Om klander

Bostadsrättsföreningen Ånghästen och ombildningskonsulten Isaksson & Partners har i går via post och hemsida informerat om att Hyresgästföreningen har meddelat Stockholmshem att de avser att klandra stämmobeslutet. Innebörden av detta är att Stockholmshem inte kommer att besluta om försäljning före jul som planerat, utan avvaktar klandertidens utgång cirka slutet av februari, vilket, enligt Ånghästen, "innebär att hela processen förhalas".

Ånghästen påstår att hyresgästföreningen "systematiskt" har börjat använda möjligheten att klandra köpstämmor. Dock utan att närmare precisera hur systematiken ser ut. Det är förståeligt. Att förlora ett klander i rätten kostar pengar. Rätt stora pengar. Att därför klandra stämmor bara för att "förhala processen" utan att ha ordentligt på fötter vore monumentalt idiotiskt och att kasta pengar i sjön. Hyresgästföreningen stöttar därför bara klander i de fall där utsikterna att vinna i rätten är goda. Detta bör Isaksson & Partners vara väl medvetna om.

Att det eventuellt blir klander i Svärdet 9 betyder dock inte att köpet nödvändigtvis går om intet. Rätten kan finna att det faktiskt inte fanns grund för klander och köpet går då igenom, om än tre-fyra månader senare än planerat.

För alla dem i Ånghästen som önskar bilda bostadsrätt för ett kunna utveckla gården och ta kommandot över sitt boende kan tre månader hit eller dit knappast spela roll. För dem borde det bara vara bra och önskvärt att vänta in processen så att de kan få svart på vitt att ombildningen har gått korrekt till.

Men för dem som däremot inte bor i huset därför att de köpt villa eller flyttat utomlands och bara väntar på att få sälja och håva in sina pengar är det naturligtvis ett stort avbräck att köpet går igenom efter årsskiftet. Nu måste de ju sitta kvar på lägenheten ett helt år till för att maximera utdelningen eftersom en nybildad bostadsrättsförening är missgynnad skattemässigt första året.

Men de borgerliga partierna har inte drivit igenom möjligheten att göra om hyresrätter till bostadsrätter för dem som inte bor i huset och som aldrig avsett att bo i huset som bostadsrättsägare. Jag citerar Joakim Larssons borgarrådssekreterare: "Det som är viktigt för Joakim och oss moderater är att det är hyresgästernas vilja som speglas i beslutet vid köpstämma".

Den politiska viljeinriktningen är alltså att ett ombildningsbeslut ska tas av människor som bor i fastigheten som ombildas. Inte av människor som flyttat men som väljer att sitta kvar på sina kontrakt för att kunna göra pengar på dem.

Brf i Fältöversten lovade sänkta hyror – nu chockhöjer man!

När det skulle ombildas i Fältöversten lovade brf sänkta hyror till resthyresgästerna för att få fler jaröster. Nu säger ordföranden i brf att hyrorna är för låga och måste höjas för att vara ”marknadsriktiga”. I snitt vill föreningen höja hyran 13 %, men för vissa hyresgäster innebär det en hyreshöjning på 30 procent retroaktivt sedan april.

Detta är ett faktiskt bevis på hur det kan gå när de gyllene löftena förvandlas till sand. Återstår att se hur det blir i brf Ånghästen om ombildningen blir av.

Läs hela artikeln i Metro här.
Se även Rädda Linjalens blogg.

Bankerna höjer kraven på bolåntagarna ytterligare och marknaden verkar vika nedåt

Bankerna höjer kraven på dem söker bolån ytterligare. Framför allt ska låntagarna kunna klara betydligt högre räntor framöver. Återbetalningsförmågan kommer också att prövas hårdare. Detta rapporterade Dagens Nyheter i början av december. Samtidigt är den heta bostadsmarknaden på väg att kylas av. I november föll priserna på både bostadsrätter och villor med 1 procent, skriver Dagens Nyheter den 10 december. Hur bra är det då att köpa bostadsrätt?

SEB kräver nu att kunderna ska klara 7 procents ränta, mot tidigare 6,5 procent och sänker även nivån för bottenlånen från 85 procent till 80 procent. Banken har också ändrat reglerna så att topplånen nu ska betalas av på bara tio år. Länsförsäkringar ställer också högre krav på återbetalningsförmågan. SBAB har även de höjt kraven och nu ska kunderna klara en ränta på 7 procent. SBAB har också ökat amorteringskraven. Hos Swedbank måste kunderna klara en ränta på 7,15 procent. Nordeas kunder ska t.o.m. klara en bolåneränta på 8 procent.

De senaste tre månaderna har priserna på bostadsrätter stigit med 5 procent. Men nu verkar ekonomernas budskap om kommande räntehöjningar och högre arbetslöshet ha slagit igenom. För första gången sedan förra hösten faller nu priserna på bostadsrätter.

Med de hårdare kraven från bankerna kan man undra hur många som faktiskt kommer att få lån och därmed överhuvudtaget kan bli bostadsrättslåntagare. Kan det bli en äkta bostadsrättsförening om Stockholmshem accepterar köpstämmans resultat? Om inte så blir säljpriserna lägre eftersom ingen vill köpa en lägenhet i en oäkta förening. Lägg därtill fallande priser på bostadsrätter, så glimmar guldet mindre och skogarna är inte lika gröna.

Läs Banker ställer högre krab på bolånekunder
Läs Bopriserna vänder nedåt
Trefaldig boränta om två år

Röstköp stoppade ombildning på Södermalm

Hyresgäster som ville ombilda på Renstiernas gata på Södermalm lockade grannar att rösta ja med löfte om frysta hyror. När Svenska Bostäders styrelse fick vetskap om detta stoppade de ombildningen.

- Det är viktigt att man håller sig till spelreglerna och att det är hyresgästernas vilja som avgör, säger Joakim Larsson (M), ordförande i styrelsen och bostadsborgarråd i Stockholm.

- Hade vi fått reda på att det förekommit röstköp hade vi i vår styrelse fattat samma beslut, säger Olle Torfeldt, informationschef på Stockholmshem.

Om detta skrev Metro i gårdagens tidning, även DN har rapporterat om detta tidigare. Stockholmshem har utlovat ett beslut för vårt kvarter före jul.

Ja på dagens stämma

På dagens stämma krävdes 164 röster för ja. Det blev 166 röster. Stockholmshem kommer nu granska underlagen från I&P och brf Ånghästen. Först därefter beslutas om köpet går igenom eller ej. Vi kommer ge fortsatt information på denna blogg.

Köpstämma nummer 2, 26 november

Du som vill rösta NEJ behöver INTE gå på köpstämman! Att inte gå på köpstämman är ett aktivt val för nej.

Torsdag 26 november är det köpstämma. Vi upprepar förutsättningarna runt den:

* Vill du rösta Nej behöver du inte gå på stämman. Stannar du hemma blir du ett automatiskt nej. (förutsatt att du inte lämnat in ett intyg, för då blir det en Ja-röst och du måste gå till stämman och rösta nej)
* Alla Ja-röster måste vara medlemmar i Brf. Det krävs 164 giltiga röster för att köpet går igenom.
* 2/3 av samtliga 241 hushåll + 4 lokaler med rösträtt måste rösta JA för att köpet ska kunna bli av.
* Bara Ja-röster kommer att räknas på stämman.
* Har du skrivit på ett intyg kan du gå till stämman och dra tillbaks det.

Om det blir ja på köpstämman
* Har du samma rätt att köpa din lägenhet
* Har du samma rätt att byta din lägenhet.
* Även om det blir ja på stämman är det inte säkert att köpet går igenom. Stockholmshem kontrollerar att alla röster är giltiga först.

Om det blir nej på köpstämman
* Stannar vi kvar som hyresgäster i Stockholmshem.

Vi är några från nätverket Rädda Svärdet som kommer att gå på morgondagens köpstämma. Om du vill få sällskap ring till någon av kontaktpersonerna i våra utskick eller skicka ett mejl till raddasvardet@spray.se.

Nu litar vi på att alla har kunnat bilda sin egen uppfattning om hur man vill att framtiden för kvarteret Svärdet ska se ut. Med förutsättning att stämman går rätt till tänker Rädda Svärdet självklart respektera resultatet och vi hoppas att Brf Ånghästen gör detsamma!

Boverket har inte kvalitetssäkrat den ekonomiska planen

Tydligen sprids en missuppfattning att Boverket kvalitetssäkrat Ånghästens ekonomiska plan. Sanningen är att Boverket varken granskat eller godkänt den ekonomiska planen. Boverket har inget med Ånghästens ekonomiska plan att göra.

Boverket har heller inte "utsett" de båda intygsgivarna som Isaksson & Partners påstår på sin hemsida. Boverkets enda inblandning är att de godkänt att intygsgivarna har tillräcklig utbildning och erfarenhet för att kunna förstå en ekonomisk plan.

Inte heller intygsgivarna kan sägas ha granskat den ekonomiska planen. De intygar bara att plus och minus går ihop enligt de kriterier Ånghästen valt att ställa upp, samt att formella krav är tillgodosedda på vad som enligt lagen måste ingå i en ekonomisk plan. Däremot har de inte tagit ställning till om det är rimligt att räkna med så lite reparationer och underhåll eller så låga driftskostnader som Ånghästen gör. Till sin substans är den ekonomiska planen varken mer eller mindre pålitlig efter intygsgivarnas påskrifter.
Läs mer på Boverkets hemsida