt liv i frågan om att ändra dagens lagstiftning. Den kräver att två tredjedelar av hyresgästerna säger ja till att ombilda huset till bostadsrätter. Det ska räcka med enkel majoritet, anser SBC. Så var det fram till 1999 då socialdemokraterna ändrade tillbaka den tidigare borgerliga regeringens beslut om enkel majoritet.
Det allt högre tonläget vid ombildningar har lett till en felfokusering, menar Göran Olsson och pekar på det omskrivna mötet vid Enskededalen förra veckan där Svenska Bostäders vice styrelseordförande Teres Lindberg (S) tillsammans med bland annat Terje Gunnarson, ordförande i Hyresgästföreningen Stockholm, försökte att få delta vid ett ombildningsmöte. När de blev nekade valde sällskapet att stå kvar utanför.
– Fokus har hamnat på att jaga ihop folk till det ena eller andra lägret. Det viktiga är att hyresgästerna får så saklig information som möjligt så att de vet vad de ger sig in på. Det ska göras trovärdiga kalkyler och grundliga undersökningar av huset.
Göran Olsson är kritisk till Hyresgästföreningens agerande och tycker att hyresgästerna borde få lugn och ro när de ska bestämma sig för det kanske största köpet i livet.
– SBC skulle aldrig gå till ett ombildningsmöte om vi inte var inbjudna. Vill Hyresgästföreningen sina medlemmars bästa? För mig känns det snarare som att det handlar om organisationsegoism. Jag har hittills under alla mina år i branschen träffat en hyresgäst som ångrat att han eller hon blivit bostadsrättsinnehavare.
Hur tror du en bostadsrättsfastighet där nästan hälften av de boende är hyresgäster fungerar?
– Det kommer inte att bli så i praktiken. För att en förening ska kunna köpa till ett rimligt pris krävs det oftast att mer än två-tredjedelar blir bostadsrättsinnehavare. Annars har inte folk råd.
Göran Olsson är besviken på att regeringen inte gjort någonting i frågan, trots att samtliga partier i alliansen före valet sa sig vilja ändra till enkel majoritet.
För ett och ett halvt år sedan tog dock bostadsminister Mats Odell (KD) tillbaka det löftet och beslutet står fast.
– Det pågår inget arbete med att ändra dagens regler, säger Daniel Liljeberg, politiskt sakkunnig på finandepartementet.
"Tydligt nej till ombildning" skriver ni i ert utskick, som jag fick i min brevlåda idag!
SvaraRadera"77 har uttryckligen sagt nej" Jaså, snarare läser jag det som att 77 stycken inte är intresserade att ombilda eller inte har tagit ställning ännu. Själv tog jag ställning för bara några veckor sedan.... Några av dessa som inte svarat kan faktiskt vara presumtiva ja-sägare, lika väl som några av de 165 som visat intresse/vill veta mer kan vara nej-sägare. Hur jag än räknar får jag det till att allt talar för en tydlig majoritet (mer än hälften) FÖR en ombildning. Frågan återstår ju om så många som 2/3 eller fler vill ombilda....
Jag förstår inte logiken. Det skall bara krävas 50% men för att ekonomin skall gå ihop krävs "i praktiken" 67%. Kan någon förklara?
SvaraRaderaLasse
Till Anonym 20:25 Det stämmer som du säger. Vi hänvisar till utskicket och i detta säger 77 nej + 4 lokaler=81 röster. Enbart på köpstämman fastställs om det blir Ja-till ombildning eller inte.
SvaraRaderaTill anonym 20:25 + 21:01 För att ombilda krävs 2/3 majoritet, 67 %. Det räcker alltså inte med att 50 % säger Ja. Detta är reglerat i lag. Vad gäller att få ekonomin att gå ihop, brukar det allmänna rekommendationerna vara att 80% bör ombilda för att föreningslånet inte ska bli för tungt.
Jag föreslår att alla ska rösta oavsett om de vill ombilda eller inte. Det är en demokratisk rättighet som ska nyttjas. Hur skulle världen se ut ifall alla låg på sofflocket istället för att visa sin ståndpunkt. Så Rädda Svärdets uppmaning att inte gå på möten, inte rösta är helt fel tycker jag. Jag ser det som en möjlighet att ställa kritiska frågor till Styrelsen för att få svar på ett antal frågor innan jag bestämmer mig. Eller är Rädda Svärdets företrädare rädda att vi hyresgäster ska få information som vi inte ska ha? Ett tips är att ni själva som företräder Rädda Svärdet är där och svarar på frågor.
SvaraRaderaMin stora rädsla är att marknadshyror ska införas, frågan är inte om utan när. Det jag läste i underlaget som Hyresgästföreningen själva skrivit får mig att rysa.
Sedan undrar jag ifall grannar har sett hur vår innergård ser ut. Den har STHLMSHEM låtit förfalla i flera år trots påstötningar från oss boende.
Anders
Vi uppmanar inte folk att inte gå på möten, det har vi aldrig sagt. Däremot säger vi att man inte har skyldighet att gå på några möten om man inte själv vill. Är man osäker på var man står bör man absolut ta in information från båda sidor.
SvaraRaderaVi boende som är engagerade i Rädda Svärdet vill bo kvar som hyresgäster i allmännyttan. Vi vill inte förändra boendesituationen för alla hyresgäster och det är därmed inte heller vi som ska stå till svars.
Ingen politiskt parti förespråkar marknadshyror och att ha en bostad är en rättighet som är inskriven i deklarationen om mänskliga rättigheter. Vilken politiker skulle vara beredd att stå för att människor drivs från hus och hem?
Bostadsrätt är däremot ett rent marknadsboende som styrs helt av räntor.