Om odemokratiska ombildningar

Rösta ja till en ombildning och bo hyresfritt i tre månader, lovade bostadsrättsföreningen i Traneberg. Ett klassiskt exempel på röstköp, anser Stockholmshems vd som inte vill låta föreningen köpa fastigheten. Om detta kan man läsa i DN 26/8.

Hyresgästföreningen Region Stockholm och nätverket Rädda Linjalen har tagit fram sju punkter för att motverka fusk och dessa punkter föreslås också leda till ändringar i bostadsrättslagen

• Kunskapskrav på nybildade styrelser för bostadsrättsföreningar
  Minst tre styrelseledamöter ska vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ha erfoderliga kunskaper om fastighetsförvaltning.
  
• Regler för medlemsvärvning
  Begäran om medlemskap i bostadsrättsföreningen ska ske genom en skriftlig ansökan till styrelsen.
  
• Oberoende konsulter
  Konsulter som anlitas vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, ska arbeta på direkt uppdrag av styrelsen. Samtliga handlingar som upprättas i samband med uppdraget ska vid förfrågan och utan dröjsmål lämnas till hyresgästerna.
  
• Omvandlingsprocessen är odemokratisk
  Konsulterna ska ha ett fast arvode för utförd tjänst oberoende av om fastigheten ombildas.
  
• Likställigheten sätts ur spel
  Medlemmarnas rösträtt vid köpstämma ska utövas av medlemmen personligen eller av den som är ställföreträdare. Ingen får företräda mer än en medlem.
  
• Åsidosättande av beslut
  Har köpstämman beslutat om att inte förvärva fastigheten, ska det dröja minst fem år till nästa köpstämma.
  
• Fritt fram för fusk
  Vid köpstämma ska medlemmarna i bostadsrättsföreningen finnas med i röstlängden och medlem som närvarar vid köpstämma ska antecknas i röstlängden. Medlemmen ska styrka sin behörighet genom legitimation.

Läs Hyresgästföreningens folder Fritt Fram för fusk här.

Vad säger ni bostadsrättsstyrelsen Ånghästen, kan ni garantera dessa sju punkter och lova att vi får en sann och demokratisk process i Svärdet 9?
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

NEJ på köpstämma Svärdet 6

Den 20 augusti höll Svärdet 6 (Ringvägen 41 A-B, 43 A-B, Sköldgatan 1-5, 119 bostäder, 4 lokaler) köpstämma. Trots bostadsrättsföreningens idoga arbete under tre år så blev det Nej på stämman. 119 hyresrätter i vårt närmaste grannkvarter är därmed räddade för framtiden!!!

Förhoppningsvis ..... inte heller i detta fall respekteras det demokratiska beslutet utan en ny stämma ska hållas. Det brinner i knutarna för tidsfristen går ut 31/8 men då stadgarna säger att man får kalla till köpstämma med en veckas varsel så hinner man precis. Låt oss bara hoppas att de boende har kvar samma kraft att stå fast vid sitt beslut trots hårda övertalningsförsök.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

Kom med du också!

Nu intensifieras nätverket Rädda Svärdets arbete. Vi kommer att ha planeringsmöten och tillsammans samverka för att hindra ombildningen och bevara våra hyresrätter. Alla insatser och tankar behövs. Hör av dig via raddasvardet@spray.se eller ring Ylwa Lind på 0708-541 503.
/Ylwa Lind, Rädda Svärdet

"Med marknadshyror måste jag flytta..."....

Med bostadsrätt kan jag bo tryggt... Eller? På det propagandamöte styrelsen bjöd in till den 15 juni berättade ledamöterna om deras drivkrafter för bostadsrättsbildande. Kerstin Myhrmans drivkraft var oro för att marknadshyrorna skulle tvinga henne att flytta.

Kalkylen I&P har gjort är baserad på två räntenivåer: 2 och 4 procent. Redan vid 4 procent blir vår sammanlagda månadskostnad enligt I&P drygt 13.500 kr brutto, att jämföra med cirka 8 800 kr i dag.

Beräkningen är baserad på en beräknad månadsavgift på drygt 5 000 kr, men denna är som bekant inte fastställd ännu. Dessutom tillkommer skattereduktionen som I&P beredvilligt har räknat ut. I normalfallet som i vårt fall reducerar den månadskostnaden till totalt drygt 11 000 kr. Dvs drygt 2000 kr mer per månad än vi betalar i dag.

Marknadshyror har använts som skrämselpropaganda av hugade bostadsrättsbildare sen Stockholms stad började med utförsäljningen och det är väl ett par decennier sen vid det här laget... Än har vi inte sett röken av några marknadshyror.

Däremot har jag ännu i väldigt färskt minne ränteläget hösten 1994 när vi letade större lägenhet och bland annat botaniserade bland bostadsrätterna. Räntan var vid tillfället 13,5 procent!

Utan att måla fan på väggen och framstå som en ultrapessimist kanske man ändå skulle kunna föreslå den som oroar sig för att inte kunna bo kvar på grund av hotet från marknadskrafterna att räkna lite på månadskostnaden om räntan stiger till ska vi säga 6-8 procent ....

Den intresserade kan exvis leka lite med SEBs kalkylator. Klicka på Bostadsrätt, stoppa in priset för din lägenhet och lek med räntenivåerna. Din kostnad visas i den gula rutan till höger.

Vår lägenhet har prissatts till knappt 2,6 miljoner kr. Vid räntenivåer runt 10 procent hamnar vår månadskostnad på cirka 20 000 spänn. Efter skattereduktion. Och märk väl att då har SEB prackat på mig både ett (dyrare) topplån och en kontantinsats.

För den inte så paranoida kan det kanske räcka att laborera med räntor runt 7 procent som bankerna lär tycka är vad en blivande bostadsrättsägare ska kunna mäkta med.

Mitt resultat blev drygt 14 500 kr. Då hade jag plockat bort topplånet i from förhoppning att en rik arvtant ska avlida och efterlämna knappt 400.000 till en kontantinsats... Gör hon inte detta måste jag alltså låna upp dessa 400 lax och då tillkommer förstås räntekostnad för topplånet....

Sannolikheten för att räntan ska stiga till 7 procent inom överskådlig tid bedömer i vart fall jag som minst lika sannolik som att vi får fullfjädrade marknadshyror inom en mansålder.

Eller kan någon tipsa om en politiker som avskaffar hela hyrespolitiken med resultat att hyresgästernas boendekostnader mer än fördubblas?

Själv tror jag det blir när solen börjar rotera runt jorden...
Annika Åhlberg/Rädda Svärdet

Är 1+1 = 3?

I det senaste utskicket från Isaksson&Partners levereras siffor och åter siffor. Korrekthet är en annan fråga. Låt oss bena ut det hela från början.

Det är enbart vid köpstämma som ja eller nej till köp fastställs. Det betyder att de röster som samlas in nu inte är samma sak som antalet röster på en köpstämma. Och ingen av dessa röster har något som helst värde vid en köpstämma.

På intresseanmälningsblanketten fanns svarsalternativen
- Ja, jag är intresserad av att erhålla bostadsrätt
- Jag är intresserad, men vill veta mer.
I deras brev nu har detta slagits ihop i en och samma summa. Men att säga att man är intresserad och vill veta mer är ganska rationellt och betyder att man vill ha info från båda sidor innan man bestämmer sig. Denna mittenkategori är "jag är tveksam kategorin". Att nu bunta ihop dessa två kategorier i en och samma är rena maffiametoder och klart vilseledande information i syfte att skrämma folk som inte vill ombilda.

Sedan är det detta med lokaler som liksom hela tiden tappas bort av I&P + bostadsrättsföreningen. Det finns 4 lokaler med kontrakt som har rösträtt. Dessa dribblas hela tiden bort. Det är 246 röstberättigade och inget annat. Kan det möjligen vara så att dessa fyra röster hela tiden "glöms bort" därför att kommunens röster alltid automatiskt bli nej-röster?!

Matematik slutligen. I brevet står "Av de inkomna svaren har 76 % av bostadshyregästerna anmält att de är intresserade av ombildning till bostadsrätt". I punkten under står "156 av hyresgästerna har angivit att de är intresserade". Jag vet inte vilken skola I&P gått men hur de kunnat få 156 av 242 till 76 % vore intressant att veta. En enkel uträkning på miniräknaren visar att detta i själva verket är 64,47 %. Och om sedan de fyra lokalrösterna räknas dit så blir procenten 63,41 %. Att inte kunna få en sådan här enkel procentuträkning rätt ger inget förtroende för några siffor från I&P överhuvudtaget. Dessutom har som sagts punkten tveksam automatiskt slagits ihop med ja-kategorin och det är verkligen fulspel på hög nivå. Det vore mycket intressant att veta hur uppdelningen mellan dessa egentligen ser ut.

Bolånekunder tvingas klara 7,5 procents ränta

I DN (31/7-09) kan man läsa "När bostadsmarknaden drar igång på allvar igen efter sommaren är boräntorna historiskt låga. Men samtidigt kräver bankerna att lånetagarna ska klara över 7 procents ränta."
Vissa banker erbjuder amorteringsfria lån. De flesta banker kräver dock att låntagaren amorterar på topplånet, det vill säga den del som överstiger 75 procent.

De tips bankerna ger till den som ska låna till bostaden är:
* Lägg in så mycket som möjligt kontant, undvik att låna mycket.
* Köp bostaden med inställningen att du ska bo där och inte tjäna pengar på den.
* Om du lånar mycket, köp inte dyrt.
* Se till att du har marginaler för ökade boendekostnader.
* Bind en del av lånet.
* Ta dig tid och gör en realistisk kalkyl över din ekonomi.
* Om du har en hög belåningsgrad, se till att amortera.

Anders Borg varnar för en fastighetsbubbla. Fastighetspriserna kan sjunka fort menar Anders Borg. Den låga räntan håller kvar de höga priserna men när arbetslösheten och räntorna stiger kan fastighetspriserna sjunka fort.

Johan Norberg menar att de låga räntorna bäddar för nya kriser. Risknivåer när bankerna lånar ut är allt för stora och Riksbanken vågar inte höja räntan för att det riskerar att investeringar slås ut och därmed blåses en ny bubbla upp

Ränta är en väldigt viktig del när det gäller stora lån. Och ett stort lån är det som både föreningen och privatpersoner är tvungna att ta om det blir en ombildning. De flesta har inte så mycket pengar i madrassen. Det är också en av nackdelarna med att ha bostadsrätt, att ha koll på ränta och ekonomi. Dels har den boende ett lån att se över men även föreningen förvaltar ett stort lån.
/Sören Larsson, Rädda Svärdet

Möte med Stockholmshem

I början av juli anordnades ett möte med Stockholmshem tillsammans med representanter för tio andra områden. Det var Hyresgästföreningen som hade kallat till detta möte för att visa på att det finns brister i förfarandet av ombildning. Hyresgästföreningen har märkt att det är mer problem med fastigheter som förvaltas av Stockholmshem. Oftast är det svårare att ombilda i dessa för att många hyresgäster är nöjda och det är då det används mindre seriösa metoder för att få igenom en ombildning. Rädda Svärdet hade desvärre inte möjlighet att närvara men en rapport från mötet finns på Rädda Flygarens blogg.