Jag har intervjuat tre bekanta som har köpt sina lägenheter "för att dom inte vill bli sina grannars hyresgäster". Två av dom köpte förra mandatperioden, i Södermalmsallén. Den tredje för två år sen på Krukmakargatan. Deras ekonomiska berättelse är förvånansvärt lika.
De hade alla en hyra i utgångsläget på 7 000:-. Alla lånade till hela köpesumman och dom fick alla tre en månadskostnad på 13 000:--utan amorteringar. Med dagens ränta betalar dom nu 10 000:-/ månad. Skatteåterbäringen på betald ränta förhåller sig till den inkomstskatt man betalar. Höginkomstfamiljen fick en återbäring på 13 000:- i år medan låginkomstfamiljen bara fick 2 000:-. Sistnämnda familj känner sig knäckt av kostnaderna, säljer efter 2 år och flyttar ut på landet.
Även om hyrorna går upp så lär dom det inte göra det lika mycket och så snabbt. Dessutom, om man skulle råka i oväntade svårigheter- man kan ju drabbas av arbetslöshet, sjukdom, skilsmässa eller värre, så har man som hyresgäst en möjlig tillgång till bostadsbidrag alt. socialbidrag. Har du en bostadsrätt finns inte det skyddet. De nya reglerna ger Kronofogden rätt att utmäta bostaden även om du bara har mindre skulder.
/Berit, Rädda Svärdet
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Mycket intressant att höra. Bra blogginlägg. Det är ju en del som inte förstår att boendekostnaden åtminstone t att börja med blir mkt högre.
SvaraRaderaDet pratas mest om hur låga räntor och avgifter det är just nu, men om ett år tex? Och avgiften är ju helt beroende på hur många el hur få som köper.
där jag bor sitter det nu lappar uppe om de låga räntorna,men inget om andra artiklar där experter varnar för bolånefälla.
Men allvarligt... KAN du räkna?!
SvaraRaderaI min trea som kanske ska ombildas nu spar jag 2000 i månaden med dagens ränteläge!
Om räntan (om jag har alla lån på samma ränta, vilket jag INTE tänkte ha utan såklart med olika bindningstider) blir 4,2% hamnar jag på EXAKT den boendekostnad jag har idag. Om räntan går över får jag mer än idag.
MEN såklart kommer jag spara undan ca 2000 kr i månaden nu när jag får så låg boendekostnad, och dessa pengar kommer jag att kunna ta av sen om räntan hamnar runt 4,5-6% och det behövs skjutas till pengar.
Bolånefälla, javisst, kan hända att det är på gång!
MEN det gäller inte dessa ombildade lägenheter som vi betalat ca 50-60% av marknadsvärdet för, utan det handlar om de ÖVERVÄRDERADE och ÖVERBETALADE lägenheterna/husen som folk köper och belånar högt.
Lär er skilja på pris och marknadsvärde!
Jag skulle vara skiträdd att låna upp 100% av marknadsvärdet, men inte det minsta rädd att låna 100% av PRISET för min lägenhet som väsäntligt understiger marknadsvärdet!
En etta i huset mittemot mig på Söder såldes precis för 2,1 miljoner.
Jag bor i en stoooor 3:a som jag får köpa för 1,8 miljoner.
Risken jag tar?
Obefintlig, vill jag säja!
//Fastighetsekonom
Avgiften beror inte nödvändigtvis på hur många som köper - vad får du det ifrån?
SvaraRaderaDet är som så att en kvadratmeter kostar ca 250 kr att driva per år (del i sophämtning, värme, rep etc etc).
En hyreskvadratmeter kostar (för hyresgästen) ca 1000 - 1200 Kvm och år.
Alltså tjänar man ca 1000 kr per hyres kvm / år. Det kan man betala mycket ränta för.
Paradoxen är alltså att det är "bra" för föreningen att få låg anslutning ur detta hänseende - då hyresrätterna är så lönsamma.
Detta kan ju vara en sak att fundera på för alla som är förtjusta i hyresrätt och Stockholmshem. Men även för de som vill köpa.
Vårda era hyresgäster - de är goda intäkter och förhoppningsvis även goda grannar.
Det är som Hyresgästföreningens Barbro Engman och nationalekonomen Dick Kling skriver i SvD i dag:
SvaraRaderaMånga ser bostadsköpet som en investering men investeringen ger ingen likvid avkastning. Pengarna sitter fast tills du säljer.
"Att äga en bostadsrätt är en klen tröst när frysen gått sönder och lönekontot är tomt i slutet av månaden."
Värdeökningen är dessutom osäker. På lång sikt gör troligen de flesta en god affär åtminstone i Stockholm.
Men livet är ju oförutsägbart. Ett par bekanta till mig beslöt sig för att skiljas och sälja den gemensamma bostaden. Oturligt nog drabbades paret av söndring när bostadsmarknaden var i bottenläge så de gick ur affären med varsin rejäl skuld. För givetvis måste de köpa varsin ny lägenhet för att få tak över huvudet...
I inlägget står det om tre människors verklighet och den är att deras månadskostnad ökade från 7 000 kr till 10 000-13 000 kr.
SvaraRaderaEn fjärde person har tidigare på bloggen berättat om sin erfarenhet av ombildning i Ringen, http://raddasvardet.blogspot.com/2009/04/erfarenheter-fran-ombildning-ringen.html
Alla dessa fyra personer har köpt lägenheter under ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
I den kalkyls om vi fått finns en brytpunkt, om räntan överstiger 2,5 procent blir månadskostnaden dyrare än idag.
Fastighetsekonomen har naturligtvis rätt i att boendekostnaden inte nödvändigtvis blir högre omedelbart efter en ombildning. Detta beror ju på aktuellt ränteläge och månadsavgiften till föreningen.
SvaraRaderaRisken man tar om man lånar till 100 procent av ombildningspriset är också betydligt mindre än för dem som lånar till 100 procent av marknadsvärdet. Det säger sig ju självt.
Min egen riskkalkyl handlar mer om att fundera på hur mycket jag hinner lägga undan innan räntan stiger - vilket vi ju inte vet när det sker samt hur länge räntan stannar på en högre nivå.
Dagens ränta är extremt låg så den betraktar jag som en glad parantes.
Jag tittar också på marknadspriset för lägenheter för att se vad jag får slanta upp om jag inte har råd att bo kvar i min ombildade lägenhet, säljer - och realiserar en vinst - men som måste stoppas in i en ny lägenhet till ett mycket högre pris.
Behöver jag köpa mycket mindre eller längre ut i förorten för att få ner kostnaden?
Vinsten får jag ju bara glädje av i reda pengar om jag exvis har ett torp på landet att bosätta mig i när jag säljer...
Sen kan jag fundera på kalkylen hos alla dem som kloggar igen butikerna på barnbidragsdagen, dvs de som inte har en spänn över när barnbidraget kommer, som kanske får dra sig fram på handlån ibland och som skippar tandläkaren pga brist på pengar.
Kalkylerar de också med att kunna lägga undan hela mellanskillnaden mellan den hyra de knappt har råd med i dag och den kostnad de får efter ombildning? Eller försvinner de pengarna till annat nödvändigt så att ingen buffert finns när räntan stiger?
När jag har haft ont om pengar har ev extra pengar raskt försvunnit i andra hål så det gäller att vara järnhårt disciplinerad för att kunna buffra när man lever på marginalen.
Ordning och Reda: Kostnaden för resthyresgäster relaterar till det lån föreningen tar upp för att täcka de "insatser" resthyresgästerna inte bidrar med.
SvaraRaderaKostnaden för det lånet slås ut på dem som köper som del i månadskostnaden.
Vid 100 procent anslutning behövs inte lånet men vid 70 procent som Svärdets konsulter räknat tas ett lån på 2 miljoner.